啸天地产观：小阳春能走多远？政策怎么看？

最近楼市表现不错，天哥今天跟大家聊聊楼市的数据，也谈谈这些政策可能的走向。

关于楼市数据：有起色，但注定是波段行情

首先跟大家谈谈新房的数据，3月31日，亿翰智库发布了《中国典型房企销售业绩分析报告》，100家典型企业里面有一半实现了业绩的环比增长，这一半里面又有18家企业，比如中国金茂、中海、中旅、中建壹品这些企业，环比增长100%。大家可能会说，因为2月份在过年，3月数据往回走，天经地义！没错，是这个道理。但是，环比增长100%，还是能说明市场是比较积极的。

中国金茂作为本轮行情中的典型代表，销售金额环比增幅达115%，旗下项目在一季度全线热销。上海金茂璞元跻身一季度2000-4000万级全市成交套数榜首；江湾金茂府包揽一季度浦西环线内700-1000万级金额、套数、面积三项销冠；金茂棠前累计销售1110套稳居宝山头名。环沪板块来看，嘉善金茂上海之窗以70.3%市占率领跑嘉善市场；金华东湄未来社区3月成交套数位列金华TOP1。北京的金茂璞逸丰宜、金茂满曜同样分别拿下丰台、朝阳两区的一季度销冠。从成交结构看，一季度新房市场热度主要集中在一二线城市的改善项目。

图表：2026年3月典型房企销售金额及环比变化

图表来源：亿翰智库

其次，二手房数据在最近也不错。上海今年3月的二手房数据，单月破了3万套，达到30178套。大家注意，这是近五年以来，单月最高的成交套数。同样的，北京3月份二手房成交19886套，成绩也非常不错，是2025年3月以来的最高位，2025年3月-2026年2月基本上都是1.8万套以下。

图表：上海二手房月度网签套数

图表来源：政府官网、亿翰智库

所以从目前这些典型企业、典型城市数据来看，市场表现还是不错的。但大家也知道，中国楼市还是个典型的政策市，这里面更多的起作用的还是政策。因为目前我们的基本面应该说还是有待于回归，为什么这么说？我们当下可以看到有三个东西是没有变的：

第一，库存的变化不大，还在高位。截至2026年2月末，全国商品房待售面积仍高达79998万平米，创历史新高。并且，二手房的热度并未明显传递到新房端。即便是3月二手市场火热的上海，截至2026年3月31日新房成交10642套，也不及去年同期的10877套。

图表：全国商品房待售面积（万平米）

图表来源：政府官网、亿翰智库

第二，量在往上走，但价没有明显反弹。根据统计局发布的70城商品住宅销售价格指数，近一年来，无论是新建商品住宅还是二手住宅，各月销售价格指数环比下降的城市数量均超过50个。值得注意的是，核心城市从2025年四季度开始补跌，跌幅甚至高于三四线城市。

第三，基本面变化不大。从体感上来说，目前实业对楼市推动的作用并不大。

所以，我认为，当下楼市总体上还是一个政策市，也就是政策在起效应。因为政策，才是我们这个行业反弹、平抑、下行的核心按钮。

关于政策：紧箍咒还在，就不会解绑

那现在房地产相关的政策到底是如何了？我跟大家理一下，就很清楚了。

首先要知道，当下房地产行业是松绑不是解绑！

绑是什么？绑，就是我们这个行业的紧箍咒！简单来说，就是我们这个行业有六个字的标签——“重点领域风险”。大家会看到，十五五规划也好、国常会、经济工作会议、政治局会议都会提到这六个字。而且，这六个字一管就管五年，所以大家不要想着，房地产行业一下子被解绑了，这个紧箍咒没了，这不会的，绝对不会的！

从另一方面讲，我们这个行业一旦太难的时候，高层一定会去做松绑，因为他也不希望你真“崩”了，所以他会给行业松绑。

但政策松绑到底是怎么松呢？

我上面说过，房地产行业的紧箍咒就是在于“重点领域风险”这六个字，因为这六个字的存在，所以很多的资金、政策等等很多有助于这个行业潜力释放的积极因素都会被压制。但这个行业又牵涉到国计民生，又不能让房地产行业完全趴下。

所以，政策一直像弹钢琴一样在调整整个行业，比如你（行业）特别难受的时候，我放你一下；你特别好的时候，我再压你一下。

值得注意的是，过去这两年多的时间里，我们对房地产有三次松绑，跟大家讲一讲就明白了。

第一轮松绑：2024年的6月7日国常会

在这次国常会上，就没有谈重点领域风险，只谈了房地产牵涉到千家万户的资产。所以，好多城市出了松绑政策。但有个问题，没谈这个“紧箍咒”不代表它没有了，你会发现，好很多城市没有跟进松绑政策。所以，那一波政策的效应从2024年6月7日到9月左右，持续了三个月就偃旗息鼓了，才有后面第二轮松绑。

第二轮松绑：2024年9月26日中央政治局会议

这次政治局会议上，六个字的紧箍咒“重点领域风险”上面又加了六个字，叫“取得积极进展”，完整的表述是“防范化解重点领域风险取得积极进展”。用了六个字——“取得积极进展”给紧箍咒松绑，也因为“取得积极进展”，所以政策可以再松松绑，就是这样一个逻辑。

2024年9月26日政治局会议的表述有两个方面值得关注，一是正面“重点领域风险”这六个字的紧箍咒，没有绕，没有回避；二是又增加了六个字“取得积极进展”，给行业松绑。所以，我们看到，政治局会议定调之后，政策一路从2024年9月26日出到2025年3月28日，政策效应一直维持到2025年的6月、7月左右，才逐步衰减的。当然了，不同城市的情况又不一样，像上海、成都、西安等城市市场表现更好，直到2025年9月、10月左右才开始往下走的。整体来看，第二轮松绑的政策效应大概持续了八九个月。

第三轮松绑：2025年12月11日经济工作会议

2025年12月11日的中央经济工作会议上，高层再次提出了和第二轮一样的表述：防范化解重点领域风险取得积极进展。同样是“6+6”，六个字的紧箍咒“重点领域风险”后面再加六个字“取得积极进展”来进行松绑。在这次会议之后，我们看到不少城市开始调政策。今年的两会，各地也很明确的又出了一批政策。

这样说大家是不是就清楚了，当下市场表现还不错的原因其实也是来自于政策的松绑。政策松绑之后才有这么多企业的业绩数据环比都是增长，甚至还有18家企业的数据环比增长100%。

那这一轮松绑的政策效果会持续多久？

虽然很难做精准的判断，但我个人认为，按照政策效力递减规律来看，预计这一轮估计会有6个月左右的市场行情，现在4月初，也就是说还有将近两个月左右的时间。

房企的朋友，尤其是做营销的朋友，要牢牢抓住这两个月的时间窗口！

同样，如果有朋友想卖二手房，按道理在这个波段也是个比较好的窗口期！

当然了，这是我个人的大致判断，这中间不排除像上海、杭州、成都、西安等这类城市的表现会稍微好一些，因为这些城市的经济底层、对政策的响应速度与敏感性和其他城市相比会更加积极一点，所以具体到每个城市还是要具体分析，可能会有差异，供大家参考。

关于企业：一群成长型民营房企正在不断涌现

在市场调整的同时，我们也观察到，民营房企群体正在出现明显的分化。

一方面，一批较早出险、杠杆过高的企业，虽然已有部分完成了债务重组，但更多的，仍在化债与恢复运营的困境中艰难前行。

另一方面，一批经营稳健、财务自律、区域深耕的民营房企，正在积极把握市场窗口期的机会。

例如，2026年以来，土地市场中不时能看到民企高调拿地的身影，例如博策19.81%的溢价摘得杭州2026年首宗宅地；浙江创融&玉环国华置业溢价13.43%竞得台州玉城街道地块；台州元合置业以32.25%溢价率竞得金华南站单元地块；紫江集团斥资超20亿竞得上海闵行紫竹高新区地块，汇龙地产分别以60.6%、26%的溢价在哈尔滨连续拿下香坊区的2宗地块等。这些都不是偶然现象。

经过调研考察，我们发现这些民营企业普遍有以下特点：

一是财务策略审慎，普遍敬畏杠杆，注重现金流安全；二是发展战略聚焦，坚定城市深耕，不盲目扩张，追求“做一成一”；三是坚持“产品主义”，以产品力为核心竞争力；四是成本管控精细高效，通过多元的方式，在保障品质的同时实现成本最优；五是根植本土，爱惜羽毛，公司的企业家多为本地人，将企业信誉与个人乡誉深度绑定，他们以打造“作品”的心态经营项目，追求合理利润而非短期暴利。

可以说，当前的民营房企并非整体沉沦，而是进入了结构优化的新阶段。

未来，房地产行业的图景必将是各类主体各展所长、互补共进的生动局面。国企在稳大局、保民生中发挥支柱作用，民企则在活市场、创精品方面展现独特价值。每一份对产品的匠心与对责任的坚守，都将汇聚为行业行稳致远的坚实基石，助力实现人民群众从“住有所居”到“住有优居”的美好升级。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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