70亿挂牌出让！深圳“地王”重启：昔日“第一高楼”能否盘活？

日前，深圳公共资源交易中心发布公告，龙岗区龙城街道G01046-0106宗地正式挂牌出让，起始价70.45亿元，将于5月6日公开竞价，这是深圳今年以来挂牌总价最高的地块。

这宗土地曾是世茂集团豪掷239.43亿元拿下的“深港国际中心”核心地块，原本规划建设约700米“中国第一高楼”，后因资金链断裂烂尾，几番拍卖无果，去年被深圳政府收储。

值得关注的是，此次该地块再度挂牌，已实现“脱胎换骨”。根据出让公告，其用地性质由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅面积占总建筑面积的64%，取代商业成为绝对主角。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受新京报贝壳财经记者采访时指出，如果顺利出让，该案例将是深圳应用“清调供”政策成功盘活存量烂尾资产的标杆案例，对盘活全国类似的大体量商办项目具有较强借鉴意义。

图/深圳公共资源交易中心官网截图

“地王”重启，“摩天地标”将转型为大型宜居社区

此番该地块被重新挂牌，标志着这个沉寂已久的项目在政府收储并重新规划后，将以全新姿态入市。

根据出让公告，该地块位于龙岗大运片区，为高标准打造深圳东部中心国际化街区，土地面积近17万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。

与旧规划相比，地块的新方案发生了根本性改变。首先，用地性质由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅面积达30.56万平方米，占总建筑面积的64%，取代商业成为绝对主角。商业部分则缩减至14.35万平方米。

图/深圳公共资源交易中心官网

与此同时，新规划彻底摒弃了原先“第一高楼”的设计，走“以住养商”的务实路线。规划容积率从原项目约4.17大幅降至3.26，这也意味着曾经的“摩天地标”彻底转型为大型宜居社区。

最引人关注的，是出让条件中首次引入的“分宗开发、分期建设”模式。也就是说，竞得人可将地块拆分，住宅须一年内开工、四年内竣工，而集中商业和酒店则可宽限至两年半开工、六年竣工。这种设计的目的，是让开发商能先卖住宅回笼资金，缓解开发压力，被业内视为盘活高总价地块的一次巧妙创新。

如果该地块顺利出让，不仅仅是深圳地标性建筑得以重生，更是为全国类似高投资的项目提供了二次盘活的创新路径和解题思路。

“第一高楼”烂尾后被收储，“清调供”创新式盘活

这一转变并非偶然，其根源可追溯至世茂集团在此项目上的“滑铁卢”。

从2017年世茂以239亿元拿下“超级地王”、规划700米“中国第一高楼”，到2022年资金链断裂停工，再到2025年以68亿元被政府收储——这个项目走完了从巅峰到谷底的九年。

对于此次地块挂牌，熟悉该项目的李宇嘉指出：“项目实际上是深圳应用‘清调供’政策盘活存量烂尾资产的标杆案例。‘清调供’是深圳市针对停滞或烂尾类存量纾困项目提出的一套系统性盘活机制，包含三个关键环节：一是清理，即清理历史遗留问题与低效用地，厘清产权归属、债权债务、拆迁补偿等复杂关系；二是调整，即对于陷入僵局的项目，调整规划指标与实施主体；三是供应，即通过公开招商重新确定实施主体，解决落地问题。”

李宇嘉进一步表示：“深圳‘清调供’的策略对盘活全国其他类似的大体量商办项目来讲，具有较强的借鉴意义。一是降低起拍价，降低容积率，增加住宅可售部分，能契合片区内刚需集中的情况，避免商办过剩及对开发商资金的占用；二是通过降低容积率，提升居住的舒适度，有利于打造好房子产品，让供给适配需求；三是考虑到总价比较高，可以先开发住宅部分，回笼资金以回补商办开发；四是将配套公共设施和商办招商写进规划条件，实现片区打造成熟的居住、商业、办公一体融合的区域，而不是‘睡城’。”

不过，由于该项目本身体量大、资金要求高，对于参拍者来说门槛不低。对此，李宇嘉表示：“高达70.45亿元的起拍价，在当前市场去化速度明显下降的背景下，有实力、有意愿拿地的企业确实比较少。当然，片区市场属于深圳刚需、刚改集中的区域，新房是交易较为活跃的片区之一，一直排在龙岗的第一位，而龙岗也是全市新房交易最多的区域。同时，出让条件中引入‘分宗开发、分期建设’模式，允许开发商优先开发住宅部分以快速回笼资金，极大地缓解了前期资金压力。”

地块现状。图/深圳公共资源交易中心官网

九年浮沉，世茂的巅峰狂想与急速坠落

时间拨回到2017年12月，世茂集团以239.43亿元天价竞得龙岗大运新城核心地块，创下当时深圳土拍史上第二高总价纪录，成为轰动全国的“超级地王”。

这块占地32.19万平方米、计容面积136万平方米的黄金地块，被世茂赋予前所未有的野心：规划打造总投资超500亿元的深港国际中心，集超高层地标、国际会议展览中心、五星级酒店、大型商业和高端公寓等于一体。其中最耀眼的规划是拟建668—700米的超高层主塔，建成后将超越上海中心大厦，成为“中国第一高楼”。

彼时的世茂，正处于规模扩张巅峰期，年销售额破千亿，稳居行业前十，以“超高层地标+滨江豪宅”模式闻名全国。

2018年3月项目开工，2019年11月公寓首次开盘（均价5.2万元/平方米），此后公寓一、二期和商业陆续入市。2020年，世茂从中信信托募资87亿元，哈罗礼德学校、华尔道夫酒店等重磅配套相继签约。

而世茂在创始人许荣茂与“二代”许世坛带领下推行“大飞机”战略，多元化布局全面开花，地产主业销售额也在2020年首次突破3000亿元。但大肆举债扩张也埋下苦果——那一年，世茂总负债超过4000亿元。

2021年下半年，房地产调控收紧，融资环境急剧恶化，高杠杆的世茂首当其冲。2022年成为世茂集团与深港国际中心的“至暗之年”：2月，中信信托宣布57亿元产品兑付困难，深港国际中心资金链彻底断裂；3月，项目全面停工，曾经热火朝天的工地陷入沉寂，塔吊停摆、钢筋裸露，逐渐沦为荒草丛生的“烂尾工程”；7月，世茂集团一笔10亿美元境外债正式违约，标志着债务危机全面爆发，全国多个项目停工、资产被查封、股价暴跌。

为化解危机，世茂被迫走上“卖资产求生”之路，深港国际中心成为首批处置的核心资产。2023年7月，该项目12宗土地首次司法拍卖，起拍价130.44亿元，较拿地价“腰斩”仍无人问津；同年11月，起拍价降至104.35亿元再度拍卖，依旧遭遇流拍。这座承载着世茂野心与深圳期待的超级地标，彻底陷入“卖不掉、建不了、难盘活”的死局，成为世茂债务危机的最大“伤疤”。

2025年年中，在多方协调下，龙岗区政府以68亿元价格收储深港国际中心12宗核心地块，用于化解风险、盘活存量。这笔补偿款不足原土地价值的三分之一，世茂集团在此项目上直接亏损已上百亿。同年11月，规划调整方案正式公示，历经三年烂尾的该项目终于迎来转机。而世茂集团则在2025年7月完成境外债务重组。

今年3月27日，世茂集团发布2025年度业绩，全年实现净利润44.77亿元，相较2024年亏损436.86亿元实现大幅反转，实现扭亏为盈。但是，业绩改善主要得益于债务重组带来的695.2亿元收益。截至2025年12月31日，世茂集团借贷总额为1822.66亿元，较去年年末大幅减少697.85亿元，整体债务压力得以减轻。

从“中国第一高楼”到不足拿地价三折挂牌，从巅峰到坠落，深港国际中心九年曲折历程，正是世茂集团三十年沉浮的缩影，映射出一个时代的地产狂想与梦醒。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆