郑州正在被四代宅包围！主城八区近40盘混战，得房率卷到160%

如果你关注郑州新房市场，肯定听过一个词：四代宅。
阳台外挑、空中花园、错层露台、得房率动辄100%以上……这类改善产品，如今正以前所未有的速度，在郑州主城八区遍地开花。
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我统计了一下，郑州在售及待入市的（类）四代宅项目，已经逼近40个。郑东新区、金水、中原、高新、管城、惠济、二七、经开——没有一个区缺席。
这不是零星试水，而是一场产品力的集体跃迁。
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郑东新区
郑州四代宅的“价格与颜值双天花板”，依然在郑东新区。
金茂璞逸缦湖，北龙湖的洋房四代宅，面积段143-198㎡，均价3.6万-5.8万/㎡，1.49的容积率，得房率108%-122%，清华附中的学区。这是目前郑州四代宅里，单价最高、圈层最纯粹的一个。
大来郑东壹号院则走另一条路，它从严格意义上来说，并不是四代宅，而是3.5代宅。项目得房率92%-96%，面积段极为丰富，从165㎡到297㎡不等，整体偏改善，预计2027年底精装修交付，目前小区大门、会所等展示面还不错，精装标准比较高，适合追求大平层的改善买家。
郑东新区的四代宅，本质是地段信仰+产品迭代的双重溢价。

金水区
金水区是目前郑州在售四代宅项目最多且价格跨度最大的区域，从1.75万/㎡到3.9万/㎡。
中海峯境叁號院，173-205㎡，2.49容积率，得房率高达106%-135%，有洋房有高层，均价2.45万-3.9万/㎡，高标准精装交付，这是金水区单价最高的四代宅，文化路三小+47中的学区组合。金水主城改善属性较强的一个项目。
金投天宝府，金水区北三环沿线，126-225㎡，均价1.7万-2.15万/㎡，得房率105%-110%，封窗交付，农科路小学国泰校区+47中总校。目前价格有做调整，调整后具有一定的性价比。
豫发豫园二期，147-210㎡，得房率夸张到130%-160%，价格待定。如果最终定价合理，很可能成为金水区四代宅的“卷王”，有望延续一起的热销势头。
越秀在金水区布局了两个项目：金水观萃（21500-23500元/㎡）和金水云启（14500-17500元/㎡）。前者是金水老城的稀缺的四代宅改善产品，且在优胜路小学+7中郑州顶级学区的划片范围内，房源去化速度比较快；后者是金水北的网红项目，想在金水北考虑四代宅产品，这个项目可以说是必看项。
保利山水和颂，缦城和颂的后期地块，以全新的四代宅产品入市，一个核心亮点在于项目周边有贾鲁河和山体公园等天然生态资源，且这些是郑州其他项目不可比拟的，拿合同上纬五路一小中州校区+八中新校区。

中原区
中原区是另一个四代宅“高密区”。
通派龙湖在这里有两个项目：中原颂二期（165-189㎡，2.05万-2.65万/㎡，互助路小学+19中）和御潮云上（126-176㎡，1.3万-1.8万/㎡，得房率110%-140%）。前者是中原区品质改善，后者是创新四代宅。
电建中原华曦府二期，143-225㎡，1.5万-1.95万/㎡，得房率97%-107%。在四代宅普遍得房率超110%的背景下，这个数据略显克制，但伊河路小学西站路校区是实打实的加分项。
鑫联中原玺、华瑞珑樾天境、檀颂府三个项目目前价格待定，但容积率都在2.5-2.9之间。中原玺占据着二砂的核心位置，面积段和御潮云上接近，大概率走刚改路线；后两者都在常西湖，预计会走平价四代宅的路线。

高新区
高新区的四代宅，价格门槛是主城八区最低的。
西美招商云启，103-175㎡，1.08万-1.4万/㎡，得房率100%-134%。注意，103㎡户型不是四代宅，134-175㎡才是。
电建高新华曦府，132-229㎡，1.3万-1.6万/㎡，得房率97%-118%。最近项目的热度极高，核心原因在于渠道聚焦+性价比，160多万买到高新老城四房四代宅，对比整个高新区乃至郑州在售四代宅项目都有性价比。
正弘序，149-210㎡，1.68万-2.2万/㎡，得房率100%-110%，2026年12月交房，是高新区交房最早的四代宅。该项目占据了高新区的核心位置，楼下就是地铁和正弘汇的商业，成熟度高。
朗悦凤栖云阶是3.5代宅，得房率90%-104%，面积覆盖105-230㎡，宋式风格主题。
兴瑞雅著轩，五龙口的第一个四代宅，项目建设进度挺快的，预计本月售楼部开放，5月实景示范区开放。

管城区
管城区是绝对的四代宅“隐形大户”，在售+待入市项目总数是最多的。
建中九樾云筑，137-256㎡，均价1.2万/㎡左右，得房率113%-146%，2027年9月交房。这个得房率在管城区排第一，价格非常亲民，产品是好产品，就是位置太靠南了。
绿都悦府，129-170㎡，得房率119%-132%，容积率仅1.99，是管城区密度最低的四代宅。预计5月开盘。
信达棠樾七里（一期和二期），一期房源非常少了，下半年主攻二期，位置就在一期的西北侧，预计5-6月入市。
招商臻境，106-126-139㎡，价格待定，二环-三环中间的位置，这是招商在管城区的第一个项目，预计6月开盘。
此外还有，屹立天誉东方、盛澳金尊府三期、建中九樾林筑……管城区的四代宅，数量多、价格跨度大、产品类型杂，需要仔细甄别。

惠济区
招商揽阅得房率105%-155%，但122㎡不是四代宅。顶着河岸四代宅的标签，加上相对合理的价格，项目的去化速度和热度都是比较高的；
招商高云序得房率108%-122%，1.7万-2.5万/㎡，老城区稀缺的改善产品，目前房源不多了。
铁建投城发花栖樾综合得房率100%，131-208㎡，1.25万-1.95万/㎡，郑州四中实验学校小学部+省实验中学英才校区；
安阳纬地项目，位置在花栖樾的东侧，已经官宣龙湖代建，合作开发。入市时间待定，但大概率要在下半年了。
此外，台隆合园的后期地块也是龙湖代建，预计今年上半年入市。

二七区
目前只有亚星观樾一个在售的四代宅项目，115-145㎡，1.2万-2.3万/㎡，只有145㎡户型是四代宅。旁边也是亚星的地，但是入市时间大概率要在亚星观樾去化七七八八后才会有消息。

经开区
蝶湖书院部分四代宅，170-286㎡，1.6万-2.2万/㎡，得房率92%-106%；万祥紫境得房率120%-136%；中建云溪府部分四代宅；此外还有万祥紫誉，都在滨河。

以上就是郑州在售以及待入市（类）四代宅项目盘点。
一个很明显的事实：郑州正在被四代宅包围！
一年多时间，从零星几个试点，到主城八区近40个项目混战，四代宅在郑州的扩散速度，非常之快。
对购房者来说，这是好事。选择多了，得房率高了，居住形态升级了。
2025-2026年，会是郑州四代宅集中爆发的两年。
你可以不买，但不能不懂。
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