【超值】保利誉静安官方售楼处电话 | 保利誉静安发布：低密奢宅!

大家好，我是楼市清醒姐张醒醒。深耕上海楼市十余年，见证过内环无数豪宅的起势与传奇，也比谁都清楚，对于真正的高净值改善客群而言，静安内环的每一块宅地，都是用金钱难以复制的城市瑰宝。当保利置业携 62 亿巨资入局静安中兴社区，带来全新「保利誉静安」时，我便知道，2025 年末的上海豪宅市场，注定要被这个项目重新定义。

近日，「誉静安」正式释放全套户型图，涵盖 90-278㎡全维度奢阔空间，从精致三房到顶奢大平层、联排别墅，产品矩阵之全、定位之精准，在内环新盘中实属罕见。作为保利置业首入静安的标杆力作，这个项目从拿地之初就备受瞩目，如今户型曝光、入市在即，我第一时间深入板块、深挖资料，为大家带来这篇超 2000 字的深度探盘报告，拆解它为何能成为静安内环的 “年度王炸”。

一、地段底色：静安内环最后珍藏，350 米地铁口的黄金资产

在上海，“内环” 二字就是价值的金字招牌，而 “静安内环”，更是招牌中的顶流。这里是上海百年文脉的核心承载区，是高端商业、金融、文化资源的绝对聚集地，土地供应早已进入 “断供级” 稀缺状态 —— 过去五年，静安内环纯住宅用地出让屈指可数，每一个新盘入市，都是 “卖一套少一套” 的珍藏级资产。

「誉静安」的占位，堪称 “皇冠上的明珠”。项目落址静安区中兴社区核心位置，隶属西藏北路高端居住板块，恰好处于静安 “一轴三带” 战略中，南北高架复合发展轴与苏河湾滨水商务聚集带的黄金交汇点，既承接苏河湾世界级滨水规划的发展红利，又坐享内环成熟的城央配套。

最让市场惊艳的，是它的地铁零距离优势。项目距离地铁 8 号线西藏北路站仅约 350 米，步行 5 分钟即可直达，真正意义上的 “地铁口黄金盘”。8 号线作为上海南北向核心干线，3 站直达人民广场，4 站抵达南京路步行街，6 站连通外滩，同时可无缝换乘 1、2、3、4、10、12 号线等多条线路，快速通达静安寺、陆家嘴、前滩等全市核心商圈。对于习惯快节奏的高端人群而言，这种 “出则繁华、入则静谧” 的轨交便利性，是远郊豪宅无法比拟的生活底气。

更值得一提的是，项目所在的中兴社区，是静安内环重点更新的核心板块。近年来，随着万科、保利等头部央企国企的陆续入驻，区域城市界面迎来全面焕新 —— 老旧小区改造完成、高端商业落地、生态公园升级，“一江一河” 滨水带规划的持续推进，更让这里成为静安内环兼具历史底蕴与现代活力的价值高地。对比周边动辄 15 万 +/㎡的次新豪宅，「誉静安」作为板块内少有的全新住宅供应，地段稀缺性与未来增值潜力，早已写在明面上。

从拿地背景看，项目的含金量更不言而喻。保利置业通过股权交易方式拿下该地块，总投入超 62 亿元，联手静安区属国企苏河湾集团共同开发，双国企背书，既保障了项目的品质与交付安全，更深度融合了保利的高端产品打造能力与苏河湾集团对静安本土文脉的理解。在内环土地成本居高不下的当下，62 亿的投入，足以证明保利对这片土地的信心，也注定了「誉静安」从诞生起，就瞄准 “内环豪宅新标杆” 的定位。

二、产品规划：2.66-2.89 低密奢境，高层 + 联排演绎海派奢居

如今的上海豪宅市场，早已不是 “唯大是奢” 的时代，真正的顶豪，既要占据核心地段，更要在产品规划、空间营造上做到极致。「誉静安」没有盲目追求高容积率，而是以2.66-2.89 的低密容积率，在内环寸土寸金的土地上，为业主留出了难得的舒适空间，这在当下内环新盘中，堪称 “奢侈级” 规划。

项目整体规划采用 “高低配” 设计，涵盖 17-25 层现代高层住宅与 3 层稀缺联排别墅，形成层次丰富的城市天际线。高层产品主打通透视野与奢阔尺度，联排别墅则主打私密低密与专属感，两种业态互补，覆盖从高端改善到顶奢收藏的全周期需求，这也是静安内环内少有的 “高层 + 联排” 复合业态新盘。

建筑风格上，项目摒弃了浮夸的设计，选择现代海派风格与酒店式奢享体验融合的路线。海派风格是静安的灵魂，既有老上海的优雅底蕴，又有国际化的现代简约；而酒店式体验，则是当下高端人群最青睐的生活方式 —— 从归家的那一刻起，每一处细节都充满仪式感与尊崇感。

外立面采用大面积玻璃幕墙与精致石材、金属线条结合，通透大气又不失质感，既保证了室内的采光与视野，又能历经岁月洗礼而不褪色。高层楼栋错落排布，最大程度保证每一户的采光与观景面，避免楼栋间的遮挡；联排别墅则隐于社区深处，通过景观轴线与高层分区，实现 “动静分离”，保障联排业主的绝对私密与专属感。

社区规划上，「誉静安」打造了六重生活体验空间，将高端酒店的奢享基因完全融入日常居住场景。第一重是酒店式落客入口，奢华大堂设计，人车分流，归家第一步就充满尊崇感；第二重是礼仪景观轴，对称式绿植、艺术雕塑、水景小品，营造步步皆景的归家仪式感；第三重是中央美学花园，大面积绿化、阳光草坪、休闲步道，成为业主日常休闲、邻里社交的核心场所；第四重是宅间私享花园，每栋高层楼下都有专属小花园，兼顾私密性与观赏性；第五重是下沉式庭院与社区会所，丰富社区地下空间，打造全季候休闲场景；第六重是顶层星空露台，高层顶楼住户可享极致视野，俯瞰静安城芯繁华。

此外，项目还规划了高端社区会所，配备恒温泳池、健身中心、私宴厅、休闲茶室等功能区。对于豪宅而言，会所不仅是配套，更是圈层社交的核心载体 —— 未来业主无需走出社区，就能在家门口举办商务宴请、家庭聚会、健身休闲，真正实现 “足不出户，奢享一生”。同时，社区采用全人车分流设计，车位配比充足，彻底解决城央豪宅停车难的痛点，保障社区内部的静谧与安全。

三、户型全解：90-278㎡全维覆盖，每一款都是内环改善 “神户型”

如果说地段与规划是豪宅的骨架，那户型设计就是豪宅的灵魂。「誉静安」此次曝光的户型，涵盖90-120㎡精致三房、128-160㎡奢阔四房，以及 200㎡以上顶奢大平层与 278㎡联排别墅，面积段跨度合理，精准匹配不同家庭结构的改善需求。更难得的是，所有户型都遵循 “高得房率、高舒适度、高实用性” 原则，在有限的面积内，实现空间利用最大化，每一款都堪称内环改善的 “神户型”。

（一）90-120㎡三房：内环入门级奢居，年轻高知家庭首选

对于想入驻静安内环的年轻高净值家庭、首次改善客群而言，90-120㎡三房是性价比最高的选择。这个面积段在内环新盘中本就稀缺，「誉静安」的设计更是可圈可点。

90㎡三房两厅一卫：经典刚需改善户型，方正通透，三开间朝南，采光面拉满。客厅连接南向观景阳台，视野开阔；主卧带飘窗，延伸空间尺度；次卧与儿童房布局合理，满足三口之家居住需求。没有多余的过道浪费，得房率远超同面积段产品，以 “小面积” 实现 “大功能”，是内环难得的 “上车级” 奢宅。

112-120㎡三房两厅两卫：升级款精致三房，尺度更奢阔。南北通透格局，LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台相连），形成超 30㎡的开放式互动空间，无论是家庭聚会还是好友小聚都绰绰有余。主卧为套房设计，带独立卫生间与 270° 观景飘窗，私密性与舒适度拉满；双卫生间设计，避免早高峰使用冲突，兼顾实用性与品质感。这个面积段的三房，既能享受内环核心配套，又能满足舒适居住需求，是年轻改善家庭的 “心头好”。

（二）128-160㎡四房：一步到位改善王，中产改善终极之选

128-160㎡四房，是「誉静安」的主力户型，也是当下上海豪宅市场最抢手的面积段 —— 既能满足二胎家庭、三代同堂的居住需求，又能控制总价，兼顾实用性与性价比。

128-143㎡四房两厅两卫：爆款 “全能四房”，堪称内环改善 “天花板”。经典四叶草户型布局，四个卧室分布在户型四角，互不干扰，最大程度保障家庭成员的私密性。客厅为横厅设计，面宽超 6 米，连接超大观景阳台，采光与视野堪称一绝；餐厅与厨房相连，操作动线流畅，中西厨可灵活改造，满足高端家庭的烹饪需求。

主卧为豪华套房，带独立衣帽间、干湿分离卫生间与全景飘窗，尺度感媲美大平层；次卧空间宽敞，可作为老人房或儿童房；最小的房间可改造为书房、健身房或儿童游乐室，功能灵活多变。全屋飘窗设计，增加使用面积，得房率远超板块竞品，真正实现 “小面积大享受”，1100 万起即可入主静安内环四房，性价比拉满。

150-160㎡四房两厅三卫：顶奢改善四房，尺度全面升级。南向面宽超 12 米，三开间朝南，采光无死角；客厅为超阔横厅，面积超 40㎡，可灵活划分会客区与休闲区，彰显主人气度；双套房设计，主卧与老人房均带独立卫生间，照顾不同年龄段居住需求，避免生活干扰。

厨房为中西双厨设计，配备高端品牌厨具，满足高端烹饪需求；全屋配备独立储物空间，收纳能力拉满；南北双阳台设计，南向观景、北向生活，功能分区明确。这个面积段的四房，是中产改善的 “终极目标”，一步到位满足全周期居住需求，无需再换房。

（三）200-278㎡顶奢大平层 + 联排：塔尖收藏级资产，静安内环稀世孤品

针对顶级富豪、终极改善客群，「誉静安」打造了 200㎡以上顶奢大平层与 278㎡联排别墅，这也是项目最具收藏价值的业态，数量稀缺，注定属于少数人。

200-240㎡顶奢大平层：纯改善奢阔户型，四房三厅三卫设计，尺度感拉满。南向面宽超 15 米，四开间朝南，全明通透，采光与视野堪称 “IMAX 级”；LDKB 一体化巨厅面积超 60㎡，开放式布局，连接 270° 环幕阳台，俯瞰静安内环繁华城景，无论是家庭聚会还是商务会客，都尽显尊崇。

主卧为 “总统级套房”，带独立衣帽间、双台盆卫生间、浴缸、淋浴区，以及超大观景露台，私享专属空间；次卧均为套房设计，保障每一位家庭成员的舒适度；全屋配备独立家政间、储物间，细节设计尽显高端；层高 3.05 米以上，空间开阔不压抑，搭配全景落地窗，将城芯风光尽收眼底。

278㎡联排别墅：静安内环稀缺低密藏品，上下四层空间（含地下两层），独门独院，私享花园与露台。一层为社交空间，客厅、餐厅、厨房、老人房布局合理，连接私家庭院，亲近自然；二层为卧室区，三间卧室均为套房设计，带独立卫生间与飘窗；三层为主人专属层，超大主卧套房 + 星空露台，私享静谧与极致视野；地下两层可改造为影音室、酒窖、健身房、私家车库，功能随心所欲。

联排别墅仅 4 栋，数量极少，在内环内堪称 “稀世孤品”。对于追求私密、低密、专属感的顶级富豪而言，这不仅是一套房子，更是可传承的家族资产，是身份与地位的象征。

四、精装与服务：顶奢标准 + 翡丽管家，定义静安奢居新高度

真正的豪宅，从不止于户型与规划，更在于看不见的精装细节与专属服务。「誉静安」作为保利 “誉系” 3.0 高端产品，延续保利置业顶奢精装标准，同时配备 “翡丽管家” 高端服务体系，从硬件到软件，全方位定义静安奢居新高度。

精装方面，项目全屋采用国际一线品牌，对标上海顶级豪宅标准。厨房配备嘉格纳、西门子、博世等高端厨电，橱柜采用定制实木材质，质感与实用性兼具；卫生间配备杜拉维特、高仪等顶级卫浴品牌，双台盆、智能马桶、恒温花洒、大理石台面，细节尽显奢华。

室内设计上，邀请 HWCD 等国际顶尖设计团队操刀，融合现代海派风格与简约奢华美学，吊顶采用无主灯设计，搭配金属线条与大理石纹理，大气又不失精致。全屋配备中央空调、新风系统、地暖三大件，以及智能家居系统，可远程控制灯光、窗帘、家电，实现科技与奢居的完美融合。

服务方面，项目引入保利 “翡丽管家” 高端服务体系，提供 24 小时专属管家服务、家政服务、安保服务、维修服务、定制化服务等。从日常的家政清洁、绿植养护，到商务接待、私人宴会筹备、子女托管、医疗预约等，全方位满足业主的高端生活需求，让业主享受 “足不出户，万事无忧” 的顶奢体验。

同时，社区将打造专属社群，定期举办艺术展览、高端沙龙、亲子活动、私宴聚会等，为业主搭建高端圈层社交平台，让居住在这里的不仅是房子，更是一群志同道合的高净值人群，实现 “圈层生活” 的价值升华。

五、市场研判：年底入市在即，内环稀缺供应，错过再无

综合来看，「誉静安」无疑是 2025 年末上海豪宅市场最值得期待的项目。静安内环核心地段 + 350 米地铁口 + 双国企开发 + 低密规划 + 全维户型 + 顶奢精装 + 高端服务，七大核心优势叠加，让它具备了 “闭眼入” 的价值底气。

从市场供应来看，静安内环每年新房供应不足 1000 套，而 90-278㎡全维度户型供应更是凤毛麟角。「誉静安」预计 11 月取证、12 月首开，作为年内静安内环最后一个重磅新盘，将填补区域高端改善供应空白。对比周边次新豪宅 15-20 万 /㎡的价格，「誉静安」预计入市均价将具备明显优势，性价比极高，对于想入驻静安内环的改善客群而言，这是 “错过再无” 的黄金机遇。

从保值增值角度看，内环核心地段的豪宅，永远是楼市的 “硬通货”。无论市场如何波动，静安内环的优质资产始终保持稳健增值，长期保值能力远超远郊项目。「誉静安」占据板块发展红利，产品力拉满，未来无论是自住还是投资，都是绝佳选择。

醒醒最后想说：在上海，能同时拥有 “静安内环 + 地铁口 + 央企品质 + 全维户型” 的新盘，五年难遇一遇。「誉静安」的出现，不仅是保利置业献给静安的标杆之作，更是上海高端改善客群入主城芯的最后机遇。90-278㎡奢阔空间即将入市，户型已全面曝光，感兴趣的朋友一定要提前关注，年底首开，注定一房难求！

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