时隔六年，上海调整基准地价，蕴藏三大城市发展逻辑

时隔六年，上海土地“基准价”迎来调整。4月2日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》公布，基准日从2020年1月1日更新至2026年1月1日。

此次调整，首次实现全市城乡一体化定级定价，全面下调产业用地基准价格。变化的不只几个数字，更暗含城市发展的三大逻辑：

降低用地成本，支持实体经济发展和存量盘活更新；差异化调整，针对性引导资源配置；城乡同地同价，促进城乡融合发展。

分区分类调整符合当下实际

上海市规划资源局有关负责人介绍，这次调整，是以实施城市总体规划、推动超大城市土地资源高质量利用为目标，进一步衔接规划实施要求。

基准价格，是不同区域、不同用途的土地的“政府公示价”。它是结合地段和开发条件，在特定时间点上评估形成的区域平均价格，是地价管理和评估的参考依据。虽然不是实际的土地交易成交价，但能反映城市地价空间格局，也能体现土地价格的变化趋势。

不同类别的土地，都有相应的基准价格。本次调整前，按六大类用地确定基准地价，分别是住宅、商业、办公和工业、研发、公共管理与公共服务。经过调整，新增殡葬设施用地一类。

上海市规划资源局资源利用处有关负责人介绍，调整的直接原因是时效性。根据相关规定，基准地价需定期更新，反映当下空间价值规律。规划实施、地铁开通、商圈成熟、产业转型，都能带来区域土地实际价值的变化，旧的标准需要进行更新，引导土地市场平稳健康，更好服务经济社会发展。

变化一：产业用地基准地价整体下调

此次调整中，产业用地基准地价全面下调，调价幅度与区位挂钩，从中环以内、中外环之间到外环以外，降幅依次扩大，越往郊区力度越大。

“目的就是要落实产业用地保量控价。”有关负责人坦言。保量，是指为做大做强制造业这块“面包”，提供匹配足量的产业发展空间载体，也就是“面粉”，以此带动科研、就业和生产性服务业等。

但在国际大都市，做产业的成本很高，用地是经营主体难以绕开的显性成本。为吸引更多企业投资，上海拿出细化的“降本方案”，此前已建立起面向所有产业用地的综合绩效评估和综合价值评估机制，合理降低用地成本。

此番下调产业用地基准价格，更是释放出明确信号：上海在用真金白银的诚意告诉企业，将继续引导科创产业回归都市，持续打造国际一流营商环境。

变化二：重点发展区域“提级”

这次调整，商品住宅和商办用地都不是“一刀切”，而是差异化调整，看区域、看定位，更看规划愿景。

其中，位于黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的宅地基准价格提升一级。黄浦外滩第二立面、老城厢局部、董家渡金融区区域的商业用地基准价格提升一级；新天地东侧、董家渡金融城区的办公用地提升一级。

为什么是这些区域？

上海的市域空间格局已由规划明确，此次提级的区域正是这一格局下的重点战略板块。要么是滨江核心段，要么是新兴增长极。基准地价上调，是对前期规划落地、资源集聚的客观反映。

换句话说，真金白银投到哪里，价值就会在哪里显现。企业也能从地价的变化里，看懂上海未来重点往哪里走。

差异化的背后是精准调控。住宅用地提级，是为了客观反映这几年区域空间格局的变化，同时落实房地产调控要求，保持市场基本稳定。商办用地基准价格调整，则聚焦营商环境优化，为商务楼宇有机更新、土地使用权续期等提供支持。

城乡用地首次全面“同地同价”

此次调整还降低了乡村地区工业用地、研发用地、市政交通类公服用地、科教文体卫类公服用地的使用成本。

上海要促进乡村全面振兴，需要产业先导，但乡村导入产业的最大难点之一就是用地成本。尤其是城乡结合地区的乡村用地，受到城市资源辐射，用地成本已经不低。此次优化乡村地区用地的基准价格，相当于给乡村项目发展“减负”。

更重要的是，这次调整首次实现全市城乡各类建设用地一体化定级定价。从市中心到远郊农村，所有建设用地都用同一套体系来定级、定价，在同一把“尺子”下，让资源能够顺畅流动，促进城乡融合发展。

同地同价的意义，远不止于价格统一。它是让乡村土地的价值被看见、被认可。

近几年，上海多区开始探索。2024年，在青浦区华新镇杨家庄村，村集体13.52亩经营性建设用地以3246万元成功出让，敲响青浦区集体土地入市“第一槌”，集体土地首次获得与国有土地同权同价的市场机遇。这笔资金撬动了杨家庄村的蝶变，村集体与邻村联手购入工业园区优质厂房，探索按股分红的新路径，从一次性补偿变为持续性收益。如今，这个以586.42亩花卉产业综合体为核心的村庄，村集体经济收入较创建示范村前增长112.14%，农民年收入稳步提升12.6%。

今年1月，奉贤出台农村集体经营性建设用地入市试点管理办法，明确提出落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责。

在各个区先行试点的基础上，上海此次是从全市层面进行统一调整，同地同价不再是零星试点，而是全域铺开，有望真正激活乡村空间的内生动力。

上海市土地估价师协会副会长杨斌说，上海调整基准地价，本质上是一次对城市“家底”的重新评估。通过释放价格信号、精算“土地账本”，更有力支撑超大城市的高质量发展。

原标题：《时隔六年，上海调整基准地价，蕴藏三大城市发展逻辑》

栏目主编：陈玺撼 题图来源：上观题图 图片编辑：曹立媛

来源：作者：解放日报 戚颖璞