十家爆雷房企 “扭亏为盈”，背后什么玄机？

文｜邓浩志

十家爆雷房企 “扭亏为盈”，背后玄机

近期，一众房企公布了2025年业绩，其中佳兆业、碧桂园、旭辉、金辉等十家爆雷房企，受益于债务重组，集体出现“扭亏为盈”。其中，佳兆业2025年净利润更是超过500亿元。10家房企账面盈利超千亿。

这些企业扭亏为盈都有一个共同特征，债务重组收益影响了企业盈利。债务重组收益，本质是债权人和债务人就债务清偿达成协议后，债务账面价值与实际偿付对价之间的差额，简单说就是免了息，减了债，但这些都不产生任何实际现金流入，因此依托债务重组收益实现的房企盈利，仅为账面盈利。

这批房企实际在经营层面仍是亏损的，甚至继续保持巨亏。

比如旭辉，2025年股东权益应占核心净亏损约为88.87亿元，较2024年58.25亿元的核心净亏损继续扩大；

禹洲地产2025年核心业务经营层面的拥有人应占亏损为人民币97.18亿元；

金科预计2025年扣除非经常性损益后的净利润为亏损290亿元~350亿元，上年同期为亏损284.18亿元，亏损继续扩大。

不过，债务重组后的盈利，对房企具有转折信号意义，意味着企业最艰难的阶段已逐步过去。重组后的房企债务负担减轻，偿债、利息支出都减少，后续或有望逐渐恢复正常运营。

自2026年以来，房企债务重组进程进一步加速。在此背景下，2026年房企债务重组收益仍将持续释放，行业风险将加速出清。

深广豪宅热度领跑全国，越贵越好卖

截至3月22日的数据显示，一季度四大一线城市总价3000万以上高端住宅网签成交同比增长14%。其中，广州和深圳豪宅市场进入放量期，成交同比增速双双超过100%，增速反超北京和上海。

其中深圳表现最为抢眼，累计成交168套，同比大增154.55%；日均成交2.07套，较去年四季度日均0.89套增长132.6%。对比去年全年，深圳总价3000万元以上高端住宅成交套数已是去年全年的三成。

广州则累计成交73套，同比上涨128.13%，日均成交0.90套，较去年四季度日均同样翻倍。

分类别看，一线城市前3月商品住宅成交分化特别明显。以总价1000万元以上商品住宅（不含酒店公寓，下同）共成交了3044套，较2025年同期减少了37%左右。3000万元以上高端住宅成交走势发生逆转，四大一线城市合计成交了548套，较2025年同期增长14%。

总价1亿元以上豪宅成交中，广州和深圳同样赶超北京和上海。深圳成交12套。而去年全年才13套。广州亿元以上豪宅网签成交了7套，其中5套来自保利玥玺湾。值得注意的是，3月初保利玥玺湾官宣成交了一套单价28万元/㎡、总价1.87亿的房源，目前在网签成交中尚未体现。

个人观点，仅供参考