日本奇葩生意：靠 “抓鬼” 救活凶宅，不降价也能租售出去

靠“灵异调查”恢复凶宅价值：7000间现场经验打磨出“不靠降价”的日本房产再生模式

“用灵异调查，让凶宅重获价值”——听上去脑洞大开的做法，却是日本房产行业长期难题的一剂新解法。

“租客对凶宅的不适感，本质上就是心理瑕疵。”东京新宿区KACHIMODE公司代表儿玉和俊如此说道。

凭借在房产行业15年的从业经验，儿玉先生于2022年创立了这家公司，并推出“灵异调查”服务，通过揭开人们对凶宅恐惧感的真实成因，帮助房产恢复原有价值。所谓凶宅，一般指室内曾发生他杀、自杀、火灾等事故，导致前住户身亡的房屋。

这类房屋通常要降价20%–30%才能招租，空置期甚至长达近3年。即便降价也难租出去，这家公司究竟如何让房产价值回升？

什么是“灵异调查”？

这项服务由凶宅业主或物业公司委托发起。工作人员先了解房屋情况，再对室内及周边环境展开实地勘察。

具体会核查事故经过、特殊清洁内容、房屋现状，判断是否具备出租条件；同时检查信箱、垃圾场等公共区域，以及周边环境是否存在隐患。

调查范围包括：是否有易产生噪音的高压线、业余无线电是否会干扰周边设备、是否有可疑人员出没等。凶宅的负面印象，很多时候并非来自室内本身，因此需要全面评估整栋物业。

随后，儿玉先生会独自在房屋内留宿，从晚10点待到次日早6点。如果住户反映过怪异现象，便通宵排查原因。调查会使用摄像机录像、录音笔录音，并对电磁波、热成像、风力、温湿度、气压、噪音等8项指标进行监测。

这套调查方式，灵感源自一档介绍英国古堡灵异调查的电视节目。“节目里介绍了英国一家专门调查知名闹鬼古堡的公司，我参考他们的做法，又向大学物理学教授请教，最终确立了这套调查方法。”儿玉先生介绍。

多种设备配合，有时能捕捉到人类感官无法察觉的异常。

“现场明明没声音，摄像机麦克风却录到了；现场能听见的声音，录音笔反而没记录。因此我们不仅用数码设备，还会搭配磁带这类能原声记录的模拟设备一起调查。”

经过8小时留宿，团队会复盘音视频等数据，排查是否存在异常。而那些被认为诡异的声响与画面，大多能用房产专业知识解释。比如建筑内木材、金属因温湿度变化热胀冷缩发出的嘎吱、爆裂声，也就是常说的“房鸣”，占比很高。

若验证后未发现异常，公司会出具“无异常”证明与调查报告；若出现无法解释的现象，则如实告知业主，共同商议后续处理方案。

“灵异调查”业务从何而来？

2007年，27岁的儿玉先生进入房产行业，从销售做起，不仅经手签约、租客对接、楼宇维护、资产管理继承、买卖等基础业务，还担任过顾问，帮助全国房产公司提升效率、培训新人。在42岁创立KACHIMODE前的15年间，他积累了大量实战经验。

工作中，他始终对一件事耿耿于怀：处理凶宅业主的委托。

在日本，凶宅出租需履行3年告知义务，出售则原则上无期限告知。负面印象很难消除，即便降价，房源也很难租出。

每当房屋清洁、翻新完成后，业主总会问：“都收拾得这么干净了，不用再降房租了吧？”

当时他只能照搬前辈的话回应：“先熬过眼前再说。”

虽然学会了暂时安抚业主，但最终还是只能靠降价解决，无法给出根本方案，这让他一直心存不甘。

在上班族生涯最后两年，他担任物业部门负责人，专门处理凶宅事宜。他愈发感到，只用“先撑过当下”这类心灵鸡汤式回答，已经走到尽头。

于是他想到了“调查”这一思路：找到租客不安的根源，用科学依据消除顾虑，从而恢复房产价值。

“不适感很大程度是心理瑕疵，只要解决这一点，凶宅的价值就能重新激活。”这一想法，最终催生了KACHIMODE。

公司业务大致属于房产咨询，核心便是“灵异调查”。儿玉先生个人持有日本不动产买卖从业资格，但公司却刻意没有申请相关执照。

拥有执照便可开展房产买卖业务，但他为了避免与原有物业公司产生竞争——比如在调查后被业主委托接管物业、抢走原有公司业务——主动放弃了执照。

“明确我们不做买卖的立场，才能和业主、物业公司真正站在一起。”儿玉先生说。

“灵异调查”这个名字也经过精心考量。如果叫“幽灵调查”“灵异现象调查”，会显得过于诡异，抬高委托人的心理门槛。

而且很多在房产行业看来很正常的现象，比如管道、建筑结构发出的声响，在租客眼里就是“原因不明的怪事”。干脆把所有不可思议的现象都归为“灵异”，由此诞生了“灵异调查”这一名称。

调查完成后，房屋如何运营？

灵异调查结束后，KACHIMODE会向业主出具调查报告。这份报告同时也可作为房产交易中“凶宅告知义务”的正式记录。

公司建议业主：凭借这份报告，以“最高悬赏100万日元”的方式招租，不降价也能顺利租出。

拥有多年房产管理经验的儿玉已确认房屋本身无瑕疵，业主可放心出租；租客也会因为不是第一个知情入住者而安心，还能获得赢取悬赏金的机会。就这样，凶宅这一“负资产”被转化为“有价值资产”。

这一方案之所以打动业主，根源在于凶宅带来的巨大经济损失。如前文所述，日本凶宅普遍降价20%–30%招租，仍可能空置近3年。

“很多业主因盲目降价，损失数百万日元的资产价值。相比之下，灵异调查的费用并不算高。”

调查费用为单日8万日元（不含税）。以东京1K/1R户型平均租金为参照，公司向业主介绍：“就当损失一个月空置成本，做一次调查试试？”这一说法很容易获得业主与物业公司认可。

如果调查中真的发现无法解释的灵异现象，KACHIMODE有时会直接承租该房屋，持续开展调查，并基于结果，利用凶宅的稀缺性设计独特运营方案，提供给业主。

灵异调查咨询与实施已达208件

创业近3年，截至4月1日，灵异调查的咨询与实际执行已达208件，公司已积累大量消除凶宅负面印象、成功盘活空置房的实绩。

在日本，独居老人家庭增多，孤独死数量也随之上升。预计2050年，团块世代全部进入95岁以上高龄，日本将迎来“超死亡社会”，年死亡人数或将稳定在160万左右，孤独死数量也会继续增加。日本警察厅公布数据显示，2024年警方处理的遗体中，独居在家死亡者约7.6万人。

这意味着，需要灵异调查的房屋可能持续增多。

对于这项业务的前景，儿玉先生表示：“普通物业公司、房产中介都没有凶宅调查服务。我们希望通过灵异调查，缓解租客长期以来的抵触与厌恶情绪。除了推出悬赏房源，我们还会详细说明事故后的特殊清洁与复原工程；在获得家属许可、保护隐私的前提下，也会向新租客介绍前住户的故事。通过这些方式，帮助凶宅恢复价值。”

在日本独居老龄化不断加剧的未来，KACHIMODE的模式，或许会成为行业新选择。