北京
商品房交易中，购房人在签署正式买卖合同前，常被要求先签订认购书并支付定金。然而，后续因价格、付款方式、交房标准等条款无法达成一致，导致合同未能订立，定金能否返还便成为争议焦点。基于此，北京市中恒信律师事务所太原分所郭海娟律师结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，梳理了商品房认购书与定金纠纷的核心法律规则与裁判标准，供广大读者参考。
认购书的法律性质
认购书是商品房买卖双方在签署正式预售合同或现售合同之前，就房屋位置、面积、价款等基本要素达成的预约合同。根据《民法典》第四百九十五条，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。这意味着，认购书并非毫无约束力的意向文件，而是具有独立法律效力的合同形式。
在定金问题上，《民法典》第五百八十七条规定了定金罚则：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。该条是处理定金纠纷的基础性规范。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条进一步明确，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
定金返还的法定情形
在认购书履行阶段，最核心的问题是何种情形下可以主张定金返还。根据上述司法解释第四条，核心区分标准在于未能签订正式合同的原因归属。
第一，因一方当事人原因导致合同未能订立的，适用定金罚则。所谓“一方原因”，通常表现为开发商擅自变更价格、户型、交房时间等核心条件，或者购房人无正当理由拒绝按照认购书约定条款签约。此时，违约方承担定金责任。
第二，因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，应当返还定金。司法实践中，以下情形通常被认定为不可归责：双方就认购书未明确约定的条款（如贷款成数、付款期限、装修标准、配套设施交付时间等）经诚信磋商仍无法达成一致；因限购、限贷政策调整导致购房资格或贷款条件发生重大变化；因规划、消防等行政审批要求导致房屋基本状况发生改变等。上海市高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解答》亦明确，若双方已尽合理磋商义务，仅因对个别条款分歧无法达成一致，不属于任何一方违约，定金应予返还。
关于举证责任分配，根据“谁主张，谁举证”的一般原则，购房人主张返还定金的，需初步证明已按约前往签约但未能达成合同；开发商主张适用定金罚则的，则需举证证明购房人存在恶意拒签或明确表示放弃购买等违约行为。《民法典》第五百九十一条同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。这意味着，在发生签约障碍时，双方均有义务进行善意磋商，而非立即主张定金罚则。
郭海娟律师建议，购房人在签订认购书时，应尽量明确约定正式合同的主要条款（如付款方式、贷款安排、交房标准、违约责任等），避免仅预留“按开发商公示合同文本”等模糊表述。若后续发生争议，应保留磋商过程中的微信聊天记录、邮件、录音录像等证据，以证明己方已尽到诚信磋商义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条，预约合同生效后，当事人一方无正当理由拒绝订立本约，或者在磋商时违背诚信原则导致未能订立本约的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。
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