广州商业版图迎重磅升级，一季度餐饮业表现活跃

据CBRE世邦魏理仕最新监测，今年第一季度，广州优质办公楼市场需求持续谨慎，消费品业及金融业均现大面积成交；优质零售物业表现持续分化，新品牌扩张支撑餐饮成交。

还有，广佛仓储物流市场供应攀新高，跨境电商调整仓库布局，租金跌幅扩大；广州投资市场成交仍有待提升，但询盘活跃度有所增加，同时商办物业的持有方正积极通过资本市场工具实现退出。

街铺型旗舰店需求上升，餐饮表现活跃

今年，广州商业版图迎来重磅升级。全球顶奢商业标杆SKP的华南首店正式落户广州天河马场板块，计划引入超过千个国际知名品牌，致力于打造集时尚、艺术、生活于一体的世界级地标性商圈。与此同时，希尔顿集团旗下顶奢酒店品牌华尔道夫也落户马场板块，与珠江新城已有的丽思卡尔顿、柏悦、四季、W酒店等共同强化区域高端商务服务优势。一系列举措，为广州商业市场带来积极影响。

据CBRE世邦魏理仕监测，第一季度广州优质购物中心录得19212平方米的空置去化，主要因为部分商场主力租户调改后引入新的电影院和超市，空置率环比小幅回落0.3个百分点至季度末的6.8%。

新租成交中，餐饮表现更活跃，占比53.0%，其次是零售业态占比36.5%。特色餐饮和茶饮咖啡甜品类在餐饮业态中表现突出。其中，日式餐饮积极扩张，如烧烤、放题、天妇罗、拉面和寿司等，涵盖特色餐饮和快餐，中式餐饮中的江西菜也表现积极。而新茶饮也在涌现，包括上山饮茶，找茶和各种泰式茶饮。另外，天环还开设了泰国人气甜品店Cheevit Cheeva的中国首店。

零售业态方面，服装品类占比最高，国内连锁品牌主要在社区拓店，聚龙湾太古里则聚集了本地潮牌新店，除此以外，优衣库本季围板了天河路正佳广场原友谊百货一楼的部分面积，而UR则在江南西扩张，在原H&M店面开设副牌——本来的新店。

受限于品牌谨慎拓店，对商圈和商场都有所要求，导致核心商圈内的商场表现也出现分化。未来半年，广州预计将有58.6万平方米的新增优质商业物业落成。另外，本地运营商也在积极拓展市场，以输出轻资产等形式，把专业市场或奥特莱斯等改造为社区购物中心，覆盖更多消费人群。

CBRE中国区战略顾问部 商业咨询负责人钟廉军表示：“尽管品牌拓店趋于谨慎，但对于街铺的需求却有上升的趋势，尤其知名度高、人流旺盛且有一定人文历史的街区，品牌甚至愿意落位广州首店，比如Aesop和观夏首店均选择了东山口而非传统购物中心。个别品牌在缩减开店计划的同时，对新店的单店投入也有所增加，街铺型旗舰店展示效果和曝光度都更优，给品牌以更大的发挥空间，受到相当部分零售商的青睐。”

办公楼租户需求谨慎，消费品行业活跃

第一季度，广州录得新华保险大厦和广州合生国际中心两个项目投入运营，共11万平方米，均位于金融城。其中，广州合生国际中心是金融城北区首个交付的优质办公项目。由于缺少预租，新楼投入使用推升季度空置率上升至21.7%，环比上升0.6个百分点。

具体成交方面，消费品行业表现最为活跃，其次为金融业和科技互联网。

其中，消费品行业以搬迁为主，季内录得某食品快消企业在珠江新城区内搬迁，承租约一万平方米的办公面积。金融业升级需求表现突出，57%的新租面积都是从普通楼宇搬迁到优质楼宇。证券银行分支机构表现活跃，且季内还录得某国内银行近一万平方米的新租成交，落址珠江新城。科技互联网行业成交面积环比放缓，但仍较2025年首季小幅上升3.2%。其中，该行业56%的成交位于琶洲，26%位于金融城。而当前投资热点的具身智能和服务消费机器人相关企业，都于本季录得办公楼成交。

展望未来半年，广州预计将有30.3万平方米的新增供应入市，74%的面积位于金融城，余下一个项目位于琶洲，租金将持续承压。CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“在当前租金下行阶段，办公楼去化表现分化，运营的重要性显著提升。面对存量市场的激烈竞争，部分楼宇通过引进大型租户实现空置的快速去化；同时实行多项租赁策略，保证优惠措施真正落地惠及租户，赢得市场口碑。这种资产管理能力是楼宇软实力的体现，将确保办公楼成功穿越周期。”

大宗投资持续谨慎，季内仅录得2.5亿成交

2026年开年，广州大宗投资市场仅录得两宗成交，分别是花都的厂房交易，以及海珠区商业裙楼的拍卖成交，本季合共录得2.5亿元人民币的成交金额，环比减少44%。

其中，商业裙楼带租约拍卖，买家购买带有投资目的。另外，保利发展于季内发布公告，拟以持有的广州保利中心和佛山保利水城作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作。这是广州首宗拟纳入公募REITs发行的核心区办公资产。

尽管广州不乏可售优质物业，但买卖双方价格分歧短时间内难以弥合，尤其是成熟带租约物业，定价更受制于项目余下较短的土地年限对估值的不利影响，阻碍交易的达成。但与此同时，广州并不缺乏小额商办成交，季内录得两宗办公物业成交，分别位于天河区和番禺区，成交总价在五千万元以内，而且均为自用买家购得，显示自用买家对办公物业仍有购置需求，只是总成交价有限。

CBRE广州分公司董事总经理严思慧表示，“第一季度较上一季，投资者询盘的活跃度有所增加，投资者持有谨慎积极的心态咨询和研判优质地段物业的情况。”

“而供应端方面，除传统资产出售外，商办物业的持有方正积极通过资本市场工具实现退出。商业不动产REITs的成功发行并上市，将进一步拓宽优质商办物业的资本化与证券化退出路径，令持有方达到资金回笼的目的，该途径尤其利好核心区位、具备稳定现金流的成熟运营资产；同时有助于改善商办市场流动性，对核心区域优质物业估值形成一定支撑。”

采写：南都·湾财社记者王艳玲