北京凯诺律师事务所：征地拆迁中被征收人需要知道这三个补偿问题

　　众所周知，征地拆迁不仅涉及社会公共利益，还涉及众多老百姓的切身利益。因此对于征收拆迁怎么推进，需要遵循哪些征收原则，在国有土地上房屋征收与补偿条例，土地管理法等法律法规中都有明确的规定。所以，当房屋或土地被征收后，被征收人一定要注意征收方的征收行为是否符合法律法规，征收细节有没有按照法律规定的落实到位，比如说有没有对被征收房屋进行实地评估，有没有进行房屋或土地的现状调查，或者说是补偿方式是否有提供产权置换或者是货币补偿等等。

　　不过，除了要注意这些征收程序上的细节之外，被征收人在补偿安置阶段，还需要知道以下三个补偿问题。

　　一、补偿方式的选择

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》中的规定，征收方需要提供货币补偿和产权置换，集体土地征收中应当提供宅基地建房这三种补偿方式，对被征收人进行补偿安置。就这几种补偿方式而言，许多被征收人可能会更青睐于选择产权置换这一种方式，但从实践过程中来看，选择产权置换一般会有一定风险，由于安置房通常都不是现房而是期限，因此，被征收人最后能不能拿到安置房，或是能不能在约定的期限内拿到安置房都是一个未知数。

　　相对于选择产权置换，选择货币补偿的话，就简单了很多，只要补偿到位，且公平、合理，被征收人则可以直接购买自己喜欢的房屋。而且最主要的是，选择货币补偿时，个别地方还会有额外的补贴。比如在《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条规定，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。第四十条规定，被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，按每户不超过被征收房屋评估价值的2%给予奖励。

　　不过，究竟是选择产权置换，还是选择货币补偿，被征收人则需要结合自己的实际情况来确定，不可盲目的选定，避免出现对自己不利的情况。

　　二、安置房中产生的公摊面积

　　房屋被拆迁后，被征收人选择产权置换的，往往都会非常苦恼公摊面积的存在，一旦有公摊面积，那么很多时候，房屋实际使用的面积必然就会大大地缩水。不过，面对这种情况，有的被征收人也是无奈接受。但其实，原则上来说，房屋被征收以后，给予被征收人安置房的面积应当不于被征收房屋的面积，这其中不包括公摊面积。

　　根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条规定，实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。公摊面积部分均不结算房价款。

　　虽然说，存在公摊面积并不一定就是一件坏事，但是在征地拆迁中，用于产权置换的安置房的面积也不应当要小于被征收房屋的面积。因此，实践中，如果安置房面积小于被征收房屋的面积，那么原则上来说就是不合理的，被征收人一定要注意。

　　三、选择在征收范围外安置的，有面积奖励

　　根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》中的规定，在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　征收非住宅房屋的，因城市规划等原因，在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。

　　也就是说，如果房屋被征收后，被征收人要是选择征收范围外的安置房，那么被征收人在拆一还一的基础上，还可以多拿到一些房屋面积，这对被征收人来说又何尝不是一件好事呢？不过，还是那句话，在选定安置房时，一定要结合自己的实际情况，一定要审查征收方提供的安置房是否合理，奖励是否符合法律法规，补偿标准是否公平等，避免捡了芝麻丢了西瓜。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁与被征收人的利益息息相关，因此，对被征收人来说，要及时了解当地相关部门发布的法律法规，尽量避免自己在征地拆迁中吃亏。对于遇到征收方侵害自己合法权益的，建议被征收人要尽快在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。