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2025年11月，一场166轮的激烈竞价将东三环松榆里地块推至聚光灯下。懋源以50.24亿元、溢价率18.21%拿下这块稀缺纯住宅用地时，市场已嗅到信号——这不是普通的改善盘，而是奔着“东三环顶豪新封面”去的。时隔三个月，规划方案正式公示，499户纯改善社区揭开面纱。本文将从拿地、产品、价格、配套、竞品、不利因素等维度，对这一重磅项目进行全方位解读。

2025年11月25日，朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块迎来出让。该地块吸引了懋源、首开、金隅、招商、建发、越秀+建工、中海、中建玖合等多家头部房企参与竞拍。地块在开拍前已获得7轮线上报价，招商蛇口和中建玖合更是在拿地一个多月前就提前发布了招标计划，足见其志在必得之心。

11月25日下午，经过166轮现场激烈竞价，最终由懋源地产以50.24亿元总价摘得，成交楼面价约6.21万元/㎡，溢价率达18.21%。这场持续近2小时的土拍鏖战，刷新了当时北京土地市场的竞价轮次纪录，被业内称为“久违的高热鏖战”。懋源是场上唯一一家民营房企，在多家央企围猎中杀出重围，更凸显了此番拿地的决心。

懋源此番重仓朝阳，背后还有一段“前传”。就在此前不久的2025年9月30日，朝阳太阳宫地块土拍，懋源同样参与并举牌至最后一刻，最终在339轮竞价后输给了中建智地。太阳宫地块的失利，让懋源对松榆里更加坚定——这口气，必须得在朝阳的另一块地上找回来。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，松榆里地块依托高确定性区位主打改善产品，代表了北京土地市场中核心区稀缺资源的开发逻辑。松榆里地块周边有国贸、双井、三里屯三大商圈，潜在客群优质，是近年来罕见的东三环宅地。

该地块为纯住宅用地，位于朝阳区潘家园街道，东三环与四环正中间，西大望路沿线。建设用地面积28,874.74㎡（约2.89公顷），规划地上建筑规模约80,960.2㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），绿地率30%，建筑密度23.55%。地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。

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项目共规划13栋6-21层住宅楼，总计499户，住宅总建面约80,263.8㎡，户均建面约161.85㎡。整体采用“北高南低、前低后高”的经典豪宅布局：

地块东西长约300米、南北宽约100米，东西长而南北短，面宽资源极佳，楼栋可最大化做南向大面宽设计。

项目户型面积段覆盖135-230㎡，其中150㎡为主力产品，户型占比近半。具体户型分布如下：

北排（17层小高层）：1#楼3个单元共102套，西边户170㎡，其余150㎡；2#楼3个单元共102套，两侧边户170㎡，其余150㎡；3#楼1个单元共34套，均为170㎡。

中排（21层楼王）：4#楼1个单元共42套，户型约230㎡；5#楼1个单元共42套，户型约220㎡。5#楼北侧正对小区正门，另外三侧被下沉广场环绕，景观视野极佳，全边户房源，东西两侧各有一处3面开窗的全景舱，未来效果预计十分惊艳。

南排（6-15层洋房/小高层）：6#楼和7#楼为13层，其中6#楼首层东边户架空，共51套150㎡户型；8#楼9层18套、9#楼6层12套、10#楼8层32套、12#楼7层14套、13#楼10层20套，均为起步135㎡户型；11#楼15层30套，为150㎡户型。

层高方面表现优异：洋房层高3.1米，小高层3.15-3.2米，楼王产品层高达3.5米。

项目在产品力上亮点颇多：

开敞阳台与赠送：项目设置了南向内嵌式开敞阳台赠送一半面积，这在朝阳三环新房里属于先例级设计。由于面宽够大，整体赠送面积相当可观，得房率有望突破90%。中央楼王5#楼侧边还有一部分赠送空间，打造出了空中浮岛的概念，北边有一个形状不规则的空间，将实现三边临窗的视野。

值得一提的是，北京“好房子”新规发布以来，朝阳新盘普遍在北向做了大量设备平台赠送，而松榆里项目楼栋北侧目前来看没有结构外建筑，体现出懋源在赠送策略上的独特思路。

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