中国房地产市场正在迎来新周期的转折点

每次关于房地产市场的讨论总会引发很大的争议。但笔者还是坚持自己的观点：2026年下半年到2027年上半年，中国房地产市场将迎来新周期的转折点，一线城市大概率在2026年下半年迎来转折，二三线城市，普遍会在2027年上半年触底回升。

之所以做出这样的判断，最重要的原因还是基于房地产市场自身的周期性规律。

房地产是一个周期性行业，受经济周期波动影响，同时也拥有自己的周期规律，一般被称作库兹涅茨周期。大概20年左右，其中，13-14年的上涨，6-7年的下跌。而本轮房地产周期，一、二线城市的调整已经大于五年，三、四线城市的调整时间更长。从周期维度来看，已经十分接近底部。

房地产住宅市场在持续去库存

笔者关注房地产市场能否触底回升的另一个指标是库存去化的情况。房地产的库存不是静态的，而是不断变化的。因为每年都有新开工面积，都有新竣工面积，也有销售面积。而当销售面积持续大于开工面积和竣工面积的时候，意味着库存在去化。

我们单以住宅面积进行分析。数据显示，2025年，全国新开工住宅面积42984万平方米，住宅竣工面积42830万平方米，销售面积则为73298万平方米。可以看出，2025年的新房销售面积远远大于新开工面积，也大于竣工面积，表明房地产住宅在显著去化。今年前两个月，这个趋势同样在延续。2026年1-2月，全国累计新开工住宅面积3695万平方米，竣工住宅面积4625万平方米，销售面积则为7735万平方米。销售面积同样远大于开工和竣工面积。

如果从同比数据来看，今年前两个月上述数据都是在下滑的。但由于销售面积的降幅远远小于新开工面积与竣工面积的降幅，这意味着去库存的压力在不断缓解。这显示出存量项目在加速去化，有利于房价的止跌企稳。

而从房地产商拿地情况来看，近些年拿地面积也在逐渐下降。这势必将传导到未来两三年之后的新房供应面积，也将大幅下降。只要销售面积持续好于竣工面积，我们就有理由相信，房地产市场会如预期回暖。

从今年三月份的情况来看，北上广深等一线城市的新房销售出现了明显的回暖，一线城市出现了一波“小阳春”。这也是一个重要的信号。两会期间，政府工作报告提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。政策持续发力有助于改善房地产供求关系，通过好房子建设加快构建房地产发展新模式，房地产市场有望逐步企稳。

一线城市租金回报率超过无风险利率

另一方面，从租金回报比来看，一线城市的租金回报比已经明显高于定期存款利率。例如，北京的平均租金回报率大约在2.4-2.6%，上海则在2.2-2.4%，广州在2.0-2.2%，深圳在1.8-2.0%。尽管深圳的租金回报率稍低，但一线城市整体的租金回报率已经高于定期存款利率。这表明，从绝对价值来看，中国一线城市房地产已经进入到一个相对合理甚至略有低估的水平。如果考虑到一线城市人口结构和经济的增长潜力，可以判断，房地产市场已经触及底部。

当越来越多的城市租金回报率达到合理水平的时候，这意味着地产增量政策的收益将超过政策的成本，从而有利于政策持续落地。预计，2026年，会有更多的城市房地产估值进入到更加合理的区间，推动这些城市房地产政策的进一步发力。

以地方收储为例，过去项目收益难以实现平衡是收储政策落地比较困难的一个重要原因。而当租金回报率回到一个合理水平的时候，收储的可行性就变得更高。我们注意到，上海出台收储“老破小”之后，宁波、绍兴等地也开始发力收储“老破小”用于以旧换新。而随着收储力度的加大，反过来又会进一步缓解房地产市场的整体供应，利好房价企稳，形成正反馈。

另外，贷款利率也是影响购房动力的另一个重要因素。预计今年下半年，央行会有一次降息的动作，能够有效降低购房贷款利率。而南京、东莞、武汉等仅20个城市推出了房贷贴息政策，在当下租金回报率提升的背景下，也有利于房地产市场的回暖。

总之，未来一年，中国房地产市场有望触底回升，迎来新周期的转折点。当中国已经跨过“中等收入陷阱”的时候，这意味着中国房地产市场的发展远远没有结束。未来十年，中国房地产市场会迎来更高质量的可持续发展。