深圳楼市冰与火：一边捅破天花板，一边骨折砸盘

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

马上就是豪宅的市场了。

深圳的豪宅新房，开始释放热度。

前海捅破了天花板

终于，位于前海桂湾的海晏府价格确定了。

就在今天（4月14日），项目获批预售许可——

151套139~194平精装住宅，备案均价约142000元/㎡，总价区间约1710~3123万。

这个备案价格，不仅比2022年入市的天健悦湾府、天健悦湾府分别贵约4.62万/平，约3.94万/平，比2023年入市的深业云海湾更是贵了约5.07万/平。

并且，相比比过去前海的新房贵了约23%—55.5%。

所以，这次的海晏府价格也毫无意外地将前海的高端新房价捅到了新高度，成为前海区域新房有史以来最贵的备案价，也彻底坐实了核心区价格门槛被拉升的预期。

海晏府将前海新房备案价拉至历史最高，也意味着海晏府把前海核心区正式推入14万+/平的梯队，前海的新房历史正式打破长期“10万+”的价格惯性。

这也释放出一个确定的信号——核心区真的要贵起来，并且越卖越贵。

这样的代价就是，同样的户型面积段，将会诞生新的锚点，整个前海的门槛将会变得更高。

而这就是单价地王效应。

但即使核心区域门槛被拉升，市场的投票机制依旧坚挺。

据市场消息，海晏府在需要验资500万才能看房的情况下，3天到访的客户已经超过1000组。

骨折砸盘

但豪宅的另一面，是骨折的新房价。

骨折有多狠呢？

昨天（4月13日）出现在热搜的幸福城臻园就是最典型的案例。

尽管项目已经65平左右的户型卖爆了，是因为性价比真的到位了。

65平户型，备案总价在282.44-292.91万/套，套均总价约287.28万。

折后大约是250-260万/套。

82平户型，备案总价在359.14-379.76万/套，套均总价月368.66万/套

折后总价区间320万—340万/套。

89平米备案总价约399.51-427.77万，套均总价约414.65万。

折后总价区间约360万—380万/套。

折后的价格，比相距约2公里的华越龙苑安居型人才房配售价格还便宜。

2024年3月以及2026年3月位于龙华中心的华越龙苑分别配售两次。

一次是530套，均为建筑面积约84-90平方米的三房户型还有一次是495套房源，建筑面积分别为146-150平方米、113-120平方米四房户型，配售毛坯均价约3.96万元/平。

所以昨天正式选房，65平户型不到半小时72套房源已全部选完，82平户型72套房源也在半小时后卖剩2套顶楼户型。

（来源：项目销售现场）

去化速度，相当快。

而这样的现象，并不是个案。

比如位于坪山马峦的兰江璟园，去年9月168套78~112平精装住宅，备案均价约27200元/㎡，总价区间约210~313万，依靠现房票安置落地，截止2026年4月14日深圳房地产信息平台显示卖剩80套。

项目去年10月就开启了大力促销，约78平户型降至140+万，约112平户型降至200多万。

比如今年1月16日获批预售的鸿荣源观城(1栋3单元)，294套89~118平精装住宅，备案均价约42700元/㎡，总价区间约343~539万，截止2026年4月14日，深圳房地产信息平台显示，还剩余174套，接近三个月的时间，卖了120套。

在这过程中，给出的折扣是约89平户型，折后约313万起，是鸿荣源观城推盘以来约89平户型的最低折后总价。

而过往同户型推售的最低备案总约343万起。

再比如位于坪山石井的传承启元府，直线约2公里的位置就是惠州大亚湾边界，周边基本没什么配套，距离14号线沙田站还要走约7.2公里，尽管一期勉强交房，二期及配套因资金链断裂停工，2023年4月及9月项目分别推售的两个批次共576套房源，但在大力促销的背景下，除了已经被司法查封的房源，项目已经售罄。

而销售的中途，项目曾传出约1.6万/平的吹风优惠价。

这就意味着，如今深圳的新房市场逻辑正在转换，尽管不确定是否处于抄底时机，但价格进入购买的心理区间价格后，大家就会毫不犹豫地选择出手。

这也恰恰说明如今的深圳楼市，市场正处于两个极端。

一个是优质位置的豪宅，市场反应比较敏感，市场的需求持续旺盛。

另一个是外围地段的300万以内的骨折房源，市场会迅速捡漏，个盘销售表现相对不错。

只有拿着预算的夹心层群体，仍在观望。

而这一部分群体现在处于市场最为尴尬的位置——

核心的都买不起，不够核心的又看不上。

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