北京
文/广州进深 严明会
一个月前，广州黄埔长岭居板块，又有一个楼盘亮相。
3月7日，“五矿科城麓云台”正式开放营销中心及实景示范区。开放首日，近千人次到访参观。
月底，项目正式开盘，备受关注。
以往，长岭居的楼市，长期被大户型和高总价把持，无论是五矿地产，还是已并入五矿的中冶置业，都在此尝试过大户型项目，但去化效果并不突出。
而此次推出的麓云台，不再采用常规打法，它打破了小户型新房断供3年的局面，以79-125㎡的小户型产品，杀入市场。
这场差异化的突围，能否带来不一样的成效，答案仍在路上。
01
广州长岭居板块，生态资源优越，四山五湖环抱。然而，过去几年间，板块内几乎所有的在售新盘，都主打大面积、高总价产品。
比如，长岭雅居主推160-280㎡大平层，开控城投云锦户型为124-186㎡，中冶逸璟台起步面积也在96㎡以上。
有人做过统计，区域内100㎡以下新房，仅占总供应的13%。
大量的大户型供应，带来了两个直接后果：一是总价门槛过高，像是144㎡以上户型，套均价约770万元；二是去化速度不快，库存消化周期较长。
要在“刚需买不起、改善看不上”的长岭居“突围”，显然按过往的常规打法，并不现实。
一番考量之下，麓云台反其道而行之，推出板块内久违的小户型。
项目首推建面约79-125㎡户型，共四个面积段：79㎡、93㎡、108㎡和125㎡，采用2梯5户布局。
对比板块内在售项目，麓云台的起步面积比其他竞品足足少了约20㎡，成为长岭居新房中入手门槛最低的项目。
户型设计上，作为长岭居首个全面落地新规的项目，79㎡做到了2+1房2厅2卫，客厅与卧室全开间朝东南，东南向面宽达11.8米。
125㎡户型则做到4房2厅2卫，南北通透，5开间超长南向面宽，主卧带衣帽间和独立卫生间。
在交通便捷度上，五矿科城·麓云台就位于黄埔有轨电车1号线岭头东站旁边。
不过，尽管有商业配套规划，但目前项目周边大型商业综合体，仍较为缺乏。
02
麓云台的项目公司，为广州科岭投资开发有限公司（简称“广州科岭”）。该公司设立于2024年7月，注册资本为2亿元。
广州科岭由广州黄埔绿美产业发展、广州峻森投资、中冶长城投资、上海宝冶集团、中国十九冶集团，分别持股51%、14.7%、16.43%、16.43%、1.44%股份。
前两者是广州科学城集团旗下的公司，后三者则隶属于中冶集团。
在人事安排上，广州科岭的法人、董事长，是来自广州黄埔国资公司的杨戈；经理则是来自中冶的董标。
不过，董标并没有公开露过面，在公开报道中，项目公司总经理实际是熊志勇。
此前，在一场央企合并中，中冶集团整体并入了中国五矿集团，因此，麓云台的项目名字前写着“五矿”，并不难理解。
改做小户型，与其说是五矿、中冶的主动求变，不如说是长岭居市场困局，倒逼下的必然选择。
在长岭居板块，这两者此前都有过大户型项目的尝试。
其中，五矿壹云台是五矿在长岭居的首次落子，2020年开盘。项目虽有涉及部分小户型产品，但主打102-127㎡洋房和142-164㎡叠墅，均定位为改善型产品。
在当时板块的“大户型风潮”中，它并无特殊之处。
长岭居的另一个项目——中冶逸璟台，则是中冶在广州落子的第一个项目。
2016年，中冶以36.79亿元拿下项目地块，溢价率高达240.9%，楼面价约27273元/㎡。项目主打大面积产品，包括212㎡复式山景五房、231㎡半山院墅，均价达到约6万元/㎡。
高调拿地、高价入市，但实际去化效果并不突出。
这两次操盘经历，或许进一步坚定了麓云台做小户型的决策。
03
麓云台是广州黄埔区岭头旧改的一部分。
岭头旧改，是一个斥资超百亿的项目，总体量超90万㎡，共有5个地块。而麓云台，是其中融资区的AG0129054地块，也是首发地块。
项目推进速度较快。
2024年7月旧改实施方案获批，一年后便发布了施工总承包和工程监理招标。
今年3月7日，项目营销中心及示范区正式对外开放，3月29日正式开盘。
这个项目推进的时间线，还有一个大背景，是五矿与中冶的大合并。
去年12月，他们的大合并终于落地。其中，中冶将其所持有的中冶置业100%的股权，及对中冶置业的461.64亿元债权，一并出售给五矿地产控股。
对于承接中冶置业的五矿地产来说，接下来如何进行整合，值得关注。
而麓云台挂着“五矿”的前缀，便是这场整合的缩影。
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