房产纠纷律师：借名买房登记人恶意转移，如何认定转让合同无效？

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引言：一起典型的借名买房后恶意转让纠纷

借名买房后，出名人能否随意转让房屋？当出名人与第三人恶意串通损害借名人权益时，法院如何认定？本案是一起典型的借名买房后恶意转让纠纷，涉及兄弟姐妹关系、房改售房、工龄优惠、书面协议、录音证据等多个要素。法院在全面审查证据后，认定借名买房关系成立，并认定三被告恶意串通损害原告权益，判决房屋买卖合同无效，为借名买房纠纷的处理提供了重要参考。

本文将深度剖析本案的裁判逻辑，揭示在借名买房纠纷中，律师如何帮助当事人抓住核心证据，实现合法权益的维护。

一、 案情回顾：借名买房后恶意转让纠纷的来龙去脉

本案中，陈明辉、陈明远作为原告提起诉讼，陈明杰、王建国、王小明作为被告应诉。

原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰系兄弟姐妹关系。陈建国、张秀英系三人之父母，育有五子女，分别是陈明华、陈明杰、陈明强、陈明辉、陈明远。被告陈明杰与被告王建国系夫妻关系，被告王小明系二人之子。陈建国于2014年去世，张秀英于2019年去世。

坐落于北京市某区一号房屋系陈建国承租公房。1983年该房屋拆迁，安置了一号房屋及二号房屋。其中二号房屋由陈建国承租，安置人口为陈建国夫妇、陈明杰、王小明，实际居住人口为陈建国夫妇。一号房屋由张秀英承租，安置人口及实际居住人均为陈明辉、陈明远、陈明强夫妻及其子女。

1992年左右陈明强单位分房搬离一号房屋，陈明杰搬入一号房屋。1995年陈建国按成本价购买二号房屋，产权登记在陈建国名下，陈建国去世后，该房屋已继承分割完毕。

1998年，一号房屋进行房改售房时，由于房屋价格可以享受工龄优惠政策，考虑陈明杰工龄较长，经陈明杰、陈明辉、陈明远口头协商，以陈明杰的名义购买，购房款由三人各出资13000元，购房后一号房屋登记在陈明杰名下，所有权归三人共有。

为信守承诺，2017年4月15日，陈明杰、陈明辉、陈明远签订书面协议，再次确认一号房屋归三人共有。

2021年4月，被告陈明杰、王建国同意给予原告陈明辉、陈明远一定金额的房屋折价款，但2021年5月19日，被告陈明杰、王建国在明知涉案房屋为原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰共有的情况下，通过房屋买卖行使，将一号房屋所有权过户至被告王小明名下。

原告陈明辉、陈明远认为被告陈明杰、王建国、王小明损害了原告合法权益，故提起诉讼。

二、 争议焦点：借名买房关系如何认定？恶意串通如何认定？

本案的争议焦点极具代表性，也是此类案件的难点所在：

借名买房关系如何认定？ 原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰之间是否存在借名买房合同关系？

恶意串通如何认定？ 被告陈明杰、王建国、王小明是否构成恶意串通损害原告权益？

关键证据如何认定？ 书面协议、证人证言、录音证据的证明力如何？

房屋买卖合同的效力如何认定？ 恶意串通签订的房屋买卖合同是否有效？

三、 法院判决：确认房屋买卖合同无效

法院的裁判观点：

法院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

本案中，根据已查明事实，涉案房屋原为公房，承租人为原告陈明辉、陈明远及被告陈明杰之母张秀英，因房改售房变更承租人为陈明杰后，由陈明杰购买，并登记在其名下。

根据原告提交的2017年及2020年原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰签名的两份证明显示，陈明杰认可涉案房屋系三人出资，所有权归三人所有，登记在陈明杰名下。被告虽不认可系陈明杰签名，但经法院释明后，并不申请对其签名进行笔迹鉴定，应当承担相应不利后果。

且结合陈明华、陈明强证人证言，及原告提交的录音证据中被告陈明杰、王建国的陈述，可以认定被告陈明杰、王建国对于涉案房屋为原告陈明辉、陈明远及被告陈明杰共有均明知且不持异议，故法院确认原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰之间形成借名买房合同关系。

按照双方借名买房约定，涉案房屋应为原告陈明辉、陈明远及被告陈明杰共有，原告享有要求陈明杰进行产权变更登记或给付对价的相应债权。

鉴于被告陈明杰、王建国与被告王小明签订房屋买卖合同，已将房屋过户至王小明名下，三被告构成对原告合法权益的侵害。

关于三被告是否构成恶意串通一节，被告陈明杰、王建国明知原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰之间存在借名买房合同关系，被告王小明虽表示其对于借名买房的约定并不知情，但鉴于根据双方2021年4月10日的谈话录音显示，被告王建国曾称"我儿子折中的意见，给160万，再拿出10万"，可见被告王建国自认被告王小明对应给予原告涉案房屋补偿款一事知情。

且综合考虑涉案房屋来源，原、被告亲属关系及三被告为王小明子女上幼儿园将涉案房屋过户至王小明名下，涉案房屋与王小明具有利害关系等因素，法院认为被告王小明应当知晓原告陈明辉、陈明远与被告陈明杰之间存在借名购买涉案房屋的事实。

在三被告明知存在该借名买房合同关系的情况下，仍签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋过户至王小明名下，且未有相关证据证明王小明支付了购房款，故法院认为三被告构成恶意串通。

判决结果：

确认被告陈明杰、王建国与王小明就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、 本案的典型意义与律师建议

本案是一堂生动的法律实践课，对处理类似的借名买房后恶意转让纠纷，具有深刻的指导意义：

1. 书面协议的重要性

本案中，2017年和2020年的两份书面协议成为证明借名买房关系的重要证据。这提醒当事人，在借名买房时，务必签订书面协议，明确双方的权利义务关系。

2. 录音证据的证明作用

本案中，2021年4月10日和2021年7月1日的两次谈话录音成为证明三被告明知借名买房关系的重要证据。这说明，在借名买房纠纷中，录音证据具有重要的证明作用。

3. 证人证言的证明作用

本案中，陈明华、陈明强的证人证言成为证明借名买房关系的重要证据。这说明，在借名买房纠纷中，证人证言具有重要的证明作用。

4. 恶意串通的认定标准

本案中，法院认定三被告构成恶意串通，关键在于三被告明知存在借名买房合同关系，仍签订房屋买卖合同，且未有相关证据证明王小明支付了购房款。这说明，在借名买房后恶意转让纠纷中，恶意串通的认定需要充分的证据支持。

5. 笔迹鉴定的重要性

本案中，三被告虽不认可系陈明杰签名，但经法院释明后，并不申请对其签名进行笔迹鉴定，应当承担相应不利后果。这提醒当事人，在借名买房纠纷中，如对签名真实性有异议，应及时申请笔迹鉴定。

给当事人的建议：

如果您正面临类似的借名买房后恶意转让纠纷，请务必注意：

签订书面协议：在借名买房时，务必签订书面协议，明确双方的权利义务关系。

保留所有证据：保留好与借名买房相关的所有证据，包括书面协议、付款凭证、录音证据等。

及时申请笔迹鉴定：如对签名真实性有异议，应及时申请笔迹鉴定。

收集恶意串通证据：如发现出名人与第三人恶意串通，应及时收集相关证据。

寻求专业支持：借名买房后恶意转让纠纷法律关系复杂，涉及《民法典》物权编、合同编等多部法律规定，需要经验丰富的专业律师进行精准的诉讼策略规划。

本案的成功判决，不仅维护了原告陈明辉、陈明远的合法权益，更彰显了司法机关在处理复杂借名买房后恶意转让纠纷时，对借名买房关系的保护和对恶意串通行为的严厉打击。对于每一位遭遇类似困境的当事人而言，相信法律、依靠专业，是维护自身合法权益最有力的武器。

【本文由房产律师团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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