房地产，又见救市骚操作！

3月以来，宁波新房与二手房成交量双双大幅增长，“宁波楼市回暖”的消息不胫而走。

宁波市住房和城乡建设局的公开数据显示，截至3月23日，宁波全市新建商品房和二手房网签量环比分别增长88%和132%，成交活跃度显著提升。二手房市场表现尤为亮眼。截至3月26日，本月宁波全市的二手房成交套数已经超过了5400套，提前跨过了月成交5000套的荣枯线。

看成交量数据，宁波楼市形势喜人。“宁波模式”也因此在众多推行以旧换新模式的城市中脱颖而出，成了“全村的希望”。

但是，宁波楼市回暖的动力并非市场内生，而是国资入局的政策托举。2月28日，宁波启了第三期全域商品住房“以旧换新”活动，国企“加价收旧”的5%补贴成了激活楼市的催化剂。政策主导、国资托举的“宁波模式”是否可持续？是否存在风险？是否具备普适性？值得深思。

01

宁波“以旧换新”政策始于2023年，至今进行了两次“版本更新”。

2023年的初版是宁波住建部门、行业协会组织的“换新购”，核心是“双协议模式”。即购房者与房企签订新建房“放心买”认购协议，购房者获得锁定房源、逾期免责等权益。同时与中介签署二手房“优先卖”协议明确买卖意向，中介提供流量倾斜、重点推广的售房服务。这一模式中，政府部门以监督者、保证人的第三方角色入局，所以业内称之为“帮卖模式”。

2025年9月，宁波“以旧换新”政策开启2.0版本，当地国企下场收购旧房。国资接盘二手房，“帮卖模式”升级为“收储模式”。

2026年新版再次升级，国资收储之外还增加了政府补贴激励。卖旧有国资收储托底，购新有政府补贴拉动，全方位支持的政策闭环，被称为“宁波模式”。这已经不是市场行为的“以旧换新”，而是政府行为的“收旧补新”的政府行为。

2月底政策正式出台，3月份交易量大幅上升，政策发力，效果立竿见影。但是，效果并不等于效率。

“宁波模式”的核心动力是政策发力，“收旧补新”的资金主力是财政。5%的补贴可以用优惠券、折扣券的非货币形式发放，但收储资金是要砸真金白银的。

资金从何而来？财政出资，可财政哪有“余粮”。宁波市级财政2025年一般公共预算收入为1795.23亿元，一般公共预算2104.44亿元，本身还有缺口。为“以旧换新”腾挪一点新增行政成本还行，为“收旧补新”提供巨额资金支持是超纲了。所以，收储资金还得靠发债。

兵马未动，粮草先行。1月16日深交所发布公告称：2026年宁波市土地储备专项债券（二期）-2026年宁波市政府专项债券（十期）已发行结束。发行总额10.13亿元的7年期固定利率附息债票面利率1.8%。

政策启动的收储“大钱”要借，国企项目操作的“小钱”也要借。2月初工行宁波市分行向“以旧换新”投放首笔贷款1630万元，用于当地国企将收储房改造为租赁房。1630万元是首笔贷款，随着收储规模扩大，还会有后续贷款发放。

宁波楼市的政策资金托举与其说是“国资”，不如是“融资”，都是金融系统流出的前。立竿见影的政策效果，付出了财政-金融风险的代价。短期的效果能否转化为长期的效率，存在不确定性。

02

“以旧换新”也好，“收旧贴新”也罢，释放改善型需求的存在只是手段，激活房市形成增量才是目的。交易量大增的短期效果如果能复苏市场信心，引导市场资金入市，房市长期向好，才能克服金融风险，形成真正的政策闭环。宁波启动“以旧换新”政策以来的楼市历史记录，激活房市的长期效果并不明显。政策发力短期见效，但是“药不能停”才能维持药效。

国家统计局的调查数据显示，2023年-2025年宁波的房价始终处于下行通道。2023年10月启动以旧换新政策后，二手房交易量一度快速上升，至次年3月达到6000余套的峰值，但是4月份就滑落到5000套以下，此后均在3000-4000套区间波动。2024年全年宁波楼市的新房交易量价齐跌，交易价格全年累计下降 ‌8.2%，交易量创近年新低。二手房的交易量比上一年度提升了近10%，但是交易价格全年累计下降 ‌9.3%。可见以旧换新政策初版的帮卖模式并没有激活市场活力，“药效”充其量仅数月。‌

2025年宁波市楼市依旧低迷。新房、二手房交易量均为近年来的低谷，价格表现略好。新建商品住宅销售价格环比累计下降1.0%，二手房价格环比累计下降6.4%，降幅均比上一年度收窄。10月份开启收储模式后，楼市“翘尾”。但是，这次的“药效”仅维持了3个月，2026年2月宁波二手房成交量仅2728套，仅为去年同期的65%。以旧换新政策的市场“耐药性”明显，不仅药不能停，还得加大“药量”。2月28日出台“收储+补贴”的政策加强版，岂是意外？“宁波模式”两次升级，就是因为此前的政策未能实现预期效果，没稳住更没增量。这一波的药效又能持续多久呢？

政策药效之所以不持久，是因为市场预期并未因政策刺激企稳、提升。从帮卖到收储，二手房“出货”的渠道更畅通了，带动了改善型需求的释放。交易量因此上升。但是，增量不增价，该跌还是跌。改善型需求对新房价格高度敏感，一涨就换不起了。

所以，政策刺激出来的改善型需求，对提升房价预期并无帮助，也无法持续。房价格波动不大的情况下，有能力有意愿改善的也就是那么点人，他们的改善需求是存量需求，释放一点就少一点。

因此，要持续扩大改善型需求，就要不断降低换新的门槛。提高二手房的出售价格，降低新房的购入成本。这就是宁波2月份在收储之外增加补贴的用意所在。按照二手房评估价的5%给与补贴，瞬间“引爆”房市，效果很好。但是，同样存在“耐药性”提升的后遗症。这轮是5%的补贴力度，下一轮该补多少呢？不增加补贴力度，就没有新增需求，交易量数据就会回落，市场情绪熄火。补贴拉数据，又是新一轮药不能停。

而且，换新补贴的激励作用，对稳房价有潜在的副作用。购新补贴以代金券方式发放用于购新专款专用，减少了收储的现金成本，的确是巧妙的政策设计。但是，无法回避的问题是，补贴本质上就是购新打了暗折。小面积存在影响有限，大范围打折，难免倒逼房企降价的后果。

试想一下，同一个楼盘百分之五十的购房者享受了旧换新补贴的优待，另外百分之五十的购房者会心甘情愿差别对待？买方市场的买家可不会那么好说话的，虎视眈眈的竞争楼盘却是很好说话的。购新补贴暗折转明，新房价格承压在所难免。由此形成的新房市场价格下预期下行，会加剧市场观望气氛，进而影响土地资产价值。这肯定不是政策设计者想要的效果。地方政府稳房市是为了稳房价，稳房价是为了稳地价。一通操作猛如虎，地价还跌了，情何以堪？

理想状态下，任何形式的补贴只能是房市的“药引子”，而不是“主药”。购新补贴要是“药不能停”，就是房价实际下跌。房市从来都是“买涨不买跌”，增量源于房价预期上行，持续补贴显然是背道而驰。因此，“宁波模式”的补贴并没有提升市场价格预期的作用，反而有变相打折的潜在风险。作为一项惠民政策无可厚非，激活楼市的长期效果是指望不上的。

补贴不能带动房市的持续增量，收储就存在负资产化的风险。

03

“宁波模式”最大的悬念是收储的旧房如何盘活。大规模拆旧建新的传统土地开发模式，目前显然不适用。当地国企盘活收回来的旧房，只能是改建后以保障房形式出售或出租。无论是售是租，都要算经济账。毕竟收储资金、改建资金主药都是借来的，是要还本付息的。

大规模出售，短期内是不可能的。政府收储旧房，是为了稳住二手房市场。一方面政府通过收储评估价托住了二手房市场价；另一方面5%补贴提高了房主的出售价格预期，不急于挂牌。

好不容易宁波3月份的二手房挂牌量压到了8.7万套，比2023年高峰期的11.3万套有了明显的改善。可是，目前的去化周期还要两年有余。若此时政府大规模出售收储的旧房，岂不是砸自家的盘？而且，保障性住房出售价格不可能高于市场价，别说赚回利息，连本金也拿不回来。

所以，地方政府在短期内不可能出售收储的旧房，长期也要等二手房价格有较高的涨幅才有全身而退的机会。

既然不能卖，那就只能租了。将收储的旧房改建为保障型租赁房，也是目前各地政府以旧换新政策配套的标准动作。有些城市为了凸显民生属性，甚至承诺“百分百保障租赁，一套也不卖”。实际上也确实不能卖、卖不掉。宁波倒是没有“只租不卖”的夸张表演，但实际操作也是以改建租赁为主。

问题是，保障型租赁房的租金收入根本不可能覆盖成本。宁波房屋租赁市场的租售比约为2%左右，不考虑保障型租赁房的福利属性，也不考虑空置率，这一资产收益率也只是勉强覆盖专项债1.8%的利率。当地国企收储后的改建成本、运营成本更没指望。所以，改建出租注定是要亏损的，要财政资金持续投入补贴。补贴收回来的旧房，还得靠补贴改建、补贴维持经营。还是药不能停。

所以，问题又回到了原点，政府进场收储旧房的“以旧换新”，地方财政能负担吗？

宁波是中国经济最发达地区的大城市，同时还是行政地位较高的计划单列市，经济能级和行政能级都很高。“宁波模式”花点“小钱”，可能还在承受范围内。其他二三线城市，就要掂量掂量自己的财政家底和金融资源了。“宁波模式”即便在宁波可行，其他经发达地区大城市或可从中借鉴经验，但也仅限于此，并不具备普适性。

因此，各地“以旧换新”带动房市回暖的喜报频传，还是要保持冷静。效果是效果，效率是效率，不能混为一谈。财政“请客”改善市民居住条件的效果好，不等于托举房市的效率高。用力过猛，反而适得其反。在财政有承受能力的情况下，推动房市“以旧换新”作为一项惠民政策无可厚非。

但是，指望政府出“小钱”引导市场出“大钱”激活楼市，是危险的想法。值得注意的事，目前为止，包括宁波在内，地方政府以收储方式搞“以旧换新”的都是当地国企，没有其他市场主体跟进。不跟是因为资金投入大，没有政府信用背书很难得到融资。更是因为房价市场预期还不稳。动辄千万、上亿的资金投入，收回来一堆持续亏钱的负资产，谁敢入局？只有不怕亏、亏不怕的国企敢。“以旧换新”的收储业务因此成了国企和政府之间左手倒右手的自娱自乐，这能激活房市吗？

因此，“以旧换新”充其量就是一波流的去库存，美化一下楼市数据“冲冲喜”。政府作为第三方“帮卖”，打通改善型住房需求置换流程堵点，对房市的交易效率或多或少总是有所提升的。成本和风险都很低，药效虽然差一点，但成本和风险都比较低，是以旧换新的最佳模式。少量收储的以旧换新，还算是惠及民生的出师有名，尚能接受。大规模收储的政策发力则要慎而又慎。补贴“药不能停”、收储收回一堆负资产，增加了地方财政压力，制造金融风险，怎能不慎？