突破留守户，荔湾又一条村杀出重围

空转1年后，东漖旧改继续推进。

这两天，保利置业操盘的东漖旧改拿下了怡璟湾项目内部的几栋村屋留守户，即将准备重新认筹。

早在2025年初，保利怡璟湾的工地内部就在打地基开建，项目的户型面积、定位、资料、销售，甚至连样板房都做好了。

至于具体定位，我们可安心等待开放。

或许有些朋友还不熟，别急，项目正在抓紧推进。

用现在的话说，“一切值得期待”。

谁也没想到，本来都准备开卖的项目就突然搁置了，售楼处都接待了很多客户，说不卖了。

至于暂停的原因很简单，怡璟湾地块内的留守户迟迟无法签约，导致项目拿不了证推不下去。

近一年，怡璟湾传出过好几次会开盘的消息，都是烟雾弹。

期间，项目的销售换了一茬又一茬，保利置业一直都在积极推进和协商，做好了随时开盘的准备。

有村民和销售透露，地块内仍有几栋留守户，因拆迁补偿问题迟迟未能谈拢。

该村的安置方案为产权面积拆一补一，弃产补偿则参照复建房评估均价，约2万元/㎡。

事实上，无论是政府主导、公开出让的旧改新模式，还是此前市场主导、房企操盘的传统模式，留守户问题始终是旧改推进中的一大难点。

对留守户而言，房屋地处优质地段，又是世代居住的祖屋，自然不愿轻易搬迁；

对开发商来说，留守建筑不拆除，项目整体建设进度就会被直接卡住。

双方围绕拆迁补偿安置的争议本就不小，而在传统旧改模式下，矛盾更为突出-市场化运作的背后，本就存在着不小的博弈空间。

冼村、里仁洞、横沙、茅岗西、文冲东等广州多个旧改项目，都曾面临过类似困境。

其中最具代表性的冼村，2015年启动改造，直至2025年才完成清拆，实现1950栋村屋全面清零。

东漖旧改虽没有冼村那般备受关注的背景，却也是长期推进艰难的典型。

而破解这一僵局的关键，在于行政力量的介入与协调。

2024年5月1日《广州市城中村改造条例》正式施行， 这是全国第一部城中村改造专项地方性法规。

在官方背书、有法可依的前提下，东漖旧改得以通过行政手段，对影响片区发展、损害其他村民利益的留守户开展调解与签约工作。

收到行政处理意见告知书的住户，将严格按照东漖村既定拆迁补偿方案执行，此前双方的博弈空间彻底消失。

这也直接推动了项目整体签约率提升，保障旧改工作正常落地，助力城市更新稳步推进。

如今的城市更新，早已告别了早年 “房子一移、兰博基尼” 的造富神话阶段。

今年我们多次走访海珠、荔湾多个城中村发现，除了少数产业格外兴旺的村落外，村民对旧改是持有正面态度的。

不仅能住上新房子，还能迎来更好的学校、生活配套、通勤条件与居住环境；新产业、新企业进驻后，租金收益也能更稳定可观。

外界总在热议哪里又出了 “土豪村”，但对普通村民来说，宅基地面积大的大户终究是少数，旧改没有大众想象中那般一夜暴富。

目前，村民们的争议点，主要是两个：

1.“实际面积”和“产证面积”之间的认定

2.回迁房建设及交付周期

扯远了，说回东漖旧改。

在怡璟湾内部的留守户问题解决后，基本上只剩下周边几个商业组团的村民还没有推进。

其中，怀宁坊所在的5.5万方商业集群的进度会快很多，而周边几个商业组团会慢一点。

怡璟湾也回归的正是时候，准备月底开启认筹，预计5月可以开盘。

·坑口地铁站+配套康有为纪念学校+广百广场，距离万科花地湾资产包核心区也不远；

·户型实用率不错，具体要看实体样板房；

·开发商为央企，整体是有保证的；

3月底，保利置业在荔湾的另一个项目海上印开盘，单价约4.2-4.4万/平起，总价320万上车三房两卫。

怡璟湾的总价和定位，可能会稍贵一点点。

但一切，敬待官宣。

我们当时去怡璟湾看样板房，还有不少附近山村、坑口的拆迁户来选房子。

其实，现在对怡璟湾来说也是好时候，还在户型新规调整之后，趁着海上印这把火再冲一波。