北京买房：理清思路，购房建议1845

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京集体户，想买套小房子自住兼落户，目标区域大望路vs玉泉路，是我和男友的工作地点。我们现在租房在五棵松，老破小一居室4800元，离我单位比较近。如果买房准备500w预算，您建议在哪边？

队友希望就买在海淀，一是准备结婚就要孩子，将来上学也不用换房了。二是我的工作稳定，理论上不会换单位和地点，这样可以长期居住了。

我希望则是买在大望路周边，主要原因是海淀这边的房价太高，像我们租的老破小都8万一平，房龄新的就要10万了，我们买不起，但想到半辈子住不上好点房子又觉得窝囊。而朝阳东四环的老破小才4万多，次新商品房也不过6万多，同样总价能买到更好的。

现在我们还没做决定，想问问您有没有其他角度的分析，以供我们综合考量。

A：

1、其他角度，那就是保值和学区溢价的方面了，再其他没有太多可提供的。外人也不好建议在哪边买，只能是自己决定。

2、以你们租的房来计算吧，一居室应该是40多平吧？单价8万就是总价350万左右，租金4800，那租售比就是700多，比海淀平均值略高一些。而东四环的老破小4万多，应该是四环外，那同样户型的就是总价200万左右。朝阳这种老破小的平均租售比450，那这套房的租金在4500左右。

那这两边的比较说明了什么？说明您在五棵松花350万买房，实际得到了200多万的居住体验。另外那100多万就是学区溢价，占了总房价的30%左右或以上。

那既然有溢价，结果就是居住的性价比低，而且溢价部分在孩子上学前是发挥不出任何价值的，而且在目前入学人数下降的大趋势下，如果没有政策支持，溢价有受影响的可能。

3、保值角度，五棵松的地段儿很好，老破小也是各类房产中相对最稳定的，基本都是跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。劣势就是想出手时挂牌期长，也就是流动性弱，着急卖的话有可能吃亏。

但这说的是基础价值，溢价部分说不好。当年之所以出现溢价，就是因为入学高峰期到来，教改的政策催生了学区房，导致2013-2016的三年时间就单独上涨了30%以上，之后这些年一直在维持。

但自从2023年入学最高峰过去之后，北京大部分普通学区的溢价率都有所下降，现在平均25%左右。您租的这套房之所以偏高，是因为面积小总价低，属于占坑儿房，所以溢价才略高的。以后是否会受到影响，等着看政策+行情吧，但在我看来，既然高峰期过去了，那溢价比例至少不会再增加。

4、其他我没什么角度了。或者说您和男友考虑的都有道理，都对，但在预算限定的情况下，就只能是看自己更重视哪方面了，都是无奈的取舍。

仅供参考。

二

Q:

我有北京青年路珠江罗马嘉园的一套三居室，2017年买的三居170平，当时单价8万多总价1400多万，全款。我买完才知道买在山顶了，然后前两年有人出1100万我想卖来的，但一犹豫就拖过去了，现在据说就价值不到1000万了，我感觉太低了，仍然是犹豫是不是应该出手。您的建议呢？或者说是什么时间出手合适？后期的青年路有没有补涨的可能？地段应该是很好的。

A：

1、房子是用来住的，您这套房住不住啊？按说这种大户型是更适合自住的，典型的改善房，否则出租的话租金收益偏低，出手的时候也挂牌期长。所以能自住就尽量吧，实在住不上了再考虑卖掉。

2、我刚才上网看了看这种户型的租金，平均1.3万一个月吧。那如果现在行情的总价是1000万，租售比760，说的过去吧。也就是说1000万相对于租金来说，基本就是底线了，房价再下跌的可能性不大，毕竟大户型的租金收益本来就偏低。普通住宅的平均租售比在650，大户型在700多算正常。

我要建议的话就是，确定不住了就准备卖掉吧。但没必要现在卖，反正都等了好几年了，也不差这最后的一段时间。再看半年左右吧，如果行情还没起色就索性卖掉。

3、之所以建议卖掉还有一个原因，就是罗马嘉园是典型的改善小区，曾经青年路的楼王项目，豪宅小区。但是这些年朝青板块的年轻人多，更适合紧凑户型+中等品质的小区，这种大户型高档小区有些错配了。

之所以近十多年来罗马嘉园的价格走势不太强，主要就是这个原因。而就算今后有些改善，那小区也老多了，想完全逆转的可能性不大，能不再落后就算赢了。所以这种小区+户型，在朝青板块都不算投资性强的，长期持有的意义不大。

4、简单就这情况吧，我认为是有可能补涨的，或者说是跟随大盘回暖，先看半年吧。但从长期来说，这种小区在朝青没什么明显优势，反正换了我是不留着的。

仅供参考。

三

Q:

我就一个理由：房子越盖越多，人口却越来越少，将来房价怎么可能上涨？谁还投资？谁还要房子？现在是六个钱包买一套，但以后就是下一代继承上两代的房子，不买都至少三套呢。

A：

1、您说的对，从理论上是有这种可能，如果在限定条件下设置模型也有可能是这种结果。但我说的是北京的房子，您觉得这种情况有可能发生吗？

2、甚至不说北京的，就说全国的房子。哪怕不是投资品了，那也是商品吧？问题来了，如果房价很便宜了，我想京沪深先各买一套留着轮流住行不？

然后东北买套赏雪的，海南买套过冬的，西北买套避暑的，云南再买套四季如春的，行不行？就跟车似的，王思聪买了一车库的豪车呢，开着玩儿，就因为他没觉得车有多贵。如果车价降到几千块钱一辆，再不限购，您觉得有多少人会买好几辆？

而且都不止是房子跟车，衣服早就供大于求了吧？随便一个人都几十件，都穿不破，那请问每年这么多衣服卖给谁了？还有手机电脑什么的，早就够用+泛滥了，都卖给谁了，您少买了吗？

3、再多说了，钱这玩意儿是最没有投资价值的吧？纸币永远在贬值，现在的1万块顶不上70年代的100块，但为什么那么多人都拼命搞钱啊？

钱是确定性的越来越多的，不管您有多少，但人家就是年年超发。问题来了，钱越来越多，人却越来越少，将来钱是不是就更不值钱了？谁还愿意挣钱？谁还愿意存钱？现在是六个钱包都凑不出个首付来，但以后下一代就是继承上两代的遗产，不用再挣钱是不是都人人百万富翁了？

4、问题来了，钱虽然超发了很多，您挣到了多少？您父母挣到了多少？能给您留下多少遗产？

北京的房子盖了很多，您买的起吗？您父母买了吗？能给您留下几套？如果他们留不下，您觉得谁会白给你？

仅供参考。

四

Q:

我直说吧，00后北京人，体制内碎催，一眼望到头的单位。家里有一套房，现在父母拿200来万首付让买一套，月供一万我自己出，工作地点西三环中段的话买哪儿的合适？说实话我是想买公寓的，纯自住不考虑投资。因为老破小都每个月1万月供的话压力有点大，公寓的话全款能买不错的。

网上看了很多的视频了，都是说公寓不能买的，那我也纳闷了，这么多公寓都是什么人买走的啊？如果我纯自住，就说能不能买吧。

A：

1、我不知道买哪儿的合适，这还是自己考虑地段儿吧，通勤只能看自己的感受。

2、如果确定是纯自住那就肯定能买公寓啊，该买就买呗，房子本来就是用来住的。这种事儿最好就是自己做决定，不用听别人的。

3、公寓什么人买走的？打个比方吧，都说女孩儿有纹身的不好，但那么多有纹身的呢，都被谁娶走了？都说妈宝男不能嫁，但那么多宝宝呢，也没见几个打光棍儿的。都说**车不能买，但马路上跑的那么多呢，都被谁买走了？

做人啊，开心最重要哦！只要自己过的开心就行，甭管别人说什么，自己喜欢才是真的好。

4、总之公寓在居住角度的性价比很高，远远高于普宅，以平均值来讲高出至少一倍。但这种性价比是建立在“违规”的基础上的，所以有隐形的风险。政策不较劲的话就住着没事儿，但谁也不敢保证永远没事儿。

仅供参考。

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