越贴着虹桥机场，商业越难做？

*大虹桥目前唯独“西翼”，缺一个商业巨无霸，未能形成“东南西北中”的闭环。

撰文｜和贺文 司马和一

编辑｜郭歆晔

在535平方公里的“大虹桥”，商业并不缺样本，难的是跑出“对的解法”。

以虹桥国际开放枢纽为中心，直线5公里范围内，已集聚了多个年销售额30亿元以上的头部商场——

“正中心”虹桥机场商业的重奢矩阵业绩位居全市前五，年零售餐饮总销售超30亿元；

东翼的长宁荟聚，南翼的七宝领展广场和上海万象城，业绩也均超30亿元；

北翼的虹桥前湾印象城MEGA，开业前十天即创下150万客流、1.6亿元销售额的亮眼成绩；去年12月开业以来，持续占据全市热度高位，并霸榜大虹桥冠军；未来或者说今年，有望成为大虹桥第5个30亿商场。

显然，大虹桥年销30亿+已不是个例，而是一种“集群现象”，环虹桥人口的消费力与整体能级可见一斑。其与老牌市中心人民广场，形成了商业“超核”局面。

【TIPS】以人民广场为中心，直线5公里范围内，汇集着6个年销售额30亿元以上的商场（南京西路恒隆广场、兴业太古汇，淮海路新天地、iapm，陆家嘴ifc、第一八佰伴，5公里稍出头还有徐家汇恒隆港汇、长宁龙之梦和环球港），是名副其实魔都商业核心。目前唯一能与之比较的，只有西南中心环虹桥枢纽的大虹桥。

如果把大虹桥这些项目的区位摊开来看，会发现一个“反直觉”的结论：真正跑得好的购物中心，反而都没有贴着虹桥机场或火车站，大虹桥东南北三个方向四个20万平方米起步的购物中心均业绩傲人，唯独西虹桥迄今尚无新生代巨无霸，导致环虹桥枢纽独缺西翼一个角，未能形成闭环。

接下来，大虹桥区域要开的项目里，最受关注的当属首位中心——体量大，定位特殊。但位置离虹桥枢纽也近，面对的挑战更大。从其近期发布的区位价值视频能够看到，上海西部潜力正待释放，或将改写大虹桥的商业格局。

至于该项目能否破掉“枢纽悖论”？关键不在于“有没有人”，而在于——这些人，会不会为你停下来；以及，能不能成为一个值得专程到访的目的地。

流量很大，但不是你的

——大虹桥的“枢纽悖论”

过去三十年，上海商业的空间逻辑，悄悄换了一套规则。

从“内环独大”的单中心时代，走向多中心、均衡化的城市结构——越来越多中外环项目，不再只是“区域配套”，而是开始冲进全市客流与销售的TOP榜。

今天的上海人口导入区，已经形成清晰的“双引擎”：东有“大浦东”（浦东30亿+商场分布相对较为分散），西有“大虹桥”。

如果说浦东代表的是产业与金融的外向型增长，那么大虹桥，则更像一个把长三角与全球连接起来的“超级接口”。

这里既有全国规模最大的综合交通枢纽——虹桥枢纽（2025年客流约4.22亿人次），也有承接全球会展资源的国家会展中心（上海），年会展客流超1200万。

一个是“超级流量入口”，一个是“全球资源节点”，均指向同一个结论：这里不缺人。

但问题恰恰出在这里——人很多，却未必是你的消费者；“流量就在眼前”，却转化不了。

这是因为“机场/高铁=巨大客流=商业红利”这一很多人默认的等式，在大虹桥并不完全成立。

虹桥枢纽带来的，本质是一种“过境流量”且被机场和高铁站自带商业率先拦截，而非“停留消费”。

拆开来看，其实是三重错位：

①时间错位：人很多，但没时间消费。

虹桥枢纽客群的关键词只有一个——赶。进站、安检（值机）、登机，每一步都在挤压时间。哪怕人流再大，真正能分配给购物、餐饮的时间极其有限，消费转化天然受限。

②空间错位：动线服务效率，而不是体验。

虹桥枢纽的核心逻辑是“高效换乘”，而不是“停留逛街”。商业空间往往被嵌在交通动线边缘，难以形成完整的逛街路径，更别说消费闭环。

③人群错位：需求偏功能，而非体验。

无论是以差旅为主的高铁/机场客群，还是日常高流量的通勤客群，消费均以“快、刚需”为导向——简餐、便利、应急购物，且经济指标位居全国前列的虹桥枢纽核心区内，虹桥机场与虹桥站本身汇集了极强的餐饮和零售品牌集群，已经消化了大量消费。真正能支撑商场长期价值的，是本地客群的“反复来、慢慢逛”。

这三点叠加，带来一个直接结果：复购难、停留短、业态受限，甚至容易形成“商业孤岛”。

本质上，这是一次“心态冲突”——一边是赶路，一边是消费；一边追求效率，一边需要停留。

在大虹桥跑出来的项目其实都在做一件事：不再依赖“路过的人”，而是服务“愿意留下来的人”。

比如：蟠龙新天地，把自己做成“微度假目的地”，用内容和空间把人留下；虹桥前湾印象城MEGA，承接的是南虹桥正在快速增长的居住与办公人群；天空万科广场，则是典型的区域型消费中心，稳稳吃住本地需求。

它们的共同点只有一个——不仅让人顺路来，更让人专门来。

这也对应一个更清晰的判断：在大虹桥，商业的胜负，不取决于离交通枢纽多近，而取决于离“生活”多近。

在这样的逻辑下，再看即将入市的首位中心，它的位置就变得很有意思。

一方面，它确实更靠近虹桥枢纽，天然面对“过境流量”的考验；但另一方面，它也站在一个新的节点上。

从地图上看，项目有机会与虹桥新天地、虹桥天街、丽宝广场形成更紧密的片区联动。随着“虹桥驿道”等慢行与接驳系统逐步完善，原本割裂的商业点位，有望被串联成线，形成更连续的消费路径。

这条动线如果向西进一步打通，还有机会衔接蟠龙新天地，构建一条从“交通枢纽”延伸到“生活目的地”的完整体验链条。

换句话说，首位中心真正的机会，不在于“承接虹桥枢纽人流”，而在于——参与重构西虹桥的消费结构。

从其提出的“虹桥首位·世界秀场”定位来看，项目显然也意识到了这一点：通过引入IP展览、演艺活动、时尚发布等内容，强化体验与情绪价值，补齐大虹桥在“内容型消费”和“场景型消费”上的短板。

大虹桥如今并不缺“区域型商业”，真正稀缺的，是能让人专门跑一趟的超级目的地。

蟠龙新天地已经验证了“微度假商业”的成立；而首位中心如果能够在“自然+商业+内容”的边界上继续放大体验感，与蟠龙新天地形成联动，完全有机会把这一片区域，做成一个“一日微度假”的消费圈。

不只“吃流量”，更在“造场”

——首位中心的其他势能在哪？

如果说位置上的“承东继西”和自身定位，决定了首位中心的起点，那么它真正值得关注的，是另一层能力——它能借的“势”，不只是人流，而是一个完整的“系统”。

第一重“势”：会展经济，把“看展的人”变成“来消费的人”。

相比其他贴着虹桥枢纽的项目，首位中心其实站在一个更有价值的流量侧——国家会展中心（上海）。

这里的客流，和虹桥枢纽完全是两种逻辑。后者是“路过”，而会展是“专程而来”。每一场展会，本质上都是一次高浓度的“目的性聚集”。

以进博会为例，这里已经成为全球新品、技术与品牌的首发场——仅2025年第八届进博会期间，就签约落地IFBH、保时捷、迈巴赫等多个项目，投资额约3000万美元；按一年计意向成交金额834.9亿美元，比上届增长4.4%，创历史新高。

再比如亚洲最大规模ACGN综合展Bilibili World 2025，吸引了来自20多个国家及地区的40万人参展，带动周边酒店预订量同比增长近5倍，上海文旅订单量环比上涨35%。

首届国际低空经济博览会、第六届长三角国际文化产业博览会等重大展会，也均在此举办。近期开展的HOTELEX上海展，聚集全球酒店与餐饮产业链品牌，每年单场展会就能带来数十万专业观众。

所以，问题出现了——这些人，展会结束后去哪？是否有延长“逛展”的需求？

这个问题，正是首位中心的机会：通过展外联动，包括提前推送限时优惠与专属体验，为参展后的休闲需求提供场域；紧跟重大展会，联动参展商举办相应的主题活动等，全面承接会展延伸服务，自然而然将“会展过客”引导至项目中，并将其转化为核心消费者，激发出更大的消费潜力。

换句话说，它不只是一个商场，而更像是——会展经济的“第二现场”，不只承接客流，更要完成一次“转译”：把“展会流量”，转化为“城市消费”。

未来随着约95米空中连廊建成，项目与会展中心的物理连接被打通，有望更直接承接每年超千万的会展客流，以及进博会等顶级展会的溢出效应。

也因此，它更像一个面向全球的“展示窗口”——既要承接会展带来的国际客群，也要对外输出上海当下最具代表性的商业形态与消费趋势。

这对项目提出了更高要求：不仅要有品牌密度，更要有内容表达与场景能力。

首位中心提出的“六首”战略——首店、首展、首秀、首艺、首味、首演，本质上正是对会展生态的延伸：把“展馆里的首发”，延续到“商业里的持续发生”。

图片来源：网络

据悉，今后项目会持续举办车展体验场、二次元嘉年华、进博会市集等与重大展会紧密关联的主题活动，加之各类IP展览、演艺、走秀等活动，打造名副其实的“第二现场”。

第二重“势”：交通+客群，从“过境节点”变成“生活节点”。

在交通层面，首位中心是典型的TOD复合体，“四轨上盖”优势明显：2号线、17号线已通达国家会展中心站，13号线西延伸段国家会展中心站主体结构已封顶（预计今年底通车），25号线进入规划，同时叠加示范区线，未来将把这里和上海主城、长三角核心城市高效连接。

更关键的是，周边客群结构正在发生变化。

一方面，片区内正加速导入国际社区与高端居住资源——与首位中心仅一街之隔的虹桥核心区新增3万方稀缺住宅区域；另一方面，优质教育资源密集落地——包括上海中学（西虹桥校区，距首位中心约200米）、“世外系”学校、西虹桥小学等，形成稳定的家庭型客群。

叠加总部办公、产业园区，首位中心周边正逐渐从“通勤区”，转向“生活区”。

这类人群，对商业的需求也在升级：不只是吃饭购物，而是社交、教育、休闲、品质生活的综合承载。

第三重“势”：超大体量，决定了它必须成为“目的地”

首位中心约140万方的总体量，也决定了一件事——它不可能只做一个“区域型商场”。

商业、酒店、办公、剧院等多元业态叠加，本质上是在构建一个完整的“城市级消费场景”。

从潮奢旗舰店、百货、美妆，到艺术空间、演艺剧场，再到宠物、运动、亲子等大虹桥稀有的生活方式业态，目标很明确：把“来一次”变成“待一天”。

此外，还有一个变量可以利用。目前，虹桥火车站与会展片区仍有明显的“潮汐现象”：工作日白天人很多，但到了夜晚与周末，热度明显回落。

这也是首位中心真正可以“加分”的地方：通过潮奢引力、萌宠乌托邦、味蕾环球、虹桥动力中心、沉浸式美妆艺境、次元世界枢纽、不夜天幕等七大主题业态，以及演艺、展览等内容场景的持续运营，把原本偏“功能型”的商务区，慢慢转化为可以停留、可以放松，甚至可以“消磨时间”的生活空间。

目前，高端宠物生活方式品牌帕帕拉滋（华东首店）、文兴酒家（米其林首进西虹桥）等品牌首店已确认入驻，将填补区域消费的缺口。

一句话总结，首位中心能借的，不只是流量规模，更是“会展带来的目的性人群+交通带来的连接能力+超大体量带来的场景承载力”。

难做，但必须有人做

——大虹桥需要破局者

离虹桥枢纽越近，商业越难做。但这并不意味着，这一类商业可以被放弃。

恰恰相反——越难的地方，越需要有人去做、去试、去跑通一套新逻辑。唯有补足这一块，大虹桥的商业拼图，才算完整。

否则，它始终只是一个“流量经过的枢纽”，而不是一个“可以停留的目的地”。

可以抄作业吗？全球其实已经有一些参考答案。

从国际案例看，机场及其周边商业，并非不能成功，只是打法完全不同。

比如：新加坡的星耀樟宜，把机场做成“景点”，本身就是目的地；迪拜国际机场，用高端零售与免税体系，把“等飞机”变成“逛商场”；日本的新千岁机场，则把本地美食、伴手礼做到极致，成为“北海道最后一站必逛”。

这些案例背后，其实是三条共通逻辑：

①把“最后一站”的内容做到极致。让人觉得——“还好提前来了”“还好没错过”。吃的、买的、带走的，都要有代表性和确定性。

②减少价格与体验落差。机场附近的商业，最忌讳“又贵又普通”。一旦和市区形成明显价差或体验落差，用户会本能放弃消费。

③强化“城市名片”属性。这里可能是很多人对一座城市的最后印象。商业不只是卖货，更是在输出城市气质。

回到首位中心来说，它不应该复制传统购物中心，除了服务周边区域消费者（白领+家庭客群）的日常消费需求，更要做成“城市的‘最后一公里’体验场”，想方设法让人多待一会儿。

如何发力？实则也有不少方向。

比如：把首店、首展、首秀、首艺、首味、首演做成高频更新的内容系统，把“首”变成持续发生的内容机制。包括国际IP快闪、fancy 主题市集、首发首展首秀如时装走秀、艺术展演等，让项目始终“有新东西”。

真正做“展会第二现场”，不仅承接客流，更要服务展会本身：为参展商及展会主办方相关客群提供发布、路演、品牌活动空间；为观众提供延展体验（餐饮、社交、轻娱乐）；与主办方形成合作机制，把“看展”延长为“一整天的消费”，从而把流量留住。

再比如用服务和细节建立粘性。可推出行李寄存、快速用餐、打包配送、跨城寄送等，解决“赶时间人群”的真实需求。再叠加更有温度的空间与服务，让短暂停留变得更舒适。

后记

五年前的升级扩容，造就了大虹桥如今方方面面的价值兑现与爆发，环大虹桥商圈更是经历了从竞争到竞合的阶段。

当前，虹桥商业版图正经历重塑：东虹桥与北虹桥近年来分别迎来了上海荟聚与虹桥前湾印象城MEGA的强势入局且业绩亮眼。

反观常住居民更多、文商旅基础更强的西虹桥，虽有蟠龙新天地、天空万科广场奠定了良好基础，但在区域商业核心的打造上尚存空白。

规模宏大且准备充分的首位中心的出现，值得我们高度期待。