河南
在房地产行业深度调整的浪潮中，民营房企的生存与发展逻辑正在被重塑。王振华曾表达过：“新城持有的商业地产项目，必须考虑其本身的融资能力。”，如今新城控股的商业资产在资本运作中已经体现出核心价值，更揭示了新城控股从传统开发商向商业运营商转型的战略锚点。
正是基于这一前瞻性的资产运营思维，新城控股在行业周期底部构建了独特的护城河。王振华强调的商业地产融资能力，在2025年财报中已转化为实实在在的经营韧性——通过盘活存量资产、强化商管现金流，公司不仅稳住了业绩基本盘，更在融资端实现了民企罕见的创新突破。当多数同行仍在流动性困境中挣扎时，新城控股已凭借“住宅+商业”双轮驱动模式，走出了一条财务稳健与资产活化并进的转型路径。
透过2025年财报数据，商业板块对新城控股业绩的“压舱石”效应愈发显著。报告期内，公司实现商业运营总收入140.9亿元，同比增长约10%，在行业下行周期中展现了难得的增长韧性。截至年末，吾悦广场已布局全国141个大中城市、207个综合体项目，开业商业面积达1649.07万平方米。
更具说服力的是盈利质量的变化。物业出租及管理业务实现毛利90.95亿元，在公司整体毛利中的占比由上年同期的48%大幅跃升至63%，毛利率高达70%。这意味着商业运营已真正撑起新城控股的业绩半壁江山，且盈利贡献仍在持续增强。吾悦广场的运营数据同样亮眼：出租率稳定在97.86%的高位，全年客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，会员人数增至5497万人。自2021年起，商业板块经营性收入已能完全覆盖当期利息支出，2025年覆盖倍数进一步攀升至3.94倍，护城河持续拓宽。
商业板块的稳健现金流，为新城控股在财务端的主动作为提供了充足底气。自2021年起，公司前瞻性启动主动缩表，将财务安全置于最高优先级。截至2025年末，融资余额压降至509.74亿元，同比减少26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元，债务结构持续优化。
在开发业务端，新城控股果断停止拿地、收缩规模，将资源聚焦于有回款的销售。2025年实现回款金额212.76亿元，回款率高达110.41%，经营性现金流净额14.25亿元，连续8年保持正向流入。公司净负债率仅56.97%，远低于行业警戒线，现金余额68亿元，财务底盘扎实稳固。期内如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，始终维持“零违约”纪录，以实际行动诠释了示范民营房企的责任担当。
凭借健康的财务状况与良好信用，新城控股在融资环境偏紧的背景下依然保持渠道畅通。2025年平均融资成本降至5.44%，同比下降0.48个百分点。境外融资方面，公司成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企，先后三次发行美元债合计约56亿元。境内市场同样获得中债增担保支持，成功发行三笔中期票据共募集36.5亿元。
王振华“新城持有的商业地产项目，必须考虑其本身的融资能力。”这句话已经被印证，2025年11月，新城控股成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的“吾悦广场机构间REITs”，创下全国消费类机构间REITs、A股民企机构间REITs“双首单”行业纪录。2026年3月，该产品首次扩募再获上交所审批通过，预计募资16.25亿元。此举有效打通了商业地产“投融管退”全周期管理闭环，标志着公司向资产运营商的转型迈出关键一步。
现在新城控股轻资产代建业务加速成长，截至2025年底，新城建管累计管理项目155个，管理总建筑面积超2600万平方米，在中指研究院代建企业排行榜中位列第八。公司正以商业运营与建管业务为双支点，重构从规模导向到能力导向的生存逻辑，为民营房企转型突围提供了可资借鉴的实践样本。
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