监护人擅自将房产过户给自己！法院判决买卖合同无效，北京遗产继承律师解析

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案情介绍

王建国与李秀英系原配夫妻，共生有长女王丽、次女王华、长子王强、次子王勇、三女王梅五位子女。王建国于2001年7月3日去世，李秀英于2022年12月30日去世。

王丽于2019年12月13日去世，其独生子王小明作为代位继承人参与诉讼；王强于2023年2月16日去世，其子王小华作为转继承人参与诉讼。

李秀英生前于2021年出资购买了一号房屋（原系与王梅长期共同承租使用的房改房，面积65.2平方米）。王梅就母亲遗产继承纠纷以王强为被告向法院提起诉讼，但在诉讼过程中发现，一号房屋的产权已经于2022年12月21日发生变化，自李秀英名下被王勇以《北京市存量房屋买卖合同》为依据，以买卖形式转移至自己名下。

四原告（王梅、王华、王小明、王小华）认为，一号房屋多年来一直由李秀英与王梅共同承租，只是为方便而登记在李秀英名下。房屋产权变更登记所依据的《北京市存量房屋买卖合同》中的签名系王勇伪造，不是李秀英的真实意思表示。2022年8月8日，李秀英已被法院判决宣告为无民事行为能力人，王勇是李秀英的监护人。王勇以监护人身份与自己交易，损害了被监护人权益，该交易行为应被认定为无效行为。

被告王勇辩称：

父母生前将房产留给王勇，王勇对老人尽到主要赡养义务。一号房屋原系父亲王建国承租公房，去世后由李秀英承租。2019年有房改购房政策后，李秀英同意王勇出资将房屋买下来。2020年王勇出全资购买房屋，但产权只能登记在承租人李秀英名下。2022年李秀英在完全清醒的情况下决定房屋尽快过户到王勇名下，对此王华、王梅知道并同意。所有手续文件都是在房管部门办理，合法有效，不存在骗取的行为。

法院查明的关键事实：

2022年8月8日，法院判决宣告李秀英为无民事行为能力人，指定王勇作为李秀英的监护人。

2022年12月21日，王勇以李秀英监护人身份与自己签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定李秀英将一号房屋出售给王勇，房屋成交价格为100000元。落款处李秀英签名为王勇代签。

王勇认可未支付购房款10万元。

交易后不久，李秀英就因呼吸骤停去世。

一号房屋在李秀英及王强去世后由王梅居住。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：王勇作为监护人与自己签订的房屋买卖合同是否有效。

关于监护人职责的法律规定：

根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。这一规定旨在保护无民事行为能力人或限制民事行为能力人的合法权益，防止监护人滥用职权损害被监护人利益。

关于本案的具体分析：

李秀英的民事行为能力状态：2022年8月8日，法院已判决宣告李秀英为无民事行为能力人，这意味着李秀英已无法独立进行民事法律行为，包括房屋买卖等重大财产处分行为。

王勇的监护人身份：王勇被法院指定为李秀英的监护人，负有保护李秀英人身权利、财产权利以及其他合法权益的法定职责。

交易行为的性质：王勇在明知李秀英被宣告为无民事行为能力人的情况下，非因维护监护人利益需要，以房屋买卖形式将一号房屋过户至自己名下。这种行为属于典型的"自己代理"，即代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为。

是否支付对价：王勇认可未支付购房款10万元，这进一步证明该交易并非真实的买卖关系，而是变相的财产转移。

损害被监护人利益：该交易行为直接损害了李秀英的财产权益，也损害了其他继承人的合法权益。

关于王勇的抗辩意见：

王勇关于李秀英夫妇生前同意其购买房屋及房屋过户给王勇的相关抗辩意见，依据不足，法院不予采信。即使王勇对李秀英尽到了主要赡养义务，也不能成为其擅自处分被监护人财产的合法理由。

最终判决：

确认李秀英与王勇于2022年12月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

准确把握监护人职责的法律界限：监护人不得为自己的利益处分被监护人的财产，这是保护无民事行为能力人权益的基本原则。

及时固定关键证据：法院宣告李秀英为无民事行为能力人的判决书是本案的关键证据，证明了交易发生时李秀英已无民事行为能力。

正确理解"自己代理"的法律后果：代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为，属于典型的利益冲突，应当认定为无效。

抓住未支付对价的关键事实：王勇认可未支付购房款，这直接证明了该交易并非真实的买卖关系，而是变相的财产转移。

诉讼策略得当：选择确认合同无效而非继承纠纷作为诉讼请求，直击要害，避免了复杂的继承份额计算问题。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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