上海
“去化周期”是第三个研究楼市关键指标。
之前讲了“房价收入比”和“挂牌率”，一个衡量购房压力，一个说明目前二手房市场的供需关系。
而“去化周期”则是反映消化库存的速度，公式：去化周期(月)=年度挂牌量/年度成交量x12。意思按照现在的销售速度，库存量需要多少月才能消化完？
一般来说去化周期在1-2年都算属于合理的平衡区间。（其实官方定义12-18个月为合理区间，但目前的楼市情况而言我们适当放低标准，改为1-2年。因为目前除了超一线的北上，其他一线深广，或者二线的杭州和南京，18月以下去化周期的小区很少）。
OK，下面就开始我们的数据研究。
数据说明Explain：数据出自兔博士app，2025年全年二手房成交/挂牌数据。
南京NANJING
首先来看下城市整体情况：
南京的二手房去化周期处于供大于求。
这里可能有些人会问，去化周期是不是一套房子从挂牌到卖出去所花的时间？小编要说的是你理解对了，但还是有点不对。
去化周期的本质针对的是市场，而不是某套房。它是一个宏观的数据，虽然他是有销售时长的意思，但不能准确的代表某套房销售时长。
第二张图是分段的分析：
这里按去化周期分为5段：
·6个月以下：严重供不应求，房价上涨可能性增大。
·6月-1年：供不应求，房价稳中有升。
·1年-2年：供需平衡。
·2年-4年：供大于求，房价下跌压力。
·4年以上：严重过剩，不降房价卖不出去。
南京大多数小区都处于供大于求和严重过剩区间，房价有下跌可能。
第三张图是区域的分析：
鼓楼去化周期最长。
还有一点要说明的是，有部分郊区的小区并没有在网上挂牌，很多都挂在小中介夫妻老婆店那种，这导致郊区的挂牌量并不止这一些，所以某些郊区的去化周期实际会更高。但不会高于全市平均水平，大家知悉。
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