宅基地房屋被强拆，主张商用赔偿被驳回？最高法判例划清边界

在房屋征收与强拆引发的行政赔偿纠纷中，最核心、最棘手的问题往往是：涉案房屋已被彻底拆除、物理灭失，双方评估报告互不认可，损失无法通过专业鉴定确定时，法院该如何定赔？

近日，最高人民法院作出（2025）最高法行赔申531号行政赔偿裁定书，对此类 “无实物、无有效评估、无鉴定可能” 的典型困境，给出了清晰权威的裁判规则，为全国法院审理同类案件提供了重要指引，也为被强拆群众维护合法权益划定了明确边界。

一、案件核心脉络

基本事实：刘姓三人（下称 “当事人”）所有的一处宅基地上房屋，被地方政府确认违法强制拆除。该房屋不在征收公告的征地范围内，属违法强拆，政府应承担全额赔偿责任。

争议焦点：

1.当事人提交一份追溯评估报告，主张房屋为 “商铺 + 住宅” 混合用途，按商业与住宅总价索赔；

2.政府认为评估不实，主张按普通住宅标准补偿；

3.房屋已被夷为平地，双方评估均无法采信，也无法重新鉴定，赔偿数额陷入 “死局”。

当事人再审理由：认为自家评估报告合法有效，应作为定案依据；一、二审法院 “参考片区房屋均价” 酌定赔偿，缺乏法律依据，且否认房屋商业用途错误。

二、最高法裁判核心

最高法审查后，驳回再审申请，明确肯定一、二审判决的裁判思路，核心论证如下：

（一）先定性质：房屋为宅基地住宅，非商业用房

涉案《集体土地建设用地使用证》明确记载土地用途为 “宅基地”。当事人虽主张 “商业用途”，但未能提供营业执照、纳税记录、经营流水、商用租赁合同等任何有效证据证明房屋实际用于经营。

法院认定：以 “商铺” 为基础的评估报告，缺乏事实根据，不予采纳。

（二）再定规则：损失无法鉴定时，法院可依法 “酌定赔偿”

本案直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条第三款 ：

当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。

最高法强调：

• 适用前提成立：房屋已被拆除、实物灭失，属 “客观原因无法鉴定”；
• 裁量方法合法：原审法院参考房地产行业协会发布的片区房屋均价+双方无争议的房屋面积，结合逻辑推理与生活常识酌定金额，完全符合司法解释规定；
• 结果公平合理：既否定了缺乏依据的 “虚高评估”，也保障了当事人按

市场公允价获得足额赔偿，未损害其合法权益。

（三）最终结论

当事人的再审理由不足以推翻原审生效裁判，其再审申请不符合《行政诉讼法》第九十一条规定，依法驳回。

三、深层解读

1. 什么情况下法院可以 “酌定赔偿”？（适用条件）

• 案件限于行政赔偿/补偿（征收、强拆、违法行政致损）；
• 损失客观存在（房屋被拆、财产被毁）
• 客观无法鉴定（房屋灭失、现场破坏、无实物、无基础资料）；
• 双方举证均不充分/评估均不可采。

法律态度：不能因 “无法鉴定” 就驳回赔偿请求，法院必须积极行使裁量权，实质化解争议。

2. 法院 “酌定赔偿”，依据什么来定？（裁判尺度）

从本案及最高法系列判例看，法院酌定强拆房屋赔偿时，标准非常严格、有据可依：

• 以 “市场公允价值” 为底线：赔偿不低于合法征收应得的补偿，不低于同区位、同类型房屋市场价；
• 优先采用权威公开数据：如房地产行业协会均价、官方二手房指导价、同片区近期交易均价、征收补偿方案基准价；
• 以 “无争议事实” 为基础：面积、结构、建成年代、土地性质等双方认可的事实；
• 运用 “经验法则” 排除虚高主张：对无证据的 “商用”“高档装修”“特殊价值” 等，依法不予支持

3. 对被拆迁人的实务警示（关键提醒）

• 证件与用途要一致：宅基地登记为 “住宅”，不能仅凭自我经营就按 “商铺”索赔，必须有完整商用证据链；
• 强拆前务必固定证据：房屋现状、装修、物品、证照、经营材料拍照/录像/公证，否则房屋灭失后很难支持高价值主张；
• 理性看待评估报告：单方评估若脱离产权登记、无事实支撑，法院不会轻易采信；
• 尊重法院 “酌定权”：在房屋灭失的前提下，参考片区均价酌定是最常见、最合法、最公平的裁判路径。

（2025）最高法行赔申531号裁定确立了 “房屋灭失、无法鉴定” 时行政赔偿的统一裁判标准：

既不纵容当事人无据漫天要价，也绝不允许政府以 “无法评估” 为由逃避赔偿责任；在穷尽专业手段后，以法律授权的司法裁量权，结合市场数据与生活常理，给出公平、合法、可执行的赔偿结论。

这一规则，既维护了法律权威，也为征收拆迁领域的矛盾化解提供了稳定预期 ——违法强拆必赔，赔偿必有公道标准。

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