借名买房无法阻却执行！北京借名买房律师解读债权人如何维权

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案情介绍

案件背景：

李秀英向法院提出诉讼请求：请求不得执行坐落于北京市昌平区天通苑小区一号房屋。

2004年12月15日，房屋所有权证载明涉案房屋所有权人为王建国。王建国与甲银行签订《抵押贷款房产回购协议》，并以涉案房屋为担保，于2004年12月22日设定抵押登记，于2010年7月9日注销抵押登记。2005年5月18日，李秀英办理涉案房屋的入住手续。

2011年1月1日，赵强向张明借款并出具借条，载明：今借到张明人民币30万元整，所有现金已收到。定于2011年12月31日归还，年利率10%，全部本息到期一次性偿还。王建国在担保人处签名。借款到期后，赵强未偿还借款，王建国未履行保证责任。

法院于2012年12月13日作出民事判决书，判令赵强偿还张明借款人民币三十万元及利息，王建国对上述三十万元债务及利息承担连带保证责任。判决生效后，赵强、王建国未履行相应义务。经张明申请，法院对该案立案执行。后因查封的被执行人王建国名下的涉案房屋不具备处置条件，被执行人无其他可供执行财产，该案于2013年11月终结本次执行程序。2020年10月，法院对该案恢复执行，在执行过程中，法院对涉案房屋进行了查封。

2021年3月5日，李秀英向法院提出执行异议，法院于2021年5月26日作出执行裁定书，裁定驳回了李秀英的异议请求。

原告李秀英主张：

涉案房屋财产权利不属于王建国，而属于王建国的母亲李秀英。涉案房屋自交付以来，一直是李秀英在涉案房屋居住和使用。李秀英是涉案房屋的实际所有人，能够排除执行。李秀英于2021年3月5日向法院提出执行异议，法院于2020年5月26日作出执行裁定书，驳回李秀英的异议请求，现原告对上述裁定不服，认为裁定有误，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。

被告张明辩称：

不同意原告的诉讼请求，涉案房屋在王建国名下，应当执行，其他人与王建国之间是债权关系，需单独向王建国进行追偿。

被告王建国辩称：

涉案房屋是父母购买的，因父母没权利贷款，当时张明在他那给我贷的款，让我购买房屋，实际居住人都是我父母，我没在那住过。2004年我进监狱，2010年4月才回来。

被告赵强未答辩。

庭审过程：

庭审过程中，原告李秀英认为涉案房屋系其个人财产，与被告王建国系借名买房关系，自己是涉案房屋的实际所有权人，若被强制执行，合法权益将被侵害，无法保证其居住生存的权利。被告王建国认可原告李秀英当庭陈述的内容。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：借名买房关系能否阻却执行。

关于法律适用的认定：

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。"本案中，涉案房屋在民法典施行前已被法院查封，故应按照民法典之前的法律规定予以处理。

关于不动产物权的认定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

关于执行异议之诉的处理：

对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

关于借名买房关系的认定：

本案中，原告李秀英与被告王建国认为双方系借名买房的法律关系，李秀英为借名人，王建国为出名人。如双方存在借名买房，则借名人李秀英不享有涉案房屋所有权，仅享有请求出名人王建国办理房屋过户登记的债权请求权，该权利为普通债权，不具有优先性。

关于能否阻却执行的认定：

对于该权利能否阻却执行，可以参照商品房买受人物权期待权阻却执行的认定标准处理。在法院查封涉案房屋之前，原告李秀英合法占有涉案房屋，支付全部价款，但在涉案房屋具备过户条件的情况下，因自身原因未办理过户登记，存在一定过错，因此无法产生阻却执行的法律效力。

关于执行合法性的认定：

法院依法查封并拍卖被告王建国名下的房屋，符合法律规定，故对于原告李秀英要求停止强制执行的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。

裁判结果

法院最终判决：

❌ 驳回原告李秀英的诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

不动产物权登记的法律效力：成功证明了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在王建国名下，具有公示公信效力。

借名买房法律关系的准确认定：成功证明了借名买房关系下，借名人不享有房屋所有权，仅享有请求出名人办理房屋过户登记的债权请求权，该权利为普通债权，不具有优先性。

阻却执行条件的准确把握：成功证明了借名买房关系无法产生阻却执行的法律效力，参照商品房买受人物权期待权阻却执行的认定标准，李秀英在涉案房屋具备过户条件的情况下，因自身原因未办理过户登记，存在一定过错。

执行合法性的有力证明：成功证明了法院依法查封并拍卖被告王建国名下的房屋，符合法律规定，执行程序合法有效。

法律适用的准确把握：准确适用了《物权法》、《民事诉讼法》关于不动产物权和执行异议之诉的相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。

举证责任的准确把握：成功证明了李秀英未能提供充分证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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