绿城中国被下调

根据中金公司2026年4月初发布的研究报告，该机构对绿城中国的盈利预测和目标价进行了显著下调。

一、中金公司调整的核心内容

盈利预测大幅下调：

• 将绿城中国2026年盈利预测下调39%至2.0亿元人民币

• 将2027年盈利预测下调41%至9.6亿元人民币

目标价调整：

• 将目标价下调8%至14.0港元/股

• 当前股价对应0.56/0.54倍2026/2027年市净率

• 目标价14港元对应0.89/0.86倍2026/2027年市净率，较当前股价有60%的上行空间

调整原因：

中金公司明确表示，下调盈利预测主要是"出于可结算资源体量考量"。这意味着中金认为绿城中国未来可结算的项目资源规模可能不及预期，从而影响了盈利预测。

二、绿城中国2025年业绩表现（调整基础）

财务业绩概况：

• 营业收入：1549.66亿元，同比下降2.3%

• 物业开发收入：1472亿元，与2024年基本持平

• 毛利率：11.9%，较2024年略降0.9个百分点

• 归母净利润：0.71亿元，较2024年的15.96亿元大幅下降95.6%

• 减值计提：期内计提存货减值29亿元、信用减值20亿元，2024-2025年合计计提减值100亿元

销售表现：

• 总合同销售金额：2519亿元，位列全国第二（中指院）

• 自投项目销售：合同销售金额1534亿元，权益销售额1043亿元，两项排名均上升至全国第五

• 代建管理项目：累计取得销售金额985亿元

• 销售结构：一、二线等高能级城市销售额占比84%，同比提升5个百分点；长三角占比约71%

• 回款率：101%，维持行业标杆水平

财务结构改善：

• 有息负债：期末有息负债1334亿元，较2024年末略降3%

• 短债占比：降至18.6%，债务结构持续优化

• 融资成本：综合融资成本3.3%，较2024年末的3.7%下降40个基点

• 现金短债比：升至2.6，创历史新高

• 境外债比重：14.7%，较2024年末进一步降低1.7个百分点

三、土地储备与未来发展计划

土地储备情况：

• 截至2025年末，集团共有146个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积约2371万平方米

• 权益总建筑面积约1506万平方米，其中可售资源972万平方米

• 高能级城市货值占比较2024年底进一步提升，一、二线城市占比约80%，长三角占比约64%

2026年发展计划：

• 新增货值目标：初步定在1000亿元左右

• 销售目标：结合库存和计划新增货值，2026年力争完成1300亿元左右的销售目标

• 期初可售货值：约2300亿元

管理层对市场的判断：

董事会主席刘成云在业绩发布会上表示，当前房地产行业仍处于筑底企稳的关键阶段，但高品质居住需求始终存在。对于2026年市场，他预判整体将呈现温和趋稳、结构分化的态势，行业重心将转向发展质量与企业韧性。

代理行政总裁耿忠强坦言："2026年的投资工作，可以说是近几年来最难做的一年"。他指出当前土地市场供给总量下降，优质地块相对较少，城市和板块分化特别明显。

四、中金维持"跑赢行业"评级的逻辑

尽管大幅下调了盈利预测，中金公司仍维持"跑赢行业"评级，主要基于以下考虑：

1. 经营端表现稳健：公司在行业深度调整中保持了相对稳健的经营表现，2025年总合同销售金额位列全国第二

2. 财务结构持续优化：债务结构改善，融资成本下降，现金短债比提升

3. 估值仍有上行空间：目标价14港元对应0.89/0.86倍2026/2027年市净率，较当前股价有60%的上行空间

4. 产品力优势：公司连续四年蝉联三大机构产品力测评Top1，在高端产品市场具有竞争优势

五、行业背景与挑战

房地产行业现状：

• 行业整体进入去库存时代，多数城市去化周期仍处于历史高位

• 2026年商品房销售有望加快企稳，成交面积和金额同比降幅可能进一步收窄

• 核心城市改善需求有支撑，但市场信心恢复需要时间

绿城面临的挑战：

1. 利润压力：2025年归母净利润大幅下滑至0.71亿元，为近十年来首次低于1亿元网页

2. 减值压力：连续两年计提大额资产减值，2024-2025年合计100亿元

3. 投资难度加大：土地市场供给减少，优质地块稀缺，投资决策更加困难

4. 可结算资源限制：中金下调盈利预测的核心考量因素

总体来看，中金公司对绿城中国的调整反映了对房地产行业整体环境和公司可结算资源规模的谨慎预期，但基于公司相对稳健的经营表现和财务改善，仍看好其长期发展潜力。