10轮激战！金茂拿下广州老西关地块

4月9日土拍大战，荔湾中山八立交东北侧那块宝地，被金茂以楼面价26610元/㎡硬生生抢走了，保利和金茂两家巨头掰了10轮手腕，最后金茂笑到了最后。

这块地挂牌当天，金茂的勘测团队就杀到了现场，地形测绘、管线探测、地质勘探，一套动作行云流水，那种志在必得的架势，根本藏不住。

金茂到底看中了什么？一块总用地2.6万㎡、计容建面5.59万㎡、容积率只有2.2的宅地，距离地铁5号线和11号线换乘站中山八站就一百米，旁边是荔湾湖公园，南向直接望湖，老西关的烟火气和现代便利，它全占了。

1、老西关的“宝藏地块”

容积率2.2，这个数字在老西关近年的土地出让史上，堪称“奢侈”，对比一下你就懂了，力迅荔筑容积率6.9，越秀·珑悦西关容积率3.5，中山八地块的2.2，意味着更宽的楼间距、更大的园林空间、更低的居住密度。

一位在广州深耕了二十年的开发商投资总感慨，“在老城区，容积率就是硬通货，每降低0.1，产品的溢价空间就能打开一截，2.2的容积率，足够做出板楼、做出阔绰的公共空间，做出真正意义上的改善型社区。”

地块的起拍楼面价是2.5万元/㎡，成交价2.66万元/㎡，对比越秀·珑悦西关当年2.75万元/㎡的成交楼面价，它居然还便宜了，素质全面领先，价格反而更低。

2、为什么购房者愿意为品质买单？

我们看看邻居们卖得怎么样，越秀·珑悦西关，楼面价2.75万/㎡，卖4.7-5万/㎡，建面只有2.2万㎡，容积率3.5，开盘四个月就清盘了，主力户型是68-98㎡的三四房。

珠实·西关都荟，在售均价5.7-6.5万元/㎡，力迅荔筑把价格调到了5.5万元/㎡，再看看二手房，楼龄超过二十年的老小区，成交价居然也能摸到3.3-4.7万元/㎡，中山八板块每个月还能成交15套左右。

一个有趣的现象浮出水面，老破小的价格，快要追上品质新盘了，购房者不是没钱，而是没得选，老西关的购买力，被老旧的产品压抑了太久，他们渴望好房子，渴望有园林、有视野、有现代生活方式的社区。

一位住在逢源路老社区的阿姨跟我吐槽，“房子住了三十年，没电梯、没小区、停车靠抢，孙子都不愿意回来住，我们老两口攒了一辈子钱，就想换套像样的房子，还在老西关，但找来找去，合适的太少了。”

中山八地块的出现，正好戳中了这个痛点，低密度、大社区、近地铁、有湖景，它提供的不是简单的居住空间，而是一种“留在老城，享受新城”的生活方式升级，对周边那些想“卖一买一”的改善客群，吸引力是致命的。

3、从勘测到夺地，一场精心策划的突袭

金茂这次出手，绝对不是临时起意，据一位接近金茂华南区域公司的朋友透露，早在地块规划阶段，他们的投资拓展团队就盯上了，内部为此开了三次专项会议，代号“西关计划”。

他们的勘测团队在挂牌当天进场，不只是做做样子，而是为了抢时间，提前摸清开发难点，为后续的设计和报建铺路，这种前置动作，在以往高周转时代很常见，但在当下谨慎的市场里，显得格外扎眼。

金茂看中这块地，逻辑很清晰，第一，补充广州主城区的优质土储，尤其是荔湾这种价值洼地，第二，发挥自身“府系”产品线擅长打造低密高端社区的优势，容积率2.2，正好是“金茂府”的舒适区间。

金茂的现金流状况，也支撑了这次突袭，相比一些民营房企的捉襟见肘，背靠中化集团的金茂，融资渠道和资金成本优势明显，在土地市场遇冷的时候，他们反而有了“捡漏”的底气和能力。

4、荔湾房价要变天？

大家最关心的问题来了，这块地将来房子卖多少钱，我们做个大胆的推演，参考珑悦西关4.7-5万/㎡的清盘价，西关都荟5.7-6.5万/㎡的在售价，中山八地块拥有容积率、体量、景观的三重优势。

金牌案场数字战队的专家预测，入市价格站稳5万元/㎡以上是大概率事件，如果产品力足够突出，比如做出纯粹的大户型、引入金茂招牌的科技系统、打造出惊艳的园林景观，价格天花板可能会摸到6万元/㎡。

这个价格意味着什么，它将重新锚定荔湾湖板块的价值坐标，形成一个“新房5万+，二手老破小4万+”的新格局，价差拉大到1万元以上，这会倒逼二手房东认清现实，要么降价出售，要么继续持有等待城市更新。

一位广州本土的资深地产评论员提出了更犀利的观点，“这可能是老城区土地价值重估的开始，过去大家拼命往外围新城挤，现在发现老城的配套、烟火气、不可复制的地段，才是真正的硬核资产。”