报告|3月京沪市场行情提供“筑底”预期

报告来源：中房研协研究中心

2026年3月，在季节性因素、政策利好及价格调整到位等多重因素驱动下，一线城市二手房市场结束了春节期间的冷清，成交量较2月份大幅攀升，市场活跃度恢复，京沪市场表现亮眼。

上海市场表现最为突出。数据显示，3 月上海二手房累计成交约3.1万套，创近五年新高。3月28日单日网签1585套，创下自2022年以来的最高单日纪录。

根据北京市住建委数据统计，3月北京二手房网签量约19886套，同比上涨4.75%；网签面积约173.28万平方米，同比增长1.21%，创15个月以来新高。

广州房地产中介协会数据显示，3月广州各周二手住宅分别成交1783套、2442套、2589套、2500套，总计9314套，低于上年3月四周总计的10435套。

根据克而瑞数据，3月深圳二手住宅成交5203套，环比增长117.7%，同比下降16.13%。

成交结构性分化，共性与差异并存

春节假期后市场恢复交易节奏，京沪回暖强度显著高于广深，上海成交规模居四城首位；与去年同期相比，广深市场活跃度有所减弱。

价格层面极为理性：总价300万元以内次新房为四城共同成交主力，北京、上海、深圳该类房源成交占比分别达60%、72%、49%，其中上海刚需类房源需求占比最高，刚需支撑特征最为突出，刚需大量入市带动了结构性降价。局部优质房源价格微涨，北京海淀、上海核心区域等地的优质学区房或次新房，因稀缺性价格出现回调，例如北京海淀橡树湾部分房源价格回升。

市场结构性分化：刚需市场（低总价）是支撑成交量的绝对主力，近地铁、配套成熟的“老破小”成为刚需客争夺焦点。顶豪市场（高总价）逆市表现强劲，但城市间分化明显，广州、深圳成交套数同比大增，上海、北京虽然总量仍大，但同比增速乏力或下滑。中端改善市场因性价比相对不高，成交反而承压，成为市场中的平淡地带。

核心驱动因素：多重政策利好，推动需求释放

政策优化托底：上海2月底出台的“沪七条”调控优化政策落地，通过缩短非户籍购房社保年限、提高公积金贷款额度、减免交易税费等措施直接降低购房门槛与交易成本；北京部分区域限购放宽、公积金政策优化的助力。政策调整力度较大的京沪两地成交回升幅度更为显著，政策效应在3月集中释放。

刚需积压需求释放：春节后为传统置业旺季，前期积压的刚需、刚改需求集中入市，地铁沿线、通勤便利的低总价次新房最受市场欢迎，直接推动核心城市成交回暖；而深圳因前期需求释放较为充分，叠加政策调整力度偏温和、购房者观望情绪尚未完全消解，3月官方备案成交表现相对平淡，与京沪行情形成明显反差。

价格深度调整到位：经过前期的市场调整，部分区域房价已有显著回调，性价比凸显，触及了买方心理价位，促使交易达成。

土地供应收紧预期：自然资源部明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，强化了市场对存量房价值的预期，促使部分需求转向二手房市场。

回暖基础待巩固，未来分化将持续

整体来看，京沪房地产市场回暖能否形成趋势性反转，需观察未来几个月的成交数据能否持续稳定在荣枯线之上。预计4月份成交量仍保持活跃，价格大概率表现为核心区稳定、外围区承压，市场将加速向“核心资产保值+近郊价值兑现”的双轨模式演进。购房决策更加聚焦于房产的长期居住价值、稀缺的区位和优质的配套。

本轮京沪市场“小阳春”行情是建立在优质资源高度集中、存量房市场成熟、政策精准放松的基础上，其正向传导效应有限，不足以扭转全国整体市场，回暖预期会率先传导至产业基础好、人口流入的强二线城市（如杭州、南京、苏州等）。对全国市场的核心价值在于稳定预期、指明结构分化方向，而非开启新一轮涨周期。全国房地产市场的真正企稳，仍需等待经济基本面、居民收入预期以及低能级城市库存问题的系统性改善。未来一段时间，市场将继续在分化中寻求新的平衡。

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