19.68亿起拍！南京奥体苏宁广场：烂尾18年，谁来接盘？

4月8日，一则拍卖公告，让沉寂多年的南京奥体苏宁广场再次进入公众视野。

这宗曾被规划为“江苏第一高楼”的烂尾地标，由南京建邺法院上架京东平台拍卖，起拍价约19.68亿元，较评估价折价约30%，标志着这场横跨近20年的“烂尾困局”迎来关键处置节点。

一、项目历史：从“第一高楼”梦想到“奥体鱼塘”

2008年9月23日，苏宁置业历经20多轮竞价，以4.29亿元拿下河西元通板块NO.2008G27地块。

当时的河西新城尚在崛起，这宗3.29万㎡的地块被寄予厚望——规划总建面约50.6万㎡，建筑高度达419.8米，定位集超5A办公、五星级酒店、商业中心于一体的世界级地标。

2011年5月，项目正式奠基，“河西新城之心”的口号响彻一时，却未曾想，这一开工便开启了漫长的停工岁月。

奠基后，项目长期停滞，仅完成少量前期工程，地块逐渐积水闲置，被网友戏称为“奥体鱼塘”。

期间虽多次传出复工、转让传闻，却始终无实质进展，这片核心地块一度沦为河西CBD的“伤疤”。

2017年9月，苏宁与恒大达成战略合作，项目更名为“苏宁恒大中心”，由双方分工开发，一度迎来复工曙光。

但双方的合作仅停留在口头，并没有实质性行动，可能是许家印为了让苏宁张老板出资200亿入股恒大地产而画的大饼。

2021年，苏宁债务危机爆发、恒大也同时暴雷，两大巨头的危机让这宗地标彻底沦为“烂尾工程”。

2022年，为消除安全隐患，住建部门主导对基坑进行回填；2023年5月，回填工程通过安全评估；同年10月，这片沉寂多年的土地被改造为临时城市公园，供市民休憩，曾经的“高楼梦”，暂时成为城市绿地。

二、现状：核心地段的待解难题

本次拍卖标的位于建邺区会展中心东北角，北至河西大街、南至白龙江西街、西至现状用地、东至江东南路，地处河西CBD核心，双地铁（2/10号线元通站）上盖，区位优势毋庸置疑。

标的评估价28.11亿元，起拍价19.68亿元，折价约30%；竞拍需缴纳1.5亿元保证金，加价幅度1200万元/次，拍卖时间定于2026年5月14日10:00至5月15日10:00（延时除外）。

截至目前，页面已吸引超万人次围观，足见市场关注程度，但无人报名。

目前项目现状为土地使用权+已回填基坑，土地为商办混合用地，容积率11.3，剩余商业年限约23年。

有两个细节需要关注：

1、有免费使用情况，业主方与南京市建邺区城市管理局2023年8月30日签订协议，约定由南京市建邺区城市管理局无偿使用三年。

2、拍卖范围包含案涉不动产基坑工程，基坑现状为已回填，本次拍卖基准价2,811,338,157.9元，包含土地评估价2,308,730,000元+基坑基准价502,608,157.9元。

由此可见，回填基坑的费用也计入该项目评估价；而免费使用三年，主要是指作为城市绿地供市民休憩，年内即将到期。

对于竞买人而言，这宗资产的核心价值在于区位，但也面临两大挑战：一是历史遗留的开发手续与债务问题需厘清；二是超高层项目的后续开发资金投入与运营难度较大，需平衡商业、办公、酒店等多元业态的收益。

三、业主公司：苏宁系旗下的“待处置主体”

南京奥体苏宁广场的产权主体为南京卓域房地产开发有限公司，这是拍卖标的的核心工商载体。

该公司成立于2017年10月12日，注册资本2000万元，注册地址位于南京市建邺区云龙山路88号B幢2601室。股权结构方面，深圳市景昕锐桀实业有限公司持股80%，苏宁置业集团有限公司持股20%。

前者由中信信托全资控股，不排除该项目利用信托贷款融资，而将股权以转让的方式质押给信托公司。

南京卓域房地产并不在苏宁系38家合并破产重组公司名单中，因此其资产可以单独处置。

目前，该公司状况十分糟糕，都没人愿意当法定代表人，处于“被涤除”状态。

从“江苏第一高楼”的蓝图，到“奥体鱼塘”的闲置，再到临时公园的改造，最后走向司法拍卖，南京奥体苏宁广场的18年，折射出商业地产扩张的狂热与风险。

最终谁来接盘，仍待5月的拍卖揭晓。