3月网签：刚需在真买，谁在“演”？

3月已过，相信已经刷到关于本月楼市反弹的消息了，整理了一下数据。

先说结论两极分化，合计数据相对一般，其中刚需盘是反弹主力，此外部分项目数据作假，下面聊聊。

网签汇总

3月新盘网签：1126套，环比2月增加621套，同比2025年3月，减少200套。

分析：从官方数据来看，环比大幅上涨，其中主要原因是上个月遇上春节，数据新低，同比上依旧是减少的状态。

从五区明细来看：

本月仓山区大幅领跑，鼓台数据对比近一年的均值，并没有太大波动。

这里面安商房因素，三江·尚隽160套，望熙雅筑56套，整体影响不算太大。

这时候看看五区个人统计的商品房网签情况(统计自备案网，包含90%在售新盘)：

从个人统计来看，本月网签604套，环比上个月新低，出现大幅上涨，只不过这个数据实际也不算多出彩。

仅仅是持平四季度的均值，环比去年3月867套，实际还是下滑。

至于2024年四季度月均1048套的表现，本月更是相差更远。

所以，只能说是相比于前2个月是反弹，远没到回暖的状态。

当然有人会质疑是网签延迟，那无非可以再等等下个月的网签数据再做分析。

网签明细

分析：对于本月的楼盘排行榜，可以发现排在前列的以刚需盘为主，而且数据两极分化也比较严重，依旧大量新盘是个位数网签。

从排行榜来看，高新区国贸江屿原57套拿下销冠，刚需盘的代表，成为本月反弹的的代表。

接着就是连续多个月的排在前列的望樾，这大半年福州卖最多的项目，项目也快迎来清盘了。

近期秀山又要推进一幅地铁口的旧改，商业用地变更而来，五四北的秀山，算是把楼市玩明白了，一幅卖完上一幅。

类似的还有一个地方，就是金山绿轴。

剩余项目就不多聊了，板块里面再说，这里提个话题，就是关于网签的表现。

两家本土国企，给出了两种态度。

上个月的销冠是首次集中网签的地铁栖江元璟30套，本月22套，合计52套，最终不动产备案网40套，缩水12套。

为了更好的验证数据，网签变化的房源：

从网签时间可以发现即2月底集中网签，全部集中在145平的房源身上，大概率也能想到原因。

为了拿下销冠30套，如果没有这12套，相当于首开网签只有18套，在2月排行榜低于望樾的23套。

而且18套的首开网签数据，本来就是延迟集中网签，那就更谈不上热销了。

这就是项目的首开表现，网签价做成全部房源一样，防止客户对比折扣，然后网签趋势如此，不知道买入的业主，什么感受。

作为对比，新榕，金山四代宅网签1套后，就没有之后，然后新榕亦川，同样网签1套。

卖怎么样就网签怎么样，不延迟不造假，虽然看上去过于老实，但是对购房者而言，这才是真良心企业。

给此前调侃的语言，道歉一下，以后尽量改正。

回到福州楼市，除了元璟TOD外，数据这块改善盘也是重灾区。

以本月为例：

改善盘大部分表现依旧低迷，其中华润悦府24套，保利天悦20套，大幅领跑。

实际数据校验后，华润本月少了2套，保利天悦更夸张，少了6套。

两个项目开盘至今，华润合计少了9套，保利天悦10套。

其他项目，本月相对老实，不过以前也有干过类似的情况，这次就不提了。

只能说，这就是福州楼市，不骗穷人。

北区

分析：北区依旧是极端分化的存在，本月望樾+云璟未来，拿下福州市区套数的前2，可谓风光。

其中望樾开盘至今，7个月290套的数据，月均41套，可谓是福州近半年的销冠。

此外云璟未来虽然低调，但是主打刚需，相比于其他2个项目，同样持续走量，更主要的优势还是在于，整个周边，环南主打改善，均价精装预期4W，项目不到一半，距离就1公里。

然后更外围的新榕云和悦，看上去是刚需盘定位，实际100平以下的占比仅15%，充斥这大量的128、138平产品。

作为对比，云璟未来，完全靠周边的定位，打出了差异化。

东区

分析：本月东区的销冠被城启未来拿下，38套大幅领跑板块，周边的另外两个项目，福厝3套，新投6套，差异不小。

对于三远板块，榕发还有一个项目，即鼓韵公馆，四代+普宅混合，千套的房源，可以说也是压力巨大。

排在第二的是榕发湖樾，网签19套，本月也是项目网签以来的单月最高，项目优势周边只有福厝澜湖一个竞品，项目的门槛更低，又是小高层+双地铁定位。

剩余项目里面，大部分都是原来已经尾盘的，就是慢慢磨了。

其他的榕发大观，本月11套，数据有一点好转，不过还是不够解渴。

还有就是近期争议不小的左海星悦颂，网签10套，因电动车停车棚被业主质疑，不知道能否顺利解决。

此外就是近期开盘的改善洋房新榕亦川，启动了网签，1套，与云行一样，不做任何掩饰。

项目主打得房率，虽然周边有一些不利因素、面积起步也比较大，但是老实人的项目，买的可能也相对安心。

金山

分析：本月金山迎来了较大幅度反弹，其中多盘都有不错表现，流花溪合计37套，其中主打刚需的二期27套。

此外建总瑞璟也拿下26套，金山的刚需新盘，看来是真的被供应造就了一定的稀缺。

此外榕发麓里，前2个月低迷，本月也迎来爆发，28套。

然后就是数据不太可信的栖江，22套，本月实际要缩水12套。

对于金山，还有一个房企就是左海，烟山4套、文翠4套、江湾道3套，看不到有一点逆转的局势。

房企本月重点推金山住宅区的锦翠，如果这幅地块还卖不动，可能确实需要反思一下，到底哪个环节不对。

此外，新榕云行，还是0套，这个可能连反思都不够了。

综上，金山虽然进入新盘爆发期，但是数据依旧分化，其中以房企维度较为明显。

南二环

分析：本月南二环与北区一样，两个项目领跑，即四大金刚的左海望悦、榕发北源云筑。

两个项目都做到了不错的表现，左海望悦更是连续6个月都给出不错的销量表现。

至于其他项目，另外两个金刚都是尾盘状态，慢慢磨了。

至于新榕江和阅，去年是房企唯一在售项目，近半年数据也是逐步低迷。

当然相比于房企另外几个在售的项目，项目即便个位数，也是房企内部销冠。

盘点总结

对于3月的网签数据，在上个月春节新低后，终于迎来的大幅反弹，只不过数据依旧不算特别出彩，其中刚需盘成为网签主力。

至于是刚需才是购房主力，还是因为市场扎堆改善，导致部分刚需盘有了一定稀缺，没有竞争压力，那就不得而知。

至于后续的反弹力度是否还会延续，可以等待下个月再观察。

当然目前买房，这2年其实已经有不少项目出现造假的情况，特别是改善盘，在首次网签的时候，对于购房者，无非还是多留意，特别有一些房企。