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失去左晖的第五年,贝壳的经纪人越来越难了?

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左晖当年最打动行业的那句话——“让中介做有尊严的服务者”,如今听来,更像一段遥远的行业记忆。



刚刚过去的一年,贝壳的业绩表现并不理想:收入基本持平,净利润29.91亿元,却同比大跌26.7%。尤其第四季度,盈利不足1亿元,暴跌85%。

可能大环境,是一个众所周知的因素。但是,陆玖商业评论在贝壳财报中发现了一个有趣的现象:贝壳的净利润与经调整净利润之间差距颇大。

2025年,贝壳的净利润29.91亿元,但这个数字并未剔除去年以股份形式支付薪酬的19亿元费用。换句话说,如果剔除这19亿元,净利润将接近50亿元,这就与贝壳经调整后的净利润50.17亿元高度吻合了。

2025年,贝壳的股份支付薪酬费用为19.04亿元,相较于2024年的27.26亿元有所回落。然而,在公司净利润同比下滑超过四分之一、现金流吃紧的背景下,这个操作规模依旧引发了广泛争议。

故事还要从左晖离世后说起。

2020年至2022年,贝壳连续三年未派发任何分红。但从2023年开始,贝壳突然大幅派息:2023年分红约14亿元,此后两年每年分红28亿元上下。



与此同时,贝壳还在斥巨资回购股票以支撑股价,这一行为在2020年和2021年从未发生。2022年,贝壳花费13亿元回购;此后三年,回购资金分别飙升至约51亿、51亿、65.8亿。



有人说,在流动性紧缩的时代,贝壳拿出珍贵现金用于回购和分红,以维持股价账面价值,堪称“良心企业”。然而,深入分析后会发现另一层逻辑。

表面上看,贝壳是想通过现金分红+股份支付组合的方式节约现金,贝壳上市以来设立了两项员工股权激励计划:一是2020年的计划,经修订后于2022年5月11日生效,有效期为十年,可授出2.5325亿股A类普通股;二是2022年计划,专门针对高管,可授出1.2569亿股A类普通股。

2025年5月5日,贝壳按面值0.00002美元向董事会主席彭永东授予7182.425万股限制性股份,向执行董事单一刚授予5386.8189万股限制性股份。

值得注意的是,这两项计划均未设置任何业绩考核目标,董事和员工只要在职即可分批行权。所以,股价对于贝壳拿了股权激励的人来说,来说还是很重要的。

01 虽然是“纸面财富”,但也和一线员工悬殊巨大

有媒体曾经质疑,高管员工领的红包,已经远远超过了贝壳的净利润。

查阅过往财报可以发现,不仅如此,近年来,彭永东、单一刚两人的“纸面薪酬”也很高。

2021年,彭永东的薪酬为847.8万元,单一刚的薪酬685.3万元,徐万刚的薪酬为447.2万元,徐涛的薪酬为211万元。

2022年,彭永东的薪酬为4.75亿元,单一刚的薪酬3.55亿元(22年起,这两位的包含股份支付,下同)徐万刚的薪酬为822.3万元,徐涛的薪酬为838.8万元。



2023年:彭永东的薪酬为7.13亿元,单一刚的薪酬5.29亿元,徐万刚的薪酬为896.6万元,徐涛的薪酬为892.5万元。



2024年:彭永东的薪酬为4.01亿元,单一刚的薪酬2.99亿元,徐万刚的薪酬为851万元,徐涛的薪酬为846.6万元。



从财报披露来看,过去三年3年时间,彭永东获得薪酬约15.88亿元,单一刚获得薪酬约11.83亿元。

客观而言,这些“纸面财富”并非如市场指责的“高管天价薪酬”那样落袋为安。贝壳多次解释,其中大部分股份有长达五年的转让和股息分配限制(自2022年至2027年,每年解除一部分),因此年报中披露的董事长彭永东每年数亿元“年薪”,实为港股上市合规要求下的股份支付费用,并非现金实付。

2024年,彭永东实际现金薪酬不足200万元,绩效奖金990万元,对于一家大型企业的一把手而言,这个数字并不算高。

然而,争议的核心不在于“纸面财富”本身,而在于这种合规薪酬设计与基层经纪人收入的巨大反差。

要知道,数亿元的账面薪酬相当于普通经纪人年均收入的数千倍。据年报,2024年贝壳数十万经纪人平均月薪仅6000元出头;2025年活跃经纪人数量虽与上年持平,但成交量下滑会导致人均佣金进一步下降。虽然是纸面年薪,也点燃了“财富分配不公”的质疑。

面对内外部质疑,彭永东于2024年4月宣布捐赠价值约4.4亿元的股票,用于从业者医疗保障和毕业生租房帮扶;2025年2月,又与单一刚联合捐出价值约4亿元的股份,为平台从业者提供健康支持。由于捐赠时间临近年报窗口期,再度引发“公关式捐赠”的争议。

02 降本裁员:净利润的另一面

诚然,2025年,宏观环境对贝壳并不友好,而持续被诟病的“天价年薪”事件,正是内部矛盾的集中爆发。

从人力成本看,截至2025年12月31日,贝壳雇员总数为119245人,较2024年底的135072人减少15827人。与此同时,贝壳的总人力成本减少7.4%,少支出31亿元,这一数字恰好与贝壳当年的净利润规模相仿。这不禁让人发问:贝壳去年赚到的钱,是否很大程度是靠减员降本实现的?

在企业承压、行业艰难的阶段,这样的分配结构是否与高管的职责、业绩足够匹配?值得深思。

商汤集团也出现了类似现象。创始人汤晓鸥去世后,2025年9月,商汤集团宣布拟向徐立、王晓刚、林达华、杨帆及王征五位核心执行董事授出合共13.6亿份受限制股份单位,对应公司已发行股份总数的3.52%。

虽然同样是“纸面富贵”,股份需满足服务期限等条件才能逐步兑现,但本质与贝壳如出一辙:在业绩承压、基层员工待遇有限的情况下,巨额股权激励的合理性、与公司实际表现的匹配度,都引发了市场和公众的广泛质疑。

这类“纸面激励”与公司真实盈利、基层员工收入的失衡,已然成为科技与平台型企业治理中不可回避的命题。

03 失去左晖的第五年,贝壳变成了“短期主义”?

说回到贝壳的业务,去年,贝壳的核心交易业务压力不小,存量房业务净收入为250亿元,同比下降11.3%;新房业务净收入为306亿元,同比下降9.1%。二者贡献利润的降幅更为明显,分别同比下降19.29%和8.4%,所以公司整体毛利率从2024年的24.6%下滑至21.4%。



这时,非房业务被贝壳视为“破局关键”,2025年,贝壳非房产交易业务收入占比攀升至41%,数据上也确实有一些亮点,去年房屋租赁在管房源突破70 万套,同比增长62%;净收入219 亿元,增长52.8%;利润18.79 亿元,增幅超160%。

据了解,贝壳的租赁业务是典型的重资产,省心租模式,本质是二房东的包租模式。从业主手里收房,装修后转租,赚差价。一旦市场租金下行或者空置率上升,库存压力会瞬间传导到现金流上。2025年经营性现金流转负,租赁业务的扩张投入或难辞其咎。收入219亿,成本就占了200亿,贡献利润率(可以近似理解为毛利率)仅为8.6%就是很好的证明。



家装家居业务全年净收入154亿元,同比增长4.4%,虽创下营收新高,但增速放缓明显,4季度,家装家居收入降到了36亿元,同比下降12%。贝壳的说法是主动优化渠道,放缓非经纪渠道的节奏。

业内人士指出,真实原因还是家装市场的渗透难度比较大。毕竟家装是一个非标行业,竞争态势高度分散,光大证券的研报显示,家装家居行业市场参与者逾10 万家,而 CR5收入占比不到 5%。加上现在房产交易少,装修意愿和预算都不太足,这部分业务要取得增长,压力还是比较大。

虽然贝壳家装业务虽试图通过模块化、数字化转型降低服务方差,但仍未摆脱供应链整合能力不足、服务标准化程度低等问题突出,导致其盈利能力虽有提升(贡献利润率31.4%),但难以形成核心竞争力,无法成为真正的增长引擎。

总体来看,新业务确实支撑了贝壳的营收与短期增长,却难以复制过去房产交易带来的丰厚利润。这些增长固然真实,也让报表更好看,但如今的贝壳更擅长“短期见效、报表好看”的策略,让短期压力得以缓解,长期生态却在悄然松动。

04 左晖留下的理想主义正在褪色

不久前,贝壳董事长彭永东发了一封全员信,标题响亮:《贝壳的下一个阶段:以消费者为中心,重建组织》。

信中直白宣告:贝壳要从“交易驱动”转向“服务驱动”,建立与消费者的长期关系,不能再只看一次成交。

为此,贝壳做了三件事:设立直接向彭永东汇报的“首席客户官”;将“链家门店”更名为“社区安居服务站点”;取消纯交易KPI,要求管理者包括彭永东自己,前100天到一线服务客户。

乍一看,说得没错,甚至是一个美好的蓝图:未来的经纪人不再是催单的销售,而是替客户算账、陪挑房、帮避坑的“社区客户经理”,角色升级了。

但是体会过顾问式服务的人立刻发现了问题,房屋顾问高度非标,极度依赖一线人员的灵活性、资源调配权和容错空间。

然而贝壳的实际动作却相反,在-3.76亿的现金流压力下,彭永东需要把2023年下放给各事业线的预算审批权、人事任命权、区域调度权收回来,才能在最短时间内削减“无效指标”、压缩“非必要编制”。

所以,人员优化、费用压缩、抽佣上调、成本下移,把行业下行的压力层层传递给店东、经纪人、购房者和业主。

而且,想要改变经纪人的行为模式,需要真金白银的投入。但贝壳基层员工面对的是“借薪制”,经纪人没有固定底薪,收入完全依赖业绩提成。

小红书上有不少“吐槽帖”,当月无业绩,公司按当地最低工资发放一笔“保障薪”,但这是预支款,下个月开单后,需从提成中全额扣除。这实质是变相的“零底薪”。长期不开单,不仅没收入,还可能倒欠公司钱。



真正的优质顾问服务是用钱堆出来的,挣扎在无底薪与纯佣金压力下的经纪人,很难提供有温度的服务。

而彭永东的全员信里,并未提及薪酬制度的任何改革。

这些动作同时意味着,贝壳赖以起家的ACN模式正在被重新书写。左晖曾像张雪峰颠覆教育一样重塑中介行业:建楼盘字典、打破信息差,把交易拆成房源录入、带看、签约、过户等十余个环节,按劳分佣,让竞争变成协作,构建了共赢生态,也让经纪人获得尊严。

但随着平台话语权持续增强,店东与经纪人议价空间变小,市场越冷,分成压力越明显。当年承诺的安全感,正在被业绩压力、收入波动、职业不确定性一点点冲淡。

过去二十年,房产中介行业野蛮生长,基层经纪人大多处于“无底薪、高压力、低保障”的状态。作为行业引领者,左晖一直试图推动经纪人职业化,改善他们的生存环境。然而现在看来,贝壳似乎又把这条路走偏了。

左晖当年最打动行业的那句话——“让中介做有尊严的服务者”,如今听来,更像一段遥远的行业记忆。

05 结语:难而正确的事,可能搁浅了

说一个冷知识:如今很多创业者挂在嘴边的“做难而正确的事”,最早是左晖提出的。

外界看来,链家的成长有两个转折点:一是2014年走出北京,进行全国化扩张;二是2017年实行平台化战略,推进贝壳落地。他开行业之先河,让“房产中介”变身“科技公司”,深度重构了房地产服务业。

近些年来,贝壳直面着老股东不断退出的尴尬:2021年融创清仓,套现超10亿美元;2022年软银清仓,被媒体称为“孙正义逃离贝壳”;2025年11月,万科也彻底清仓,理由是“瘦身健体”;高瓴资本、左晖家族信托也纷纷减持。

资本用脚投票,不是没有原因的,“难而正确的事”,正在被现实一寸寸改变,那些曾经相信左晖的人,开始悄悄离场。

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