北京
凭借对商品房买卖纠纷领域的深耕与精准的法律策略运用，北京市中恒信律师事务所李军律师近期代理的一起房屋买卖合同纠纷案迎来终审胜诉。面对开发商设置的复杂免责条款与解除权行使限制，李军律师成功推动法院认定相关格式条款无效，二审法院最终驳回上诉，维持原判，为委托人赢得了合同解除、购房款及已还贷款本息返还的全面胜诉结果。
案件概述
逾期交房引发的合同解除之争
委托人于2023年与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋交付期限为2024年7月30日前。合同同时明确，逾期超过60日，买受人有权解除合同。然而，约定的交房期限届满后，开发商并未如期交付房屋。更令人不安的是，开发商于2024年6月向委托人发送《延期交房告知函》，单方面将计划交房时间推迟至2025年8月。截至诉讼提起之时，案涉项目仍处于停工状态，交付遥遥无期。委托人无奈之下寻求法律途径维权，但开发商在《补充协议》中早已埋下“30日内行使解除权，否则视为放弃”的条款，试图以此阻却购房者的解约权利。
律师介入
全面梳理合同陷阱，锁定核心争议
接受委托后，李军律师并未急于起诉，而是首先对全部合同文件进行了系统性审查。他发现，虽然《商品房买卖合同》明确赋予购房者在逾期超过60日后的解除权，但开发商在后续签订的《补充协议》中，通过格式条款悄然增设了“应自享有解除权之日起30日内行使解除权，否则视为放弃解除权”的限制。该条款以加粗字体呈现，但并未就除斥期间的法律后果向委托人进行任何个别说明。李军律师敏锐意识到，这一条款将成为开发商抗辩的核心武器，必须从法律效力层面予以彻底否定，否则委托人的解除权将因“过期”而被剥夺。
精准破局
以格式条款无效为突破口重构诉讼策略
面对开发商预设的“30日除斥期间”陷阱，李军律师果断调整了常规的逾期交房维权思路，将主攻方向锁定在格式条款的效力认定上。他指出，该条款虽经加黑处理，但开发商作为格式条款提供方，未就解除权行使期限的法律意义、放弃解除权的具体后果等与购房者有重大利害关系的内容履行充分的说明义务。购房者作为普通民众，不具备专业的法律知识，仅凭字体加黑无法真正理解该条款对其权利的限制。该条款不合理地缩短了法定解除权的行使期限，排除了购房者在合理期限内主张权利的主要权利，依据《民法典》第四百九十六条之规定，应认定为无效格式条款。这一法律定性的突破，为后续主张合同解除扫清了最关键的法律障碍。
庭审交锋
以违约事实与交付不能击穿开发商防线
庭审中，开发商一方面援引《补充协议》中的30日解除权限制，主张委托人已丧失解约权；另一方面，以大气污染治理、环境治理、疫情等不可抗力为由，要求顺延交房期限，并据此抗辩其不构成违约。李军律师针锋相对：首先，开发商未能举证证明其所称的停工事由真实发生并达到阻碍合同履行的程度，亦未履行不可抗力情形下的通知义务，不符合法定免责条件；其次，即便按照开发商主张的顺延天数，原定2024年7月30日的交房期限顺延后至多为2024年10月，而至二审审理期间，开发商仍未交房，逾期时长已远超合同约定的60日解除门槛；再次，一审法院已查明案涉项目处于停工状态，开发商自称计划交房时间为2025年10月，但至庭审时仍无法确定实际交付日期，合同目的已无法实现。最终，一、二审法院均采纳了李军律师的观点，认定开发商构成根本违约，支持委托人解除合同的诉讼请求。
胜诉落地
合同解除、款项返还全面获支持
本案终审判决维持了一审结果：确认《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》自开发商收到起诉状副本之日解除；判令开发商返还委托人已支付的首付款及相应利息损失，同时返还委托人已向银行清偿的贷款本息；开发商还需向银行返还剩余贷款本息。这一判决不仅使委托人从一份无法履行的合同中彻底脱身，更避免了继续背负按揭贷款却无法收房的困境。李军律师通过精准的法律定性、有力的证据组织和严谨的庭审表达，将一份看似对开发商有利的格式条款彻底击穿，为购房者维权树立了具有示范意义的裁判规则。
在商品房买卖合同纠纷中，开发商往往利用其优势地位，在格式合同中预设各种免责条款和权利限制条款，购房者一旦陷入纠纷，极易处于被动。李军律师在本案中的成功代理，充分展现了专业律师在复杂合同条款中寻找法律突破口、运用格式条款效力规则扭转战局的核心能力。这起案件的胜诉，不仅是委托人的个人胜利，更是对不公允格式条款的有力回击。
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