买新房一定会买贵

1，过去房价是上涨的预期，大家普遍接受买新房价格就是要比二手房贵一截，比如次新二手房单价4万，那么新房价格定到5万左右是能卖掉的。

一方面因为大家对市场的未来充满信心，买贵了也不介意，无非是赚200万还是赚150万的区别；另一方面是因为新房毕竟会在产品上宣传上下功夫，情绪价值拉满，大家觉得值。

其实还有另一个原因，过去我把这一点忽略了，那就是很多人买房对房价是无感的状态，他看见的只有这个新楼盘单价6万，100平米600万，首付按30%，就是180万，正好手里有180万。

很多人不去做市场调研，周边的楼盘价格他们没什么概念，二手房小区什么品质，他们也不关心。

当然还有一层阻力，就是带你看房的那个人（自媒体或中介），会天然屏蔽你的信息，会告诉你新房就是好，二手房这么多年了，谁还买二手房，住着也不舒服，几句话就会把你说服。

想要理性，是有门槛的，而且还有各种阻力在阻拦你。

2，到了现阶段，大家对于市场的预期普遍不高，但是新房的价格依然比二手房的价格高（性价比低），次新二手房4万的单价，开发商还是能把新房价格定在5万，而且依然能卖掉。

一方面因为部分开发商在进化，通过宣传手段，通过销售策略，通过对市场时机的把握等，能够把房子卖掉。当然，如果去看整体市场，多数开发商的操盘能力还不够那么强。

开发商的操盘能力强（营销宣传能力），对于购房者来说不见得是好事。

另一方面，还是购房者对市场没有概念。购房群体不是一成不变的，而是时刻在变，十年前买新房的人和现在买新房的人是完全无交集的两波人，前者买了新房，至少对新房的套路有了经验，或者则重新上钩。

所谓的没有概念，常见的状态就是，去了售楼处，看见房子真好，问一问价格，销售再给你对比下周边二手房价格（这里边当然是有水分的），心动转化成行动，买房。

真正的调研工作，周边二手房成交价是多少，多数人都没有概念，不同的地段应该有多少的差价，不同的商圈应该有多少差价，新盘的合理价格是多少，这个工作普遍没人去做，所以开发商赚的就是信息不对等的钱。

3，过滤。真正了解周边房价的人，多数情况下到了售楼处打听下价格就走人，真正能留下来的，都是被过滤下来的，一个楼盘只有几百套房源，只要找到那些不了解周边价格，或者了解周边价格依然要买的这批人就足够了。

4，从定价逻辑上说，开发商一定是倾向于利益最大化，比如周边的二手房价格5万，开发商就会把新房价格定到6万左右，价格贵的原因会通过得房率、装修、整个社区的品质等综合来宣传。

那开发商定价和市场价是什么区别呢？市场价出现在二手房市场，一个买家通过看10个小区的房子，对比地段、配套、房源、价格，然后做决策。这是更理性的买房过程，有对比，价格自然会倾向于合理价格；而开发商定价是单向的，你选择接受或不接受，就这么简单。

5，买新房一定会买贵，就是单向定价的问题，开发商在定价的时候，主动定低价的可能性很小，所以我们看到的事实是：所有的新房在交房之后，你拿到房本，然后去买，都亏了很多钱。这个价差就是市场价和开发商定价的溢价空间。

北京多数的新盘我都看过，目前新盘价格保守预估还是普遍贵10-20%；

6，周期问题，很多小白买家估计也没考虑到。新房普遍是2-3年的交房周期，需要提前还贷。还贷成本+资金成本+房价亏损，是综合成本。

也就是说，你如果买一套600万的新房，首付300万，贷款300万，提前1.5年还贷。

那么你的综合成本是：

还贷成本：13500*18个月=24.3万

资金成本：300万*2%（银行存款利率）*3=18万

房价亏损15%预估：600*15%=90万

综合下来24.3+90+18=132万。

如果房价下跌更多，则会亏损更多。

其次是交房预期问题，很多人看新房的规划以为就是交房后的样子，实际上不是，规划的很多东西，等实际落地，往往需要5年甚至更长的时间，这部分属于不可计量的损失。

等到这个新盘交付后再去实地看，你还要不要买，这就是比较实际的需求，如果真的喜欢，那就按市场价去买自然也不会亏。