河北
兰州楼市这十几年的变化，堪称像坐过山车。
十年前的兰州楼市，那叫一个疯狂，闭眼冲就对了，不管你是本土开发商，还是品牌房企，只要盖楼，基本都能卖得风生水起。
那时候大家买房，就一个核心：“先上车，以后的事等以后再说”。
后来市场降温，大饼画怕了，买房的人也清醒了，兰州楼市开始进入兑现力为王的时代。
这个阶段的置业者，也不会被轻易忽悠了，不再相信那些虚无缥缈的承诺，只认一个理：“看得见、摸得着的，才靠谱”。
这两年，兰州楼市彻底进入产品内卷的时代，大家目标都是好房子，一窝蜂地讲产品，新盘的产品力也已经卷到了天花板。
各种新概念、新设计层出不穷，四代宅、空中花园、下沉会所等，以前算高配的现在都成了标配。
但好像对买房人而言，还不够！为什么？
如今的兰州楼市，已经过了盖好房子就能畅销的阶段了，开始进入客户越来越看重居住价值全周期运营的深度竞争时代了。
一个最典型的特征就是，这两年，兰州讨伐物业的声量越来越高了。
尤其是在四代宅这种新型社区形态出现后，有一部分的质疑声指向了露台和隐私，还有一大部分一股脑的指向了物业。
我身边几乎没有人对自己小区的物业是满意的，互联网各个平台上吐槽物业的声音更是一抓一大把，问题也是五花八门。
地下车位只买不租、暖气不热踢皮球、占用原来的停车场新建充电桩不算入公共收益、小区道路乱七八糟、环境脏乱差、新房装修押金不退、公共设施不维护、绿化维护全靠老天爷……关键收费还死贵。
有的甚至违规收费，物业费捆绑水电费、公共收益去向不明……业主投诉材料都写了好几万字。
以目前兰州大部分物业公司的水平去运营四代宅的话，确实有些难度。
要知道，四代宅主打的就是户户有花园、家家有庭院，还有立体园林、社区会所、架空层等配套，这对物业运营和服务水平的要求肯定高。
所以很多人直言不讳的指出：“兰州的物业典型的就是还不会走，但是市场已经要求它跑起来了，三代宅都服务不清楚，四代宅更是别想了”。
会所运营、园林打理、架空层等公共配套维护，这些都是需要具备系统的运营能力，很多物业连打扫卫生这种基础的服务都做不好，何谈复杂的运营。
说真的，兰州很多物业，已经跟不上住宅产品迭代的脚步了。
一个很值得注意的现象，现在很多深耕兰州市场的房企，新楼盘产品做的已经很有突破性了，营销端也一直在努力告诉购房者，新产品如何解决大家的居住诉求和痛点。
产品认可了，临门一脚时却被自己老小区的物业背刺了。
一句：“我是XX的业主，我有发言权，不要买他们的房子，物业太烂了，住进去就知道多糟心……”
而这直接给新项目的亮相，当头一击。
其实，也不怪业主怨气这么大，确实是因为很多物业太不作为了。
了解市场的人都知道，这两年兰州入市的新项目，很多楼盘确实在产品端有了非常大的突破。
随便看一个新盘，都能说几个亮点来，可以说现在连刚需盘都能做出改善感了，不管内配还是产品，诚意都很足。
新项目得房率基本突破100%，赠送面积一个比一个高，公区精装、酒店式的车马厅、全明地库、高级会所等，能加的配置全加上，直接让人眼花缭乱。
现在的新房，比起之前的房子，居住舒适度、颜值、实用性，提升了好几个档次。
一切都在向着好房子这个远大目标靠近了，可房子越盖越好，物业却还在原地踏步。
我们经常遇到：一个新项目在入市前密集发声，市场反响也不错，但物业这个回旋镖，却正中开发商的眉心。
有些项目在售期间宣传说是星级物业、24小时管家服务、温暖社区……
结果交付后，物业直接摆烂，曾经的广告词直接成为被业主指摘的痛处。
物业口碑是连锁反应，老业主的吐槽一传十十传百，互联网更是容易炸锅。
一个项目的物业服务跟不上，会直接拖累开发商的其他项目，尤其是新盘。
老业主犀利的吐槽和维权动作，会直接戳中了新盘的命门：产品再牛，物业跟不上，所有宣传的“好生活”都是空话。
物业的问题，已经成为整个房地产行业发展不得不直面的问题了。
当前，全国范围内都在主张好房子好生活，住房发展也处于有没有向好不好转变的关键时期，这个阶段，物业管理的重要性再怎么强调都不为过。
物业作为一个项目建设全生命周期的重要环节，早已不是楼盘的附属品，而是贯穿项目开发、销售及长期运营的核心命脉。
毫不夸张的讲，物业是决定项目的关键变量，它的好坏，甚至能直接左右开发商的生死存亡。
如果开发商将物业视作成本项，任由其服务缺位、管理混乱，这种摆烂行为，会迅速侵蚀项目的市场认可度，成为新楼盘的隐形杀手，让开发商所有的口碑和投入打了水花。
产品是面子，物业是里子，面子再好看，里子烂了，房子照样卖不动。
就拿这两年的兰州来说，政府开始花大功夫大力整顿物业市场，黑牌、罚款、清退等不在少数。
核心原因就只有一个，没有好物业，好服务，好房子就永远都是一句空话，无法完成闭环。
作者=指兰针·晓晓
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