北京买房：理清思路，购房建议1849

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我北京女生，父母有房在朝阳**宿舍，很小的两居老破小。我在燕郊有一套亏损的天洋城两居，实在住不上准备卖掉算了，能拿回来50多万吧。然后准备添100多万买一套朝阳门内北京inn的公寓，40年产权，合适吗？主要是不想压力大，而且全款买的话也无所谓赔赚了，当然也不想赔太多。

A：

1、现在北京inn最小户型的也得200万左右吧，单价4万左右。50平小户型现在的租金在6000多块钱，租售比300，基本就是北京商住公寓的平均值。

所以如果是确定自住的话就没什么不合适的，居住的性价比明显高于老破小。因为现在北京老破小的租售比至少450呢，跟300差了50%，或者说是提高了30%以上。

2、按现在公寓的租售比的情况，如果不出台打压政策，那没什么下跌空间了，不会赔。因为租售比300就等于租金回报率（毛）4%，即便是扣掉物业费空置期什么的，净回报率也在3.5%左右，远远高于同期银行存款利率。

那假定您现在有200万现金，存银行的话五大行的利息是1.5%，一年3万。买这套公寓出租的话一年至少有7万多，扣掉各项费用也在6万以上，您觉得房价还能跌到哪儿去？

3、不过公寓都有隐形风险，一是到期后的土地出让金，二是早就有成型法规的房产税，第三就是政策风险了，比如限制居住和加大限购什么的。这些情况都无法预测，更不可控。

所以常规建议都是尽量不买，或者说是别长期持有吧。虽然现在的回报率很高，也有放宽政策的可能，但其风险是在现行法律上无法解决的。

4、简单就这情况，公寓的优劣势都很明显。优势就是自住的性价比高，出租的租金也高，劣势就是有隐形风险，价格走势和流动性也不强。

仅供参考。

二

Q:

我现在是在为北京vs天津买房纠结。原因就是钱少，就120万首付，月供最多1万。如果买北京的，那肯定是买不起好点学区的，孩子上学和自住两边不靠。但如果买天津的，和平区买个老小区的小三居是没问题的，学校还好。

但是如果买天津的，孩子妈妈就得辞职去陪读，就算找到工作也比北京得低不少，短期内估计还找不到，也有点舍不得辞掉北京工作，八年的运管岗位，工资福利都不错，再有两年就大概率能签非固定期合同了。

现在天津是没有限购了，北京我们也有资格。我们也考虑过在天津先买房，入学后卖掉再换到北京，然后在天津租房上学。但是又考虑到学区政策是有可能变化的，万一小升初时派位到渣校就得不偿失了。

然后也考虑过两地奔波的方案，在天津租房，找个托管班，这样北京的工作不变，每天上下班往返京津。但这样感觉太辛苦了，而且通勤成本与时间都挺高的，对孩子教育也有影响，万一有点意外情况都赶不上。

A：

1、您家都考虑的这么全面了，那我就没什么可说的了。就是这些情况，只能是自己决定。

2、不过我没太理解，您的北京积分落户什么情况啊？大致能在孩子几年级落户？如果是能在16岁中考之前，那最好还是在北京呗，省的折腾了。

如果通勤允许，300多万能买在亦庄，学区不错+溢价不高+能加分=相对各项兼顾。类似的还有通州和其他近郊区，都能买到不错学区内兼顾自住的房子，但不敢保证能对口入学，只能是看政策和运气。

3、另外一点，在天津买房上学，最终目的是落户天津参加高考吧？那如果不在天津工作，社保怎么办？怎么满足落户条件啊？

我印象中天津政策是至少一年社保才能申请落户吧，那就必须辞掉北京的工作了，也就谈不上两地往返了，只能孩子妈妈常住天津。

4、再其他的我没建议，您的情况其实不复杂，很多北漂家庭都面临这种无奈，都不好做决定，我也帮不上忙。

仅供参考。

三

Q:

我在中关村附近上班，想在步行30分钟内买房，我对房子不懂，请问能不能帮忙买到没有学区溢价的？Ps：起点设为中关村地铁站，500万总价预算，只想买铁道西边的。

A：

1、步行30分钟，起点是哪儿啊？中关村的范围大着呢，正常行走是半小时2公里，这您还是自己画个范围吧。

2、简单说吧，如果不看距离，那要想买到没溢价的只能是铁道东边的学院路学区。这边的学区不算热门，大多数的溢价都不高。另外如果您总价高的话，那是有可能买到溢价低到忽略不计的。如果不太高的话也可以多看房，每套房都算算账，理论上北京跌了很多了，有可能捡漏儿。

3、中关村地铁站+铁道西边，那就是必须在中关村学区买房呗，是这意思吧？然后还500万总价，那基本就是占坑儿房了。我认为是基本买不到没溢价的，连相对低的都非常难。

说句不好听的，您这哪儿是不懂啊，纯粹是揣着明白装糊涂。拿着不算高的预算，非得在顶级学区里捡漏儿。

4、不过多说一句，这年头儿都不傻，尤其是中关村的业主里边，找个傻子比找个圣人都难。无论他们是否真的了解自己房子的价值，也会跟邻居对比的，没人会贱卖自己的财产。

仅供参考。

四

Q:

我家在海淀有一套已经转商的公房，老破小，能卖几百万吧。我想趁着学区房热度还算高的时候卖掉，然后换成保值好的次新房，您也是这种建议吧？

但现在是两个问题，一是这房是我父母的名字，本来是我父亲的，转商后两人名字，他们都住惯了不想卖。我想请您给算个账，让他们了解市场趋势。二是我也确实没想好换到哪里。但大原则是想换成北部的联排一类的，也就是有土地价值的房子，应该以后会越来越稀缺，带院子的，您有推荐吗？

A：

1、算账好办，您告诉我小区名字和户型就行，或者在贝壳上找一套差不多的房源也行。其实不算也能知道大概，海淀现在平均的溢价率是25%左右，小户型占坑儿房能到30%以上。中关村上地等热门学区的小户型有可能更高，40%也正常。

另外像西边几个学区和五环外清河西三旗的大多数相对低，还有山后上庄等地的就更低了，10%以下都有可能。

2、不过说实话，我觉得您很难劝的动，绝大多数老人都是轻易不愿搬家的，故土难离。

3、另外换成联排的考虑好，到目前为止，这种产品在北京属于小众，价格走势一直不是太好，最好的成绩不过是跟上大盘，超出的几乎没有，绝大多数都是略有落后的。所以如果是为了自住改善，那换联排没问题，但如果是为了其他的就慎重吧，再多了解一下为好。

仅供参考。

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