华润置地接手世茂集团239亿项目

华润接手世茂深港国际中心：深圳东部超级地标的重生之路

一、项目背景：从"中国第一高楼"到停滞三年

世茂深港国际中心项目位于深圳龙岗大运深港国际科教城核心区域，是深圳东部最具标志性的城市综合体项目。该项目的发展历程可谓一波三折：

高光时刻：2017年，世茂集团以239.43亿元的天价竞得龙岗G01046-0095号地块，创下当时深圳总价第二高的"地王"纪录。项目原规划建设668-700米的超高层建筑，目标成为"中国第一高楼"，总占地面积32.19万平方米，分为14宗用地开发。

陷入困境：2022年2月，因世茂集团陷入债务危机，导致项目资金链断裂并全面停工。2023年，项目分别以130.44亿元、104.35亿元的起拍价进行了两次司法拍卖，但均以流拍告终。项目陷入"卖不掉、建不了、难盘活"的死胡同。

二、政府收储与规划调整：68亿元化解风险

为盘活这一停滞三年的"城市伤疤"，深圳市政府采取了果断措施：

政府收储：2025年2月，中信信托向深圳市龙岗区深港国际中心项目工作专班提出申请，恳请政府收回深港国际中心12宗流拍土地。同年8月，龙岗区政府以68亿元收储项目12宗核心地块及地上物的方案获得信托产品投资者投票通过。

规划研究启动：2025年11月5日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局启动《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》招标工作。11月20日，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司以106.88万元中标该项目规划研究，服务期限为1年。

规划重大调整：2025年11月26日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布公告，对原深港国际中心项目所在片区法定图则进行重要调整。调整后的DY01规划控制单元地块主导功能为居住、商业，用地面积169,745平方米，规划容积476,800平方米，其中居住容积不超过306,260平方米，商业容积不超过143,770平方米。

三、华润接手确认：央企实力护航项目重生

接盘方尘埃落定：2025年11月，华润集团正式确认接手深港国际中心项目的整体开发运营。这一消息与华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司2025年7月发布的《深圳市LGDY项目规划及建筑概念方案设计》招标公告高度吻合，该项目数据与深港国际中心完全匹配。

勘察工作启动：2026年2月28日，华润置地发布采购结果公告，确认由深圳市勘察测绘院负责大运A1项目（原世茂深港国际中心所在地）的地块勘察工作，同步完成08-04、DY01-02、DY01-04地块基坑支护设计招标。这标志着项目正式进入实质性推进阶段。

项目定位升级：华润接手后，项目定位为集高端住宅、区域名校、400米地标、高端商业于一体的城市新中心。龙岗区政府已将该项目列为"区领导挂点督办项目"，通过"国资主导+市场化运作"模式为项目保驾护航。

四、全新规划方案：从"地标梦"到务实开发

相较于原世茂方案，新规划更趋务实且贴合片区需求：

地标高度优化：原计划冲刺"中国第一高楼"的699米超高层，调整为400米左右高度，虽略有降低，但仍将稳坐深圳东部第二高楼宝座，成为大运片区视觉核心。

用地结构调整：12宗核心地块中，6块明确规划为住宅用地，住宅建筑面积占比预计超过60%。规划居住容积不超过306,260平方米，商业容积不超过143,770平方米。这一调整意味着项目从原本以商业、文体功能为主的地块，升级为"居住+商业"主导的复合型功能区。

配套资源全面升级：

• 教育配套：引入龙岗外国语学校分部（54班九年一贯制学校），并配套12班幼儿园、9班幼儿园及托育机构

• 商业规划：规划约11.8万-12万平方米集中商业，将由华润打造类似"深圳湾万象城"的高端商业

• 公共空间：通过青春路下沉改造，串联6公顷集中绿地与青春湖，形成超13公顷的公共开放区域

住宅产品定位：预计起步面积约120㎡，打造纯粹的大户型社区，面向改善型需求。市场预测均价约7-7.5万元/㎡，有望刷新龙岗房价天花板。住宅容积率约2.25，远低于深圳核心区平均水平，预计以小高层为主。

五、开发时序与最新进展

规划研究阶段：深规院将在1年内完成全部规划研究与法定图则调整。

土地出让计划：预计2026年底前完成地块重新挂牌出让。2026年3月18日，该地块已在深圳市首批居住用地推介会中上架，成为深圳今年将挂牌的重磅住宅地块。

工程建设安排：预计2027年正式启动工程建设，采用"以住养商"模式，通过住宅销售回笼资金，反哺商业、酒店等公建配套建设。

补偿款支付：68亿元土地收储补偿款已进入支付流程，将分三期支付给原信托投资人：签署补偿协议后2个月内支付15%，半年内支付35%，2027年1月底前付清剩余50%。

六、项目意义与市场影响

城市战略价值：深港国际中心的重生不仅是单个项目的盘活，更是深圳城市发展重心东移的重要信号。项目位于龙岗区"一芯两核多支点"区域发展战略中的"湾东智芯"核心区域，目标打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化"城市新客厅"。

区域发展引擎：随着华润接手，大运片区正从过去停滞的"地标梦"转向务实的城市新中心。项目将联动周边形成东部商业新引擎，促进龙岗中部现代化、国际化"城市新客厅"的建设。

市场信心提振：华润作为深耕深圳多年的央企龙头，凭借深圳湾华润大厦、万象城等标杆项目的成功经验，其接手为项目规避了此前的开发风险，确保了推进稳定性。项目重启将极大提振深圳东部房地产市场信心。

开发模式创新：项目采用"以住养商"的创新模式，通过住宅销售快速回笼资金，反哺商业、酒店等公建配套建设，确保项目现金流稳定。这种务实开发策略为类似大型城市综合体项目的盘活提供了可借鉴的范例。

总结

华润接手世茂深港国际中心标志着深圳东部这一停滞三年的超级地标项目正式告别"烂尾"状态，进入重生阶段。从政府68亿元收储到规划重大调整，从华润正式接手到勘察工作启动，这一系列动作体现了深圳市政府化解房地产风险、盘活存量资产的决心和能力。

项目规划从追求"中国第一高楼"的虚名转向务实可行的"居住+商业"复合开发，地标高度从699米调整为400米，住宅用地占比大幅提升至60%以上，配套资源全面升级。华润的央企背景和丰富操盘经验为项目成功提供了坚实保障。

按照当前推进节奏，预计2026年底前完成地块重新挂牌出让，2027年正式启动工程建设。这一承载深港合作愿景的超级项目，在华润的操盘下，终将成为连接深港、辐射湾区的现代化地标，为深圳东部发展注入全新活力。