38%去化率背后 石景山璟悦长安的稳与难

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以下为正文：

2025年7月，石景山首个“好房子”标准项目——首钢璟悦长安入市。开盘首月成交90套，金额5.58亿元。十个月后，累计成交266套，去化率38%，剩余库存434套。成交均价从61,055元/㎡回调至58,277元/㎡，累计跌幅4.55%，同期板块均价从62,520元/㎡降至57,035元/㎡，跌幅8.78%。

价格跌幅小于区域平均，去化速度却低于预期。这个盘当下的状态，值得拆开来看。

一、区域底色：供应充足，价格承压

石景山京西商务区板块，2025年4月至2026年4月累计供应1,078套，成交1,197套，供求比0.78，总量上供不应求。但成交均价从62,520元/㎡降至57,035元/㎡，一年下降8.78%。说明需求存在，但价格敏感度在提高。

璟悦长安的定价区间5.8-6.5万/㎡，主力总价500-700万元，恰好落在板块内成交最活跃的价格带——克而瑞数据显示，4-6万/㎡区间成交占比达79.7%。对比竞品：中海长安玖章成交均价约7.5万/㎡，中海长安源境约6万/㎡，部分项目存在特价房。璟悦长安的总价门槛相对更低。

但去化速度并未明显优于竞品。中海长安玖章开盘一年多去化74%，璟悦长安十个月去化38%。体量差异是一方面（玖章180套，璟悦长安700套），但更核心的原因在于产品定位与客群匹配度的差异。

二、产品力：高得房率与全龄社区的配置

璟悦长安被定义为石景山首个落地“好房子”标准的项目，其产品配置在区域内有一定优势。

得房率85%-97%。97㎡三居为例，南北双阳台、LDK一体化、270°转角飘窗，主卧带独立卫浴和衣帽间，北侧独立家政间。107㎡三居设6.4米可变形厅堂，可灵活切换为横厅或独立次卧。全系户型配置五大功能空间收纳体系，涵盖62项精工细节。

全系标配华为鸿蒙全屋智能系统，支持一键归家、智能安防、家电智控，兼容95%以上家电品牌，并引入“恒温、恒氧、恒净”三恒健康体系。社区配建四大架空层泛会所（童玩、康养、办公、社交），总面积超1000㎡；约1200㎡下沉庭院会所、500米夜光跑道、10米水帘瀑布、120米礼仪归家轴，南侧主入口宽约40米、奢石墙面。这些配置在5.8-6.5万/㎡的价位段中属于较高标准。

三、去化节奏：开盘高峰后的持续放缓

从月度成交数据可以清晰看到项目的销售轨迹。

2025年7月开盘首月，成交90套，金额5.58亿元，占累计总成交的33.8%。8月降至44套，9月18套，10-12月在16-26套之间波动。进入2026年，1月17套，2月5套，3月27套，4月3套。剔除首月，后续9个月月均成交不足20套。

季度数据同样呈现逐季递减：2025Q3（开盘季）成交152套；Q4降至62套，环比下降59.2%；2026Q1降至49套，环比下降20.97%；2026Q2截至4月仅成交3套。

库存方面，2025年7月初始库存609套，至2026年3月降至437套，去化周期（12个月口径）从85.2个月收窄至20.9个月。但按当前月均不足20套的速度，剩余434套仍需较长时间消化。

四、价格走势：跌幅小于区域，产品力形成支撑

价格是璟悦长安表现相对稳健的维度。成交均价从首月61,055元/㎡逐步降至2026年4月的58,277元/㎡，累计跌幅4.55%。同期板块均价跌幅为8.78%，项目价格跌幅明显更小。

最高点出现在2025年9月的61,861元/㎡，最低点为2026年4月的58,277元/㎡，波动幅度约3,584元/㎡。套均价在598-644万元之间波动。在市场整体下行的背景下，价格能维持在相对窄幅区间，与项目的产品配置、双轨预期和国企品牌有一定关系。

五、影响去化的几个因素

去化速度偏慢，是多方面因素叠加的结果。

项目体量较大（700套），而石景山整体库存接近2万套，区域供应充裕，客户选择面广，决策周期拉长。

项目周边存在回迁房、铁路线等现状，短期城市界面有待完善。对于改善型客群，社区周边的视觉感受和居住氛围是重要考量因素。

项目前期未启用渠道分销，完全依靠自销和产品力自然引流。在2025-2026年北京新房市场渠道依赖度较高的背景下，这在一定程度上限制了客源覆盖面。

六、支撑价格的因素

价格能稳住，也有明确的支撑点。

交通方面，项目距离地铁1号线支线体育场南街站约300米，预计2027年6月底通车，与项目2027年底交房时间高度契合。同时，11号线二期已进入实质性推进阶段。双轨交汇的确定性，是项目的重要卖点。

开发商首钢地产为国企，在京西深耕多年。在当前市场环境下，国企开发、国企背景对购房者而言意味着更强的交付确定性。叠加龙湖物业服务，后期运营品质有保障。

商业、医疗、生态等配套资源较为成熟。3公里内汇聚京西大悦城、石景山万达、山姆会员店等大型商业；1公里内有朝阳医院西院（三甲）；冬奥公园、永定河休闲公园等六大公园环绕，1公里绿地覆盖率50%。

七、购房参考

适合考虑璟悦长安的购房者，通常具备以下特征：

预算500-700万元，在京西工作或依赖未来1号线支线通勤

看重得房率和实际使用面积，对智能化、社区品质有较高要求

能接受2年左右交房等待期，认可国企开发加龙湖物业的组合

计划持有5年以上，不追求短期资产快速增值

需要谨慎评估的情况包括：

对价格波动较为敏感，担心后续进一步下调

对开敞阳台、回迁房、铁路线等现状比较在意

需要成熟的大型商业步行可达，或对学区有明确要求

追求套内面积最大化，对社区品质和智能化配置关注度较低

选房时建议优先关注107㎡、133㎡等户型，实地考察架空层和下沉庭院会所的交付实景，了解具体楼栋的得房率和周边环境。

首钢璟悦长安的38%去化率，既不是热销的成绩，也不是滞销的证明。它是京西刚改市场在特定周期里的一个真实截面：产品力可以撑住价格，但去化速度受制于体量、区域竞争和客户决策周期。对于适合它的家庭，这是一份有确定性的选择；对于市场观察者，它是一个观察京西改善需求成色的样本。

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