河北
来源：市场资讯
（来源：AdvancedForum）
上周，12支消费REITs陆续发布了2025年年度报告，在此我们推出系列解读，首先对各支产品业绩进行了盘点，以及比较了各自的运营情况，本文为第三篇，分析一下REITs最重要特色、也是投资者关心的产品分派情况。
01 分配金额比较
首先比较一下分配金额的绝对值，由于部分产品2025年度并没有分配完毕，或者还没有开始分配（例如唯品会、绿发、凯德与中海），因此按照可供分配金额进行比较。
来源：各消费REITs2025年年度报告
在已基本完成分配的8支产品中，华润以3.65亿可供分配金额位居榜首；大悦城（1.82亿）、印力（1.74亿）构成第二梯队；百联（1.46亿）、首创（1.29亿）、华威（1.19亿）处于第三梯队；接下来为物美（0.7亿）和金茂（0.59亿）。
大悦城和印力实际分配金额超过本期可供分配金额，说明可能有前期留存收益或现金补充分配。
来源：各消费REITs2025年年度报告
相较于绝对值，更重要的是完成度，因此我们将招募书预测数进行比较。
完成度最高的为华威（128.69%），其次为首创（111.58%），唯品会和绿发完成度也超过105%，其余的均超过100%，说明各支消费REITs基本达到了兑现了给投资者的回报的要求（最终还是要看实际分配金额）。
另外，中金印力和华夏金茂招募书中未披露2025年度的预测可分配金额，因此不予比较。
02 分派率比较
对于投资者而言，更直观的是现金流分派率的比较，反映了投资的收益率情况。
来源：各消费REITs2025年年度报告
从目前披露的数据来看，专业市场和社区商业表现较好，华威以5.18%的现金流分派率位居第一，物美也达到了4.38%；
购物中心当中，百联4.86%最高，接下来是印力（4.18%），其余的购物中心均低于4%，最低为华润（3.72%）；两支奥莱，首创（4.05%）和唯品会（3.89%）位居中游。
但这种比较，忽略了REITs的股性，即二级市场价格波动的影响。
备注1：2025年上市REITs按上市天数年化估算
备注2：部分REITs招募书仅披露2024年度数据
备注3：完成度=按募集金额分派率/招募书预测分派率
来源：各消费REITs2025年年度报告
因此，我们引入两个维度的对比：
第一，我们将分派率还原至以募集金额为基准（即不考虑二级市场价格的波动，以项目首发估值为基础）。
按募集金额计算的分派率进行排序，最高还是华威，达到了7.88%，物美为7.32%；首创、绿发和百联均超过了6%；金茂、大悦城、印力和华润均超过了5%。
如此看来，对比最新申报的一批商业不动产REITs，如果价格合适，感觉还是消费REITs比较香啊。
第二，我们将剔除价格波动的按募集金额分派率与招募书中2025年度的预测分派率相对比，看看实际的兑现度如何。
同样，大部分的消费REITs在招募书披露的预测分派率都不低，6%以上的不少，而且基本完成率都在100%以上。最高的还是华威，完成率126%。
当然2025年下半年上市的消费REITs由于时间较短，推算的按募集金额年化分派率可能存在一定误差，影响了完成率的表现。
以上是对目前消费REITs给投资者回报的简要分析，最后一期，我们将简单聊聊项目的基石：估值的变化。
特别提示：以上信息为公开数据，仅供学习，不作为投资决策参考使用，请读者审慎使用。
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