上海2026版基准地价更新！闵行这个板块地价提级

2026年4月1日，上海市规划和自然资源局正式发布通知，印发《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，对本市基准地价体系进行新一轮全面更新，基准日由2020年1月1日调整至2026年1月1日，进一步完善地价管理体系，规范土地市场秩序。记者从区规划资源局获悉，此次调整，住宅用地方面，黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等具有重要战略意义的区域，土地价格提升一档。

据悉，基准地价是政府对不同土地级别、不同用途区域评定的法定平均地价，是土地出让、市场调控与资产核算的核心依据，直接关系到土地市场健康发展和城市空间布局优化。按用途划分，此次基准地价涵盖七大类、十三小类，具体包括住宅用地、商业用地、办公用地、研发用地、工业用地、公共管理与公共服务用地及殡葬设施用地。

新一轮基准地价对重点发展区域进行了明显“提级”，且提级范围主要集中在中心城区及战略重点板块。黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等具有重要战略意义的区域，其住宅用地土地价格提升一档，进一步凸显区域未来价值导向，引导资源向重点区域集聚，尤其是闵行紫竹片区的基准地价提级，引发市场广泛关注。

为何该片区域被单独关注并实现价格提级？究其原因，黄浦江沿岸功能拓展是上海“一江一河”重要战略的具体落地，此前上海市发布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024—2035年）》，徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等均被纳入规划重点区域，成为推动城市功能升级的核心载体。

滨江企业热力图。图源：黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2025—2035年）

黄浦江两岸贯通工程中，南部扩展至大吴泾地区，闵行紫竹滨江作为大吴泾地区的发展核心，承担着重要的功能承接作用，是连接中心城区与南部科创板块的关键节点。

科创布局方面，上海市发布的《“大零号湾”科技创新策源功能区专项规划（2025—2035年）》也进一步强化了闵行紫竹片区的战略价值。

规划范围示意图。图源：“大零号湾”科技创新策源功能区专项规划（2025—2035年）

“此次基准地价调整的地方并不多，尤其是商品房相关用地，基准价格提升的区域仅有少数，闵行紫竹片区是其中之一”，区规划资源局相关负责人表示，紫竹片区地价提级，更多是看中其未来发展潜力，该区域作为产城融合典范，同时也是“大零号湾”的核心区域，产业集聚效应逐步显现，这些因素共同促成了此次提级，地价提升是表象，本质上是对该区域产业未来潜力的认可和预判。

记者发现有自媒体依据基准地价绘制了地价图。业内人士、注册城乡规划设计师袁炜解释，网传地价图是根据官方基准地价数据绘制而成，图中颜色不同色系的深浅对应基准价格高低，玫红色代表价格最高，深蓝色代表价格最低。

从图中可以清晰地看出，闵行紫竹片区的颜色与莘庄（外环以外部分）等区域一致，基准价格也高于周边区域，直观反映了该片区域的土地价值。闵行紫竹滨江沿岸重点板块，基准地价等级提升也符合规划导向与实际发展需求。

从颜色来看，紫竹区域比北边和西边基准地价高一档。图源自媒体，仅供参考

业内人士分析认为，此次基准地价更新并非简单的价格调整，而是对上海城市空间价值的再评估与合理优化，蕴含着清晰的城市发展导向。

一方面，通过对城市更新重点区域、黄浦江沿岸功能拓展区及科创核心板块的地价“提级”，有效引导土地、资金、人才等资源向战略重点区域集聚，推动区域功能升级和价值提升；另一方面，工业用地基准地价降低，大幅带动工业用地收储的评估价格降低，减少低效用地收储阻碍。

需要提醒的是，地价级别的提高或降低，不等同于地价的提高或降低。此次调整反映的是土地级别的变化，地价最终还是由市场决定。

记者：崔松鸽

部分素材：区规划资源局

审核：刘垦博 方雨斌

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