昆明重磅新政！鼓励老小区业主自筹资金原拆原建

　　老旧小区改造，有了新路子！

　　近日，昆明市住建局发布文件，拟支持城镇老旧住房由业主出资，进行原拆原建、拆除翻建。

　　关键是，改造时可合理增加套内住宅建面，在一定条件下免交土地出让金。

　　那这种改造方式，你觉得可行吗?

　　业主出资可提取公积金

　　安排保租房等过渡安置

　　最近，昆明市住建局起草了《关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见》，并面向公众征求意见。

　　文件的主要目标是老旧住房自主更新，也就是由房屋所有权人（即业主）作为责任主体和出资主体，申请对符合范围的住房进行原拆原建、拆除翻建。

　　具体实施流程为项目申请与批准、确定实施主体、编制实施方案、联合审查与审批、施工建设以及验收登记。

　　｜图源：昆明市住建局官网

　　文件明确，以下3类住房都符合申请范围：

1、 根据《危险房屋鉴定标准》，经房屋安全鉴定单位鉴定危险等级为C级和D级，或根据《房屋完损等级评定标准》鉴定为严重损坏房、危险房的； 2、无独立厨房、卫生间等空间的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的； 3、存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。

　　昆明某老小区｜图源：百度地图

　　关于这一政策，相信很多人最关心的，就是资金问题。

　　从文件来看，自主更新遵循的是“谁受益、谁出资”的原则，官方支持通过4种方式筹集资金：

　　一是业主自筹，支持按照房屋更新后的建面比例分担，业主还可提取公积金，也可提取住宅维修资金。

　　二是财政补贴，房屋更新中的社区用房、养老用房等公共配套，由相关部门负责建设，符合条件的配套还可争取上级补助资金。

　　三是社会资本参与，更新范围内可合理设置商业等配套，引入社会资本参与改造、运营。

　　针对部分业主难以筹集资金的情况，也可引入第三方出资购买、产权置换等方式实施更新，更新后产权则归出资人所有。

　　四是金融机构贷款，不仅支持政策性银行和商业性金融机构提供中长期、低利率贷款服务，还鼓励银行机构通过改建期间的阶段性担保、更新后房屋抵押的方式，为居民发放个贷。

　　在以上政策的支持下，资金问题有了可操作、可选择的多元化解决方案。

　　文件还提到，自主更新项目业主的过渡安置需求，将优先安排辖区内保障性租赁住房、公租房等闲置资源，特殊困难群体可按规定减免租金‌。

　　｜图源：昆明市住建局

　　当然，老旧小区更新不只是推翻重建那么简单，文件还明确了一系列支持政策，我们来看比较重磅的3点。

　　首先是可增加建筑面积。

　　根据《住宅项目规范》，自主更新可合理增加套内住宅建筑面积和加装电梯等共有设施，其增加的地上建筑面积总和不超原地上建筑面积的20%，无需补交土地出让金。

　　其中按套数不变，增加的套内建筑面积总和，不超原面积的10%。对应增加的套型建面，可计入个人不动产权登记面积。

　　昆明某老小区｜图源：百度地图

　　其次，还可增加公共配套设施。

　　比如可以开发地下空间作为停车、消防、供配电等配套设施，不补交土地价款，相关配套设施由全体业主共有。

　　此外，以栋为单位或相邻多栋住宅一起更新时，在满足日照、消防等前提下，对建筑间距、建筑面宽、绿地率、建筑密度等无法达到现行标准的情形，可按不低于现状水平控制，相当于可以适当放宽标准。

　　有了这些支持政策，老旧小区自主更新将是一次彻彻底底的居住品质跃升。

　　既能合法增加套内面积，又能补齐停车、消防等配套短板，房屋价值也将同步提升。

　　该文件面向公众征求意见的截止日期，为2026年5月9日。

　　｜图源：昆明市住建局

　　国家已出台文件支持

　　而且已有城市成功落地

　　看到这一新政，想必很多粉丝都出现一个疑问：听起来难度这么大的工程，真的有希望推进吗？

　　实际上，去年5月，住建部就曾提出过“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。

　　同年8月，《关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”的说法写入高层文件。

　　这一政策支持，既能推动城市面貌更新、提升居民居住品质，又能避免大规模大拆大建带来的资源浪费，可谓一举多得。

　　｜图源：官方网站

　　而且，在昆明之前，北京、上海、长沙、杭州等城市其实都已有“原拆原建”项目成功落地。

　　比如原建于1978年的北京市西城区三里河一区28号楼，共分3个单元、54户人家，总建面约2887平。

　　一栋拥有将近50年历史的建筑，不可避免地出现墙体开裂、桩体沙化、水泥脱落、基础设施老化等问题，安全隐患与日俱增。

　　在居民改造意愿的基础上，项目共经历两年多的前期工作，相关部门也带头开展了上百轮沟通，最终根据原住房面积、经济状况、居住需求等因素，为居民量身定制出6种户型。

　　资金方面，对于原有建筑面积部分，北京市、西城区按5786元/平的标准给予补助，超出此额度的改造成本由居民自行承担；对于新增的建面部分，则按综合改造成本由居民承担。

　　28号楼改造后实景｜图源：人民日报截图

　　2025年9月5日，28号楼改造项目正式开工，今年春节前，54户居民已经都搬进了新家。

　　也就是说，这栋楼的改造从开工到居民回迁、拿到新房本，仅花费6个月。

　　改造后，整栋楼的总建面增至3369平，优化了户型、安装了隔音玻璃、加装了电梯、无障碍坡道，还引入专业物业服务，房屋产权也从拿证日起重新计算70年。

　　总之，这栋楼原拆原建的成功案例，为更多老旧小区自主更新提供了可借鉴的样本。

　　28号楼改造后套内实景｜图源：中建官微

　　从北京等城市的案例来看，自主更新并非纸上谈兵，全国范围内已有成功落地的先例。

　　如今，昆明出台官方文件，也正式加入老旧小区原拆原建自主更新行列。

　　只是在实施过程中，无论是各户家庭意愿如何统一，还是改造资金如何分担，又或是新建住宅如何适用现行建筑标准，都是绕不开的硬骨头。

　　从新政来看，昆明对资金筹集、过渡安置、标准适用等关键难题，也已作出明确的制度安排。

　　接下来，政策何时落地，执行情况如何…楼市君都将持续关注。

　　昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

　　住在老旧小区的你，愿意加入自主更新行列吗？来留言区说说吧~

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