模式重构与细分赛道新机遇，2026年房地产市场迎转折与多元变局 ｜ 2026观点年度论坛

本报记者 李贝贝 上海报道

2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。随着“着力稳定房地产市场”与“深入推进房地产发展新模式”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”，迈向均衡发展新格局。

4月2日，观点指数发布的《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》（下称“报告”）显示，2025年全国新房、二手房价格均呈同比下跌态势，行业盈利能力与负债压力并存，而2026年初市场已呈现边际企稳迹象，全年将在政策支撑下迈向高质量发展新阶段。

随着产业升级与新基建的持续推进，物流仓储、产业园区、数据中心等新经济赛道，凭借稳定的现金流收益与广阔的增长空间，成为不动产行业发展的核心增长极之一。

地产开发行业：调整延续与租金下行，财务承压下探索新机遇

2025年，全国房地产市场持续处于深度调整期，整体维持调整格局，价格指数延续下行态势。报告显示，过去一年，新建商品住宅价格同比跌幅自年初的5.43%波动收窄至年底的3.00%，但四季度边际弱化；二手住宅同比跌幅由7.80%收窄至6.10%，“以价换量”特征显著，价格承压态势明显。

财务层面，房地产开发行业承压明显，债务指标波动突出。观点指数结合万得数据统计，2025年，样本房地产开发行业上市公司的EBITDA利润率转负至-2.88%，摊薄ROE均值跌至-11.77%，销售毛利率下滑至11.11%。2025年虽有微弱修复，但净负债率均值升至85.40%；已获利息倍数回升至5.15。“整体来看，行业仍处于深度调整期，盈利能力薄弱与高负债并存，资产负债表修复尚需时日。”上述报告指出。

不过，随着多项稳市政策逐步落地，市场信心得到一定提振，2026年1月市场开始呈现边际企稳迹象，当月新房价格环比下降0.40%，结束连续跌幅扩大趋势；二手房环比跌幅则收窄至0.50%，较2025年12月改善0.20个百分点，而政府工作报告“着力稳定房地产市场”的定调为全年提供了强力支撑。

报告认为，1月数据的企稳可视为“因城施策控增量、去库存、优供给”及“收购存量商品房用于保障性住房”等政策效力的初步释放。其中，收储存量房作为保障房的政策若能快速落地，将直接消化二手房市场存量房源，缓解库存积压压力，进而稳定二手房价格预期。

在此背景下，多家房企积极寻求突破，探索转型路径。如保利发展控股集团股份有限公司通过股权架构重构提升管理效率，联发集团有限公司则通过“地产+家居”一体化服务模式构建差异化竞争力，在厦门、上海、南京、深圳四城推进6个新青年好房子样板项目等。

与此同时，住宅租赁行业也同步进入调整期，传统的“包租”模式正加速退场。2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，推动“租购并举”高质量落地，行业迈入强监管时代。政策引导下，头部租赁企业战略分化显著。其中，万科泊寓与龙湖冠寓凭借20.3万间和12.7万间的开业规模稳居行业第一梯队；保利旗下的保利和寓房源规模从2024年末的2.2万间扩张至2025年6月的2.6万间，增幅达18.2%。

相比之下，传统“包租”模式面临系统性压力，资金链紧张导致违约行为频发，部分品牌门店关停，“边开边关”的调整损害客户信任与品牌声誉。如何平衡扩张速度、经营效益与合规履约，成为长租公寓行业亟待破解的核心问题。

商业不动产：盈利能力承压，海南机遇渐启

2025年，北京、上海、广州、深圳四大重点城市优质商业不动产深度调整，供需结构持续优化，整体呈现零售物业空置分化、写字楼空置承压、租金普遍下行的态势。

优质零售物业方面，深圳空置率全年维持在3.7%—4.6%，为四城最低；上海空置率从8.5%升至8.8%，北京、广州小幅波动，四城首层租金均逐季回落。优质写字楼领域，北京空置率逐季降至19.1%，上海、广州、深圳则维持在20%以上高位，四城租金均呈逐季下调走势。整体而言，一线城市商业不动产需求修复偏缓，业主通过租金优化促进去化，城市与业态分化明显。

在市场调整背景下，商业不动产企业主动优化财务结构，降杠杆成效逐步显现。据观点指数统计，在负债端，企业净负债率均值由2022年的-5.34%持续下行至2025年的-11.04%，且2025年已获利息倍数升至42.26，显示现金流充裕，偿债能力较强，财务安全垫厚实。

不过，盈利端仍面临挑战。据万得数据及观点指数整理，商业不动产上市公司近3年财务指标中，EBITDA利润率从2023年的29.29%高位持续下滑至2025年的9.33%，摊薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消费疲软及运营成本上升背景下，资产回报率收缩。尽管销售毛利率维持在34%以上，但难以抵消费用压力。

总体来看，行业转型与政策红利并存。头部企业加速升级，如恒隆地产通过智慧零售与体验式消费提振客流；海南封关及离岛免税品类扩充带来新机遇，中免集团披露，2026年春节期间海南区域销售额突破22亿元，接待购物人数近35万人次，高端消费回流有效对冲盈利下滑压力。

融资方面，商业地产境内债券融资规模呈波动态势，融资成本持续下行。2022年至2025年，新发行境内债券规模从40.00亿元回落至25.00亿元，2024年升至73.32亿元高点后，2025年调整至50.00亿元；利率从3.99%逐年降至1.77%，四年累计降幅达222个基点，受益于宽松货币环境与信用债利率下行，有效降低企业融资成本。

新经济地产：韧性与挑战并存，转型探索加速

在新经济地产领域，产业园区与仓储物流不动产呈现差异化发展态势，但整体韧性凸显但仍面临多重挑战。

产业园区类不动产方面，运营效率稳步提升但租金收益承压。根据仲量联行数据及重点监测企业季报，观点指数统计发现，2022年至2025年，数据中心与产业园区运营指标分化明显：数据中心单方收入小幅波动，2025年达377.21元，计费率升至75.98%，运营效率改善；产业园区单方租金逐年降至2025年的109.1元，入住率跌至70.77%，面临双重调整压力。

但从财务数据来看，产业园区类上市公司面临高负债与盈利弱化的双重压力。2022年—2025年间，净负债率均值从2022年的65.31%持续升至94.87%，负债压力逐年加大；摊薄ROE均值从7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；销售毛利率均值下降，已获利息倍数均值在2023年短暂回升后持续回落，企业偿债能力有所减弱；EBITDA利润率波动起伏，整体盈利稳定性不足。

面对高负债与盈利弱化的双重挑战，企业积极探索转型路径以破解发展困境。多数企业强化与政府、科研机构协同，打造专业园区、提供孵化服务，集聚优质企业以提升入住率和租金收益；张江高科等则通过转让非核心资产补充现金流、聚焦主业，“基地+基金”模式成为破解资金压力、链接产业资源的重要探索方向。以上海市北高新股份有限公司为例，其通过设立股权投资基金对接科技企业与金融资本，缓解盈利与负债压力，转型成效仍需长期观察。

同时，仓储物流类不动产行业保持韧性，但盈利挑战犹存。2025年全国及主要城市仓库市场整体呈现租金微降、空置率波动的态势。据物联云仓数据，全国仓库平均租金全年小幅下行，从1月的23.21元/平方米/月降至12月23.14元/平方米/月，同比均为负增长；空置率稳定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值约16.45%。

主要城市租金略高于全国水平，从1月的23.79元/平方米/月降至12月23.36元/平方米/月，同比持续负增长。其空置率整体低于全国水平，在14.64%—15.94%间波动，年末有所回落，整体市场供需处于动态调整阶段，行业保持一定韧性。

政策层面，国家推动“人工智能+”赋能物流智能化，引导行业绿色转型，推广节能装备与新能源应用。京东、顺丰加速布局新能源车队，万纬物流智能仓储节能系统使单仓能耗降低20%，绿色化、智慧化成为发展新趋势。

另据万得数据（观点指数整理），2022年至2025年，仓储物流上市公司财务指标呈现阶段性变化。其中，净负债率从2022年的9.78%升至15.28%（2024年），2025年则回落至1.40%；EBITDA利润率、摊薄ROE、销售毛利率均呈下行走势，分别从2022年的51.98%、11.58%、26.60%降至2025年的1.63%、2.04%、15.84%；已获利息倍数则先降后升，2025年为22.60。

面对盈利与周转压力，企业加大资本投入强化竞争力，如中储股份拟投11.29亿元建设三江港生产服务枢纽基地，通过扩大规模、整合资源优化运营效率，应对市场挑战。

总体来看，2026年中国房地产行业已进入转型关键期，地产开发、商业不动产、新经济地产三大细分赛道呈现差异化发展态势。尽管行业仍面临财务承压、盈利挑战等问题，但随着利好政策持续落地、企业转型加速，房地产行业将逐步摆脱深度调整困境，向均衡、高质量发展新格局迈进，新经济地产与政策红利领域有望成为未来核心增长极。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁