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一、项目基础信息
位置：海淀区田村路街道半壁店，地处西四环与西五环之间，属于海淀内城核心板块
开发主体：保利发展（央企）
产品规划：14栋3-5层纯洋房，无高低配设计，无保障房配建
核心参数：容积率约1.43，绿化率约30%，建筑限高约15.89米
总户数：约323户，全部为四居户型，居住群体较为统一
价格参考：均价约12.46万元/㎡，总价约1500万起（对应136㎡四居户型）
装修标准：精装交付，外立面采用石材与铝板材质
项目状态：已取证（即将开盘）
从2025年5月拿地到取证耗时8个月，保利在快周转时代展现出罕见的开发耐心。7.84万/㎡的楼面价、45.45亿的土地成本，叠加周边老旧的客观环境，迫使开发商必须通过产品溢价来破解困局。这种"绣花式"开发或许预示着北京楼市新趋势——在核心区土地日益稀缺的背景下，开发商必须学会与城市界面不完美的地块共处，用产品创新激活潜在价值。
保利熙瑞的最终成败，不仅关乎单个项目盈亏，更将为北京楼市提供"非典型豪宅区"开发的珍贵样本。这场半壁店的"豪宅实验"，正在考验市场对产品力与地段价值的重新认知。
二、户型详情：全系四居，兼顾尺度与实用性
户型覆盖136-277㎡，均为四居设计，户户配有南向阳台，空间利用率较高，适配不同改善需求：
136-140㎡四居：采用四叶草格局，全明通透，LDKB一体化设计，得房率约83%
165㎡四居：作为主力户型，配备南向双套房，带有阔景阳台，主卧设有独立衣帽间，得房率约84%
208-240㎡四居：属于社区楼王户型，南向四面宽约16.5米，规划三套房与独立家政间（可作为保姆间使用），搭配中西双厨，得房率约93%-94%
277㎡顶复四居：拥有超大面宽与双阳台，配备行政级主卧套房，适合多代同堂家庭居住
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三、区位与配套：海淀成熟生活圈，出行购物便捷
交通配套
地铁：距离6号线五路居站约800米，距离田村站约1公里，可便捷前往中关村、金融街、国贸等区域
自驾：周边有西四环、阜石路、玉泉路等城市主干道，可快速衔接全城路网
商业配套
步行约1公里可到达京粮广场、田村生活广场，满足日常购物、餐饮需求；距离五棵松华熙、金源购物中心等商圈约3公里，可覆盖更多消费场景
医疗配套
周边有解放军总医院（301医院）、航天中心医院等优质医疗资源，方便日常就医
生态配套
临近永建体育公园，周边有永引渠滨河景观带（规划中），日常休闲、散步较为便利，宜居氛围良好
四、项目核心特点
1. 低密属性突出：作为海淀西四环近10年来少有的纯洋房社区，1.43的容积率、3-5层的建筑高度，能有效保证居住舒适度，楼间距合理，采光通风条件较好
2. 圈层较为纯粹：全系四居设计，无小户型配比，定位高端改善，业主群体需求相近、圈层统一
3. 央企操盘保障：由保利发展开发，自持保利物业，在交付品质与后期物业服务方面，有较为稳定的保障
4. 空间实用性强：各户型得房率较高，搭配南向阳台、套房设计，既保证了居住尺度，也兼顾了日常使用功能
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