东坝好房子户型虽然一般，但550万起上车朝阳，你没得可选

本周六（4月11日）晚上7点，猫叔会在指定群做一场闭门直播，

聊聊东小口+昌平北五环王炸地块+北熙区+西冉最新项目消息和动态，以及房源热度、价格剧透、不利因素等敏感话题。

感兴趣的宝子私信maoduidui03备注【闭门直播】报名

北熙区三期有动静了。

“东坝首个好房子”、“90%得房率王炸”、“双地铁唯一上盖”，

这些牛逼金光闪闪的标签，以预计7万+的面世时，一下子把市场的目光重新拉回东坝。

看了户型图以后放心了，咋说呢。老业主们不用太担心背刺这个问题哈

就，没啥特别大的变化。。。。加了点阳台。

但是未来的商业、规划咱们新老业主们都是一起享受的。

给东坝老业主们心里按摩一下下。

东坝北熙区项目，猫叔团队建有单独群，后续会组织带看，感兴趣私信maoduidui03，备注【东坝】进群。

01、北熙区三期最新消息

目前案名还没定， 会有新案名，会跟北熙区直接划清界限。

能确定的是全新的【森系】产品线。

北熙区三期一共 12栋楼，南北排布，各呈一字型。

北排6栋18层小高层，南排6栋10-11层 洋房，总计 1358户。

北侧高层得房率是88%左右，南侧洋房的得房率高点，93%左右。

三期是有阳台的，南向阳台预计1.1米左右，北向有设备平台。

容积率只有1.79，三期以小户型为主，户型面积段为：

72，78，84平两居，98/99，110，115平三居，136平四居。

其中主力户型为72-98/99平，总共600套房源，占比60%左右。

样板间做了两个，78平两居，98平小三居。

小户型做了极致收纳，还是高标准精装，轻法式，居住体验会有一个大的提升，大家可以期待下。

我们也拿到了户型资料，感兴趣来私聊吧，目前还没办法公开跟大家分享。

预计本周六日开放售楼处，

4月20日样板间开放，

5月初开盘，

首开4栋楼约400套房源。

本周六日开放售楼处，带尺寸的户型图等资料还没出，只有区域图。不着急的宝子可以等等样板间开放。

小户型肯定是热度非常高，猫叔团队会做房源热力分析，及全程选房指导，买房有独家优惠，私信maoduidui03，报名看房团。

02、北熙区三期的“王牌”与“软肋”

北熙区三期的王牌，确实是王炸级别。

真正的地铁上盖，唯一性锁死。

北熙区三期盖上的产品，除了京投，没有其他开发商能干的了。

京投的唯一性是资源、技术、模式、资本四大壁垒的叠加结果其他房企短期内难以复制。

北熙区三期的唯一性，是上盖产品，而且是地铁12号线和3号线双地铁的唯一上盖。

整个朝阳区独此一份。

东坝首个好房子，得房率90%+，层高3米。

在朝阳当前的即将上新的产品中，基本是1200万起步的，上车门槛都相当高。

而北熙区三期72平两居500多万能上车。

并且，还是按照好房子的标准，大落地窗，南有阳台北有设备平台。

做到90%得房率和3米层高，加上楼间距大，采光时间长， 1.6万平的绿化， 对刚需刚改的吸引力是致命的。

这是实打实的产品力数据，很亮眼。

在户型设计的阶段，精装已经介入，利用s墙等，做出了「四库全屋系统」。玄关库-家政库-生活库-衣帽库。

装修标准也很给力，大户型和小户型是同一个装修标准。在主卫除了有小冰箱外，还给安排了美颜灯。

但是，它的软肋，也十分突出。

产品受制于结构，北熙区三期的户型格局难有大变。

因为它下面那个车辆段，所有的基础结构都已经定了。

这意味着，所谓的好房子升级，更多是立面等细节上的优化。

比如外立面，从规划图上看是玻璃幕墙+香槟色铝板质感，更具现代感和高级感，更符合当下的市场审美。

户型格局设计的天花板从一开始落停了，主框架定了，只能调节一些系数，搞出了南向阳台和北向设备平台，窗户也变大了。

对京投发展来说，已经属于是在螺蛳壳里做道场，能看出已经非常努力的在追好房子产品了。

相比其他好房子，北熙区三期社区配置不算高。

从公示图上看，受盖上的限制，小区内无独立会所，无下沉庭院，无风雨连廊，无气派大门，中心园林只是一块运动场地。

这和市面上迭代的好房子标准（如超仪式感大门、架空层、泛会所、主题园林），差的有点远。

不过在三期盖上，京投做了一处综合性的商场——绿谷。

这个商业区东西240米南北460米，下班后在绿谷喝喝咖啡，健身瑜伽，吃吃漂亮饭，更有生活交互感。

这一点真的很戳年轻人。

虽然没有独立会所，但是京投做了业主共享空间，预计6月份开放。

另外，因为是盖上，北熙区三期的车库是在地上，而不是在地下，对很多买房人来说是一个很新颖的体验。

关于公示图上更多细节，可以私信maoduidui03，备注【东坝】进群一起讨论。

03、价格预计7-8万

对比2022年一期8.1万的指导价和8万左右的成交价，当下市场对三期吹风价已降至6-7万平。

一期二期已经交房了，现在还有房源，目前折扣也都回收了。

我查了北熙区一期和二期的去化情况，网签数据是866套，去化率达到了58.28%。

4月份新增一套94平的网签，成交价约7.6万/平。

三期的成交价格我们参考目前网签价7万6，总价550万左右上车。

JT对三期产品预期会比较高，报价预计是8万左右。但我认为7.5万左右的价格已经是安全的了。

再说下板块信息。

板块配套进入兑现期。

第四使馆区动工；地铁12号线已通，3号线的东坝北站也已经开了；北京中学东坝校区已招生；万达广场开业；亮马河北路已经开工。

坝河和亮马河是相连的，未来，治理后的坝河，周末能在河边散步休闲，骑车锻炼，甚至还能通航去通州，欣赏一路的滨河美景。

说一说安德大街跨坝河桥的进度，这未来将是东坝特色滨水地标的存在。

这张图是坝河桥效果图，它是将交通功能提升与坝河生态景观打造做了结合。

这座大桥配有景观拱和悬挑平台，桥体风貌将与坝河滨水绿廊、生态步道、沿岸绿植景观有机衔接，让通行与赏景两不误。

预计整座桥梁在今年9月实现竣工通车。

未来大桥的桥头梯道无缝衔接慢行系统，为居民提供休闲散步空间。后续桥面将延伸并控制坡度在 3%以内，也会大幅提升通行舒适度与安全。

东坝从画饼期进入收获期，整个板块的底座价值在夯实。

如果你想在朝阳买小户型、总价500多万起，现在北熙区三期提供了新房+高得房率+双地铁的新选项。

4月20日，北熙区三期样板间开放，私信maoduidui03报名，我们一起去看看。