最高院: 司法拍卖已抵押的划拨土地的，土地出让金谁来承担？

作者：周军律师.

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在司法拍卖与执行程序中，划拨土地使用权因未缴纳土地出让金、不能直接过户，成为高频争议点。

那么，司法拍卖已抵押的划拨土地的，土地出让金谁来承担？

最高人民法院案例库入选案例《周某与朱某某执行监督案》中明确：

人民法院在拍卖有抵押登记的划拨土地时，应综合《城市房地产管理法》第四十条、第五十一条两个条文确定土地出让金的承担主体。拍卖标的作为已经办理了出让手续的土地拍卖的，买受人支付的价款中已包含了土地出让金，人民法院应当从拍卖款中扣除土地出让金，剩余部分用于偿还抵押债权；拍卖标的作为尚未办理出让手续的划拨土地拍卖的，买受人支付的价款中不包含土地出让金，应由买受人自行缴纳土地出让金，人民法院可将拍卖款用于偿还抵押债权。

本案的争议焦点：拍卖划拨用地的土地出让金应由哪方负担。

《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人⺠政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。

《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。

因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人⺠法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。

如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人⺠法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。

如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人⺠法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

周军律师提醒，划拨土地使用权拍卖，土地出让金原则上由买受人承担；如属于抵押划拨土地拍卖，应当从拍卖价款中优先扣缴土地出让金，剩余款项再由抵押权人受偿；拍卖公告有明确约定的，从其约定。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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