北上广深二手房成交井喷，热度能持续?

制图:易福红(豆包AI生成)

深入调整多年的一线城市房地产市场，在刚过去的3月份喜提楼市“小阳春”。

广州二手住宅网签套数破万套，环比大增141.38%；深圳一、二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%；北京二手住宅3月共19886套，环比上升144.63%，创近15个月来最高峰值；上海二手房累计网签量达3.13万套，创2021年3月以来近五年的最高纪录，市场热度空前高涨。

58安居客研究院院长张波指出，率先回暖的是北上广深及东莞、杭州等强二线城市，核心区、产业板块率先启动。今年楼市小阳春成色偏结构性、二手强于新房，并非全面普涨，而是一线与强二线核心率先筑底企稳、三四线仍在磨底的分化行情。

　　广州:二手住宅网签破万套，11区成交量增幅均超100%

据广州市房地产中介协会数据，2026年3月(统计周期:3月1日至3月31日)广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米，环比分别巨幅攀升141.38%和129.52%。春节假期前后积压的需求集中释放，基于孩子教育的购房需求大量增加，以及土地拍卖市场优质地块溢价成交等利好因素的叠加传导，驱动市场呈现明显的“小阳春”行情。

至此，在今年1-3月(统计周期:1月1日至3月31日)，广州市二手住宅共网签24209套和242.42万平方米。

3月份，广州11区二手住宅网签套数增长幅度均超过一倍，其中:增城区增幅高达162.14%，荔湾区、白云区和番禺区等多个区域增幅也都在150%以上。

面积区间构成方面，建面60-90㎡、90-120㎡和120-144㎡所占比例环比分别增长2.29个、0.37个和0.35个百分点，反映改善型需求较快释放；60㎡以下和144㎡及以上所占比例环比分别回落0.34个和2.68个百分点。

值得关注的是，按揭付款(按套数计算)所占比例环比增长13.64个百分点至50.56%，反映市民使用财务杠杆购房的意愿明显增强。　　

　　深圳:一、二手住宅成交7898套，环比上升117.2%

据深圳中原研究中心统计，2026年3月全市一、二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高。

其中，一、二手住宅合计成交7898套，环比上升117.2%，同比下滑22.9%。一手住宅成交2827套，环比上升117.8%，同比下滑32.1%。其中预售成交1571套，环比上升109.2%，同比下滑46.3%；现售成交1256套，环比上升129.6%，同比上升1.7%。

二手住宅成交5071套，环比上升116.8%，同比下滑16.6%。　　

北京:二手住宅网签19886套，创15个月来最高峰值

据中原地产研究院统计数据，3月全月，北京二手住宅网签量19886套，创下15个月来的最高峰值，更是继2025年3月之后，再度重回接近2万套的量级。

新房住宅方面，3月共网签3552套，环比2月上升191.86%；二手住宅共网签19886套，环比2月上升144.63%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月，北京二手房市场迎来政策与季节共振下的小阳春强势回暖，呈现量暴涨、价微稳、极端分化特征，成交创近两年次高，但价格未全面普涨，核心区与外围、优质房与普通房表现冰火两重天，是修复性回暖而非趋势性反转。

张大伟指出，3月份市场成交放量源于三重驱动:一是2025年底政策持续发力，非京籍社保年限放宽、首付低至15%、房贷利率LPR-45BP(3.05%)，大幅降低购房门槛与成本；二是3月传统“小阳春”叠加学区房入学窗口期，刚需与改善需求集中释放；三是市场调整近两年，价格回调至2016年水平，性价比凸显，积压需求集中入场。

张大伟认为，北京二手房成交持续站稳荣枯线，新房以价换量节奏放缓，市场信心较2025年同期明显修复，传统“小阳春”奠定基础。整体来看，3月北京楼市已告别深度调整期，进入量稳价缓、结构性复苏的新阶段。但经过3月份小阳春后，成交会在4-5月市场有惯性的回落，后续市场走势依然要看政策趋势。

上海:二手房累计网签3.13万套，创近5年最高纪录

据上海中原地产数据，3月上海二手房累计网签量达到3.13万套，一举创下2021年3月以来近五年的最高纪录。

受“沪七条”政策强力驱动，上海新建商品房成交迎来爆发式反弹。3月份，上海新建商品住宅成交面积56.3万平方米，环比激增251.6%，反弹力度空前。不过，受刚需房源集中成交带动，新房均价降至63259元/平方米，环比下跌14.5%，为成交结构差异导致，并非市场降价，不影响整体市场向好的态势。

与此同时，3月上海新房供应环比激增927.1%，主要以刚需、刚改房源为主。尽管成交未超去年同期，但来客来访等前端指标表现优异，市场热度持续保持高位。

上海中原指出，3月二手房市场的火爆成交，培育了大量潜在新房买家，二手房卖家后续大概率入市购置新房，为4月成交提供强力支撑，“随着4月供应持续到位，市场成交将进一步突破，热度必然超越3月，市场整体向好态势不可逆转”。　　

观点

　　4月份重点城市楼市热度有望延续

据《证券日报》报道，从全国层面看，稳楼市政策在持续加码。2026年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据克而瑞研究中心统计，今年以来，全国各地共出台175次稳市场政策，以优化住房公积金政策为主要抓手，兼顾补贴与税费优惠、保障安居等新政，积极推动市场企稳。

展望4月份，业内普遍认为，重点城市楼市热度有望延续。

“4月份，楼市热度将得到维持。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，热点城市很多区域二手住房价格已经回调，在前期降低首付、利率和税费成本等政策支持下，刚性需求被充分激活。比如，目前北京、上海总价300万元以下，广州总价200万元以下二手房交易热度回升明显，由租转买需求凸显。同时，刚需活跃带动了部分改善性需求实现，市场循环效果明显改善，表现在京沪300万元至600万元区间的房源交易量有所上升。因此，在价格友好、政策支持、循环改善三重因素带动下，4月份楼市热度将得到支撑。

对于新房市场，李宇嘉表示，近期新房楼盘蓄客正在加速，例如根据中原地产的数据，3月份广州新盘盘均来访组数明显上升，超过2025年同期。预计4月份新盘推盘驱动的成交将会带动新房交易量回升。

“针对刚需发力和改善开始回升的态势，建议各地进一步梳理既有的政策，特别是住房消费领域存在的堵点，在住房公积金、购房补贴、二手房带押过户等方面加大政策力度。”李宇嘉说。

“当前不是单纯短期脉冲，而是核心城市筑底企稳信号，但全国未全面反转。”58安居客研究院院长张波认为，当前市场已形成核心城市二手房主导格局，新房市场下一步有望借助二手房置换链条的打通迎来改善。全国市场预计4、5月份将延续结构性修复趋势，政策效果的持续性仍需关注需求释放节奏，“五一”窗口期各地有望加码政策，总体持续复苏的节奏不变。　　

采写:南都记者 邱永芬

部分来源于 《证券日报》