父母借名买房主张被法院驳回！北京房产律师揭秘胜诉关键

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案情介绍

张建国、王秀英向法院提出诉讼请求：1. 确认坐落于北京市丰台区一号房屋归原告所有；2. 判令被告协助原告办理一号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至原告名下；3. 本案诉讼费用由被告承担。

案件背景：

张建国、王秀英系张志刚父母，被告赵静系张志刚配偶，张志刚于2021年4月3日去世。2021年7月5日，被告将两原告诉至法院，要求继承并分割张志刚名下全部遗产。其中，北京市丰台区房屋（以下简称一号房屋）虽然登记在张志刚名下，但系原告出资购买，应为原告所有。

原告主张：

关于出资：涉案房屋购买于2003年1月16日，当时原告张建国、王秀英均已退休，无法办理银行贷款，故以张志刚的名义申请贷款，房屋便登记在了张志刚名下。购房时张志刚年仅25岁，高中辍学，没有稳定工作，一直以临时工的形式在多家酒店从事门童或保安工作，收入微薄，入不敷出，没有任何经济能力购买房屋以及偿还贷款。涉案房屋的付款以及银行贷款的偿还均是原告用一生的积蓄，退休金以及宅基地上所盖房屋的出租租金进行支付的。

关于占有：涉案房屋购买后，张志刚随父母共同生活，原告居主卧，张志刚居次卧，即使张志刚结婚后的生活，亦是如此。2012年原告宅基地搬迁安置后，张志刚才有了自己的住房。涉案房屋腾退后，一直由原告实际占有和管理，并以自己的名义对外出租和收取租金。涉案房屋的所有文书原件自始至终均是由原告持有，涉案房屋的水电、物业等相关费用均是由原告支付。

关于意思表示：基于家庭关系，原告与张志刚之间没有书面借名买房协议，但是在2017年4月3日，张志刚将其与张建国的微信记录以"我的亲爹"为名发布到朋友圈。主要内容是张建国因张志刚大手大脚，总向家里要钱，威胁断绝父子关系。其中，张建国明确指出涉案房屋不是张志刚的，张志刚对此也是默认的。

被告赵静辩称：

我与张志刚是自由恋爱，2015年登记结婚，张志刚是二婚，我是头婚。2021年4月张志刚突然去世，我在痛苦中尚未走出来，就面临与张建国、王秀英的遗产纷争。案涉房屋根本不是借名买房，事实上就是张志刚名下的遗产，依法应予以分割。张建国、王秀英突然主张借名买房，不仅违背客观事实，而且有违基本家庭伦理，依法不应予以支持。再者，本案已三年讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告主要理由：

不存在借名买房合意：自2003年案涉房屋购买直至2021年张志刚去世，长达18年的时间，双方之间、整个家庭内部从未有过任何借名买房的意思表示。当今社会，父母出资购房，但产权登记在子女名下的情况较为普遍，如果父母与子女没有特别约定，通常情况下应理解为父母出资为子女买房，属于赠与，而非借用子女的名义买房。

关于出资：本案房屋并非张建国、王秀英出资，不符合借名买房的特征。即便假定张建国、王秀英有出资，那也是父母对子女房屋购买的出资，依法属于赠与，而不是所谓的借名买房。

关于占有：案涉房屋并非由张建国、王秀英独占，不符合借名买房的特征，且案涉房屋的租金归张志刚所有，恰恰证明这是张志刚的房产。

关键事实：

张建国、王秀英是夫妻，于1977年5月18日生育一子张志刚。张志刚与赵静于2016年9月19日登记结婚，张志刚是再婚，赵静是初婚。张志刚于2021年4月3日去世。

2003年1月16日，甲公司（出卖人）与张志刚（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将一号房屋出售给买受人，房屋总价款为539715元；买受人采取按揭方式付款，于2003年1月16日付清首付款409715元，于签订合同之日起30日内办理贷款手续，付清余款130000元；出卖人在2003年1月15日前交付房屋。一号房屋产权证于2004年8月12日下发，所有权人登记为张志刚。

庭审中，张建国、王秀英主张为了改善居住环境，其二人决定购房，因其二人已退休，不能办理贷款，故借用张志刚名义签订购房合同以办理贷款，一号房屋的全部购房款均由其二人出资；1999年至2004年期间张志刚没有正式工作，无购房能力，未出资。

陈祺主张一号房屋是张建国、王秀英为张志刚购买，是张志刚的遗产；2020年2月至12月期间，张建国、王秀英每月将6000元房屋租金转给张志刚。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：张建国、王秀英主张借张志刚名义购买一号房屋是否成立。

关于举证责任的认定：

根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

关于借名买房合意的认定：

本案中，张建国、王秀英主张借张志刚名义购买一号房屋，应提交证据证明双方存在借名买房的合意。张建国、王秀英提交购房合同、发票等证据，拟证明张建国、王秀英对房屋进行了出资，但赵静并不认可，且仅凭出资亦不能推定双方必然存在借名买房合意。

关于微信截图的认定：

在张志刚的微信截图中，张建国所称房屋并无明确指向，且该聊天记录未见张志刚回复，亦不能认定张志刚承认涉案房屋并非其所有。

关于房屋占有使用的认定：

除此之外，再无其他证据证明双方系借名买房。加之房屋购买后一直由双方共同居住使用，自购房至本案诉讼十余年期间张建国、王秀英亦从未向张志刚主张过户房屋。

综合认定：

综合考虑上述情况，张建国、王秀英主张借名买房，因证据不足，法院不予采纳，对张建国、王秀英要求确认一号房屋归其所有并要求赵静协助过户的诉讼请求，法院不予支持。

裁判结果

法院最终判决：

❌ 驳回张建国、王秀英的诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

举证责任的准确把握：成功证明了张建国、王秀英主张借名买房，但未能提供充分证据证明双方存在借名买房的合意，应承担举证不能的不利后果。

借名买房合意的有力反驳：成功证明了自2003年案涉房屋购买直至2021年张志刚去世，长达18年的时间，双方之间、整个家庭内部从未有过任何借名买房的意思表示。

出资性质的准确认定：成功证明了即便假定张建国、王秀英有出资，那也是父母对子女房屋购买的出资，依法属于赠与，而不是所谓的借名买房。

房屋占有使用的有力反驳：成功证明了房屋购买后一直由双方共同居住使用，自购房至本案诉讼十余年期间张建国、王秀英亦从未向张志刚主张过户房屋，不符合借名买房的特征。

微信截图的有力反驳：成功证明了微信截图中张建国所称房屋并无明确指向，且该聊天记录未见张志刚回复，亦不能认定张志刚承认涉案房屋并非其所有。

法律适用的准确把握：准确适用了《民事诉讼法》关于举证责任的相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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