重庆老破旧，不建议TZ！

最近，上海、北京等地的部分老破旧房产备受看好，不少人入手TZ，看重租售比。重庆也出现了类似情况，此前我一条关于重庆大拆迁要来了的视频很火，很多人询问重庆哪些房子即将拆迁，想购入后坐等获利，幻想一夜暴富。

在此明确提醒，不建议TZ重庆老破旧房产，尤其不要用其他城市的成功经验套用在重庆。重庆的地形地貌与房地产市场逻辑特殊，照搬外地模式极易踩坑。

为什么呢？有如下三个原因：

一、重庆老房子存量巨大，不具备稀缺性

重庆核心区多为山地地形，且两江环绕，土地稀缺使得核心区建成了大量高密度高层住宅，其中老旧房源数量极多。2021年以前，重庆每年土地供应量与成交量常年位居全国第一，市场房源储备充足。

而北京、上海核心区的老房子多为低密度板式结构，坐北朝南，存量较少，尤其是上海老洋房，虽房龄老旧，但占据核心地段、配套成熟，且房源稀缺，具备穿越市场周期的TZ价值。

房产TZ的核心是稀缺性，而重庆的楼梯房、老旧刚需高层随处可见，不具备YZ价值。

二、市场实操验证：老房子涨幅空间极小

我曾认可“大面积低单价”的TZ逻辑：市场上行时，大面积、低持有成本的房源总价上涨空间更大。但上一轮楼市行情已验证该逻辑在重庆老破房中不成立。

2015-2016年，新牌坊加州商圈的加州花园单价仅五六千元，总价低、户型大、租售比表现不错，但我最终因房源品质过差放弃购入，转而入手江北嘴次新房。

结果证明，即便到2021年高峰期，加州花园房价仅从6000元/㎡涨至约八九千元/㎡，涨幅极小；而同期江北嘴次新房房价接近翻倍。买房TZ不仅要看租售比，更要看房价涨幅，重庆老房子在上一轮行情中已证明上涨潜力有限，如今房龄进一步增加，保值增Z能力更弱。

三、博拆迁属于赌博行为，时间与资J成本过高

很多人认为重庆观音桥等核心区正在推进城市更新，买入老房可博拆迁获利。

未来重庆确实存在拆迁机会，但单纯靠买老房等拆迁属于赌博。明确规划拆迁的房源，价格早已失去优势；重庆大量老旧高层因楼栋多、体量大，拆迁可能性极低；楼梯房虽有拆迁概率，但具体拆迁时间无法预判。

房地产市场周期多为5-7年，漫长的等待周期会消耗大量时间成本，资金流动性与TZ收益无法保障，TZ风险极大。

综上，不建议在重庆TZ老破旧房产。若有TZ需求，优先选择房龄10年以内的核心区次新房，这类房源相对稀缺、租售比更高，当前价格处于低估状态，未来具备上涨空间。

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