绿城的利润去哪了？

文：贾老道

2019年初，绿城浙江公司的一位高管给总裁张亚东发了条喜讯，说有个项目售罄啦。刚上任几个月的张总，回了两个字：

利润？

此前一年，绿城刚经历了净利润腰斩。张亚东认为绿城积重已久，投资体系滞后、周转速度慢。

在456高周转时代，绿城中国现金流回正周期长达20个月。

以此为由，张亚东对绿城投资、业务等多个维度，进行了调整。但就在这番调整中，绿城内部一个能量巨大，却和开发关系不大的部门悄悄诞生了：

金融事业部。

地产黄金时代，行业庞大的资金需求和高额回报，成就了一场比地产更疯狂的盛宴。

后来人们才知道，恒大财富和盛京银行，掩盖了恒大一多半的秘密；鹏金所和表外体系，也藏着另一个万科。

而绿城金融事业部为何而鸣，当时亦尚不为外人所知。

张亚东2019年正式掌舵绿城，2025年辞职。6年时间，他心心念念的归母净利润，从24.8亿下降到了2024年的16亿。

3月31日，绿城又发布了2025年年度业绩，只归母净利润这一项指标，就震惊了地产圈：

7100万。

一年时间，绿城净利润下降了超过九成半。年度业绩公布后，绿城中国二号人物，老绿城派系元老郭佳峰退休辞职。

绿城在财报中解释，净利润下降的主要原因是，2025年度结转的毛利率，和分占合联营公司的业绩下降。

但这个说法，绿城的项目合作伙伴恐怕并不答应。

绿城公布业绩的同一天，3月31日上午，北京长安俱乐部九层，绿城合作方，天鸿房地产开发有限公司召开了媒体交流会。

当天，董事长魏国秋拍着身旁厚厚的一摞材料说，这些都是和天鸿有类似经历的绿城合作项：

我对我说的每句话负责。

一

天鸿的经历，开始于2019年。

那年11月14日，河北经济第一大市唐山一天竞拍出了两宗核心土地，分别由荣盛和河北本土房企天鸿房地产拿下，楼面价同为9600元。

两块地都位于唐山最核心的凤凰新城板块，天鸿的地块甚至比荣盛地块更优越，不仅位于板块核心，还更靠近青龙湖公园。

唐山楼市供应一直不足。那年前八个月，只完成了三成的供地计划。楼市成交因此飙升90%，是当年中国楼市最火城市之一。

现在回看，天鸿房地产的那块地，很难卖不好。

就在此后几个月的时间里，该区域楼面价两度刷新纪录，一路疯涨到了16000元。与天鸿同时拿地的熙堂尚院，首开当天就售罄了：

别人都行，凭什么天鸿不行？

为求稳妥，天鸿放弃了独立操盘。

他们从几十家找上门的合作方中，选择了号称中国豪宅代名词的绿城，双方达成了“项目治理+融资+代建”模式的一系列合作协议。

投资合作协议约定，共同成立项目公司唐山鸿柯房地产开发公司，由天鸿持股90%，绿城内部公司沈阳全运村建设公司持股10%。

说是持股10%，其实就是明股实债。绿城以沈阳全运村为主体提供约6亿元借款，跳息机制，年利率14%-17%。

同时，由当时还未上市的另一家子公司绿城管理，提供代建和代售服务。

协议还约定，项目公司不设董事会，只设执行董事一名，执行董事由沈阳全运村派驻。

也就是说，天鸿将整块地整个项目的日常决策，毫无保留地交给了绿城。

秉承着对绿城的信任，魏国秋当时的想法是：

多听多看少说话，人家绿城是中国第一品牌。

天鸿拍下的那块地后来取名绿城桂语江南（凤凰湖畔三期），只是这个充满江南建筑审美的产品里，种种细节，并未俘获以钢铁和煤炭闻名全国的唐山市场。

绿城曾在协议中承诺，要在两年时间内，完成项目90%的去化，销售目标21亿。结果到2021年底，项目销售回款率不足5%：

销售回款不足0.94亿。

2022年开始，双方对簿公堂，先是天鸿在河北诉讼绿城方未完成委托管理合同目标，严重失职；

两个月后，沈阳全运村又在辽宁诉讼天鸿和项目公司，要求提前偿还剩余本金加利息3.9亿。并借此申请查封了唐山桂语江南。

双方诉讼大战会持续四年之久，且至今仍未结束。

天鸿方称，在天鸿诉讼绿城方失职的案子里，绿城方推诿项目管理责任在沈阳全运村，并极力否认与沈阳全运村的关系。

在绿城叙述中，他们巧妙绕开了沈阳全运村的矛盾，把焦点只放在了代建上。

而在天鸿看来，真正的导致项目失败的核心原因是，在绿城安排下，沈阳全运公司掌控了项目公司的日常审批决策。

但沈阳全运村团队实际上没有足够的专业能力，导致项目失败。代建只是一部分影响。

天鸿无奈开始调查沈阳全运村建设公司。一个黑箱逐渐被打开了。

二

沈阳全运村建设公司成立于2011年，为打造沈阳全运村项目而成立，该项目在2013年沈阳全运会以后陆续入住。

也是在2013年，沈阳全运村公司的全资股东无锡太湖绿城置业，将全部股份转让给了一家于当年注册的香港公司广伟集团。

天鸿房地产开始调查沈阳全运村后，发现广伟集团的全资股东，是另一家香港公司盈高，而盈高背后，则是两家股东公司，注册地均为：

避税天堂维京群岛。

天鸿转而另寻办法。

首先他们从一批项目文件中发现，沈阳全运村并无实际运营团队，担任项目执行董事和掌控决策权的，是一批来自金融地产事业部的，不具备房地产开发经验的人员。

天鸿认为，项目失败的重要原因，是这批管理者没有能力按照绿城标准管控项目。

更加惊人的，是另外一份时间为2019年12月12日，来自绿城中国金融事业部的审批申请文件。

内容显示，绿城准备向项目提供不超过6亿元借款，由沈阳全运村公司为投放主体，绿城管理出资1亿作为劣后：

为避免集团增加与沈阳全运村往来，影响报表披露，本项目金融事业部出资部分（5亿元）拟由集团通过材料公司无息借给沈阳全运村，即以村料公司名义向集团申请无息借款后，再由材料公司无息借给沈阳全运村。

另一份绿城集团内部借款协议表明，甲乙方均为集团内单位，甲方浙江绿城材料设备公司，向乙方沈阳全运会建设公司提供5亿元无息借款：

用于资金周转。

其实玩明股实债在上市房企里并不算稀奇事，但如果是一边没有金融牌照向外放贷，一边刻意避免财报披露往来，就要另说了。

更重要的是，6亿元借款每年高达16%的息差到底归谁了？

老道查了下，从2013年开始，直到2020年12月31日，绿城一直在财报中承认，其持有沈阳全运村公司50%的权益。

也就是说，在天鸿房地产合作时：

沈阳全运村确为绿城持有50%权益的子公司。

那么2019年和2020年时，沈阳全运村公司的另外一半权益归谁？

到2021年，沈阳全运村甚至直接消失在了绿城财报披露合营企业的名单，这应该意味着，绿城上市公司之外的神秘人控制了这家企业，

2021年，天鸿和绿城还未对簿公堂，天鸿还在为维京群岛严密保护的股东们还本付息。

而直到双方闹掰后，香港广伟公司的董事，还是绿城中国的高级管理人员。

维京在英文中本意为贞女：

可似乎一切忠贞，都将在避税天堂身前的加勒比海沉没。

三

天鸿房地产本来是一家小而美的公司，没有一分钱外债。

2021年，天鸿房地产作为河北房企，还递交过招股书，尝试赴港上市。但2022年后他们跌入了深渊。

沈阳全运村要求查封项目后，项目一下子失去了经营能力，上百户业主不能收房，上亿供应商欠款无法偿还，股东只能把家庭生活资金拿来维持项目运转。

老道查了下沈阳全运村公司最早的无锡太湖绿城置业。这家公司最早由包括绿城在内的三家股东，那时就有一位叫钱晓华的绿城高管，个人参股该公司。

融绿大战后期，钱总因为反水绿城，转投融创而去。绿城高管们也从那场大战起，开始变得不太一样了。

不知道后来钱总是否将沈阳全运村的股份转让，但起码绿城，在其中持股没有改变。

目前，天鸿房地产和绿城方在河北的诉讼，正在河北高院二审中。绿城方还在极力模糊与沈阳全运村公司的关系。

沈阳全运村在辽宁的起诉，已经被辽宁省高院已判决发回重审，明确要求：

根据委托代建合同纠纷案的认定结果重新裁判。

而之前沈阳中院已经确定的事实中，沈阳中院已经认定沈阳全运村：

绿城内部酌定由其作为出借人。

另外，天鸿房地产已向香港联交所、香港证监会、香港会财局提交对绿城的全面举报，目前已被监管机构记录在案。

同时，已就此次合作纠纷向安永审计提示相关风险，建议对合作相关的资金往来、权责划分及潜在损失进行全面审计披露。

当得知交流会的同时，绿城在发布业绩，天鸿房地产高管还让大家去查查安永出具的审计意见：

是否是保留意见？安永可是四大啊。

天鸿毕竟没有成功上市，他们可能还不太清楚，四大在房地产行业的出色口碑。

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