最高院：楼盘“烂尾”的，还能诉请办理网签、备案和预告登记吗？

作者：周军律师.

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房产项目停工（俗称“烂尾”）是房地产交易中常见的纠纷场景，多因开发商资金链断裂、违规经营等原因导致工程停滞，无法按期竣工交付。

那么，房产项目停工，还能诉请办理网签预告登记和注销抵押吗？

最高人民法院案例库入选案例《上海某公司诉青岛某房地产公司房屋买卖合同纠纷案》中明确：

人民法院判断应否作为民事案件受理的问题，应以民事诉讼法及司法解释关于原告起诉条件的相关规定为标准。原告起诉请求被告履行合同约定的义务，当事人之间存在权利义务关系的现实争议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，人民法院依法应当受理。

裁判观点简析

项目停工属于开发商履行交房义务的违约情形，不影响网签、预告登记的办理，只要符合法定条件，法院均应支持当事人的相关诉请。具体情形如下：

1. 诉请办理网签：符合合同约定+法定条件，即便停工也可支持

网签的核心作用是规范房地产交易、防范“一房多卖”，其办理的核心条件是“购房合同合法有效、买卖双方主体适格、房产无权利限制”。只要购房者与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，购房者已按约定支付购房款（如首付款），且涉案房产未被查封、未重复网签，即便项目停工，法院也会支持购房者诉请开发商办理网签手续。

例外情形：若涉案房产已被法院查封、冻结，或存在权属争议、违规建设等问题，无法办理网签登记的，法院将驳回诉请，需先解决房产权利限制问题，再主张网签权利。

2. 诉请办理预告登记：满足法定要件，停工不影响主张权利

预告登记是法定的物权保护制度，核心作用是保障购房者将来实现物权，防范开发商“一房二卖”、擅自抵押等风险，其法定办理条件是“当事人签订合法有效的房屋买卖协议、双方有预告登记约定（或购房者单方申请符合条件）、房产无权利瑕疵”。根据《民法典》及不动产登记相关规定，预购商品房的预售人未按约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记，无需开发商配合。因此，只要购房合同合法有效，购房者已履行合同主要义务（如支付购房款），即便项目停工，也可诉请法院判令开发商配合办理预告登记，或自行向不动产登记机构单方申请办理。

周军律师提醒，房产项目停工与诉请办理网签、预告登记、注销抵押无直接冲突，核心在于判断相关事项的法定条件是否具备。只要购房合同合法有效，即便项目停工，当事人仍可依法诉请办理相关手续。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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