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长沙招商序

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招商序一期去年8月首开，13栋住宅896户，累计网签670套（选房通数据），去化率高达75%！在如今这个地产行情下堪称现象级楼盘，那到底是买一期还是买二期？二期对比一期究竟怎么样？今天我们来仔细盘一盘！

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课前划重点：

1. 相较于一期116㎡、127㎡、139㎡、171㎡，二期只有三个户型123㎡、138㎡、155㎡；

·二期直接砍掉了3房，进一步降低了4房的起步面积段到123㎡，看来还是4房卖的更好，并且123㎡与138㎡的面积极差增加到了15㎡（一期只有12㎡），用更大的价差消除客户的选择困难。

·171㎡的去化肯定不尽人意，最大面积段降低到了155㎡，确实楼盘的属性更适合做刚改，不算纯改善。

2. 二期户型得房率/居住舒适度相较于一期有些微提升，具体后面分析；

·当然片区内住户基本上也是充满烟火气的老口子为主

3.二期只有南边临主干道曲塘路，一期南侧/东侧临主干道曲塘路/树木岭路，无疑二期会更静谧一点。但一期场地更大，景观空间会更丰富；

4.从公示总图来看，气派的大门，下沉庭院的会所这些也都会有，档次大概率不会低于一期；

5.市面上同价位依然没有主力竞品，可做类比的大概率会是红星的中建翡翠天序2期，但翡翠天序的户型面积总价段有跟招商序做了极差；

·也有不少小伙伴咨询中交瑞启芙蓉与招商序对比，某种程度是有点类似，这两者在自己区域范围内都可以说是没有直接竞品，走出来独立行情。

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01

区位与地块指标

区位

▇ 区位

招商序二期紧邻一期的西侧，与一期共享周边的便利配套，当然也共享了比较一般的城市界面。

地铁：东侧的5号线木桥站，相较于一期可能会远个200m左右。

学校：与一期共享北侧的中雅培萃的9年制学校，当然也是挂牌的学校，没出成绩前不要抱太大预期。

商业：商业有五江天街，东南侧是溪悦荟，满足购物娱乐、餐饮等日常需求。

▇ 地块素质

整体而言，二期的规模相较于一期的规模略小一点，各方面指标都十分接近，但由于一期的楼栋/住户会更多。

一期架空层、会所、景观的总面积会大一些。

二期的位置更静谧，各有利弊。

02

规划解读

▇ 楼栋布局

1.常规的兵营式排布，只有6#放中间做了仅有的1栋楼王，60户155㎡，小户型123㎡直接怼马路，在园区内部的就是中间户；

2.123㎡存在边户/中间户两种，由于现在中间户是不能拉槽做飘窗的，得房率会不如边户；

3. 二期没有布置单独的幼儿园，仅有260㎡社区用房，大概率是共用一期的幼儿园、社区用房，不理因素更少，规划更纯粹一点；

4. 各种不利因素公厕、开关站都设置在与园区干扰最小的东北侧，与外界有独立出入口，还有一点比较好的是二期没有设置独立垃圾站，应该也是会跟一起共用。

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▇ 出入口设置

小区的人行主出入口还是南侧对着曲塘路，东侧的人行次出入口正对一期的次出入口，车行口也分别在东侧、南侧人行口附近。相较于一期大门没有足够面宽斜向设计的无奈，二期大门整体展示面会更宽、更周正！

▇ 大门对比

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上为二期大门/下为一期大门

从效果图来看，二期大门延续了一期的设计语言，但也有所差异，一期大门更圆润饱满，二期更凸出的是横向延展感。

二期顶做的是格栅，相较于一期的铝板顶而言，没有那么实，光影更丰富、更透一点，但下雨天你是要业主淋浴回家吗？

并且由于楼栋排布的原因，二期大门前广场没有一期的大，还与市政道路的衔接做了台阶。

▇ 景观打造空间

景观这里更多凸出的是中轴景观的打造，但3#与8#之间相连的消防换到是几个意思？好不容易的一个无界中轴就从中间断开了？

另外有点可惜的是南侧1#、2#、9#的扑救面没有甩到市政道路上去，应该是园区内做了抬高，消防扑救面放下去就楼栋消防高度超100m了。

整体而言，招商序二期的规划布局就跟楼盘整体感觉差不多，四平八稳，没有多少惊喜，但也算的上是面面俱到，没有短板。

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03

户型产品

户型新规经历了放松，再收紧之后，不同面积段边户的得房率稳定在105%~115%之间左右。

二期的面积段根据一期的销售情况进行了调整，得房率/居住体验有些许提升（主要是三卫户型都是三明卫，取消了转角飘窗避免业主对于隐私的诟病）。

也许是担心提升的太多会背刺一期业主？

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