意大利年轻人，贷款“抄底”楼市！35岁以下申请人超40%，国家担保政策延至2027年

意大利房贷市场年轻化加速：2026年第一季度35岁以下申请者占比升至41.9%，连续三年攀升。年轻一代正以前所未有的活跃度成为购房贷款的主力军。

根据意大利金融比价平台Segugio.it于2026年4月初发布的《房贷观察报告》（Osservatorio Mutui），2026年第一季度（1月至3月），35岁以下年轻人在意大利房贷申请总量中的占比已升至41.9%。这一数字不仅延续了2025年以来的快速增长态势，也标志着意大利年轻购房者的信贷参与度首次在季度统计中突破四成关口，成为驱动全国房贷市场增长的最核心力量。

从更长时间尺度来看，这一增长趋势有迹可循。据意大利业主联合会（Confedilizia）于2026年2月发布的研究报告，2025年全年，意大利新增房贷及转按揭（surroga）申请总量较2024年增长了12%，连续第二年保持两位数增长（2024年增幅为12.1%）。在这一增长背后，35岁以下年轻申请人的占比已从2023年的33.8%、2024年的34.7%进一步攀升至2025年的35.8%。换言之，在2025年全年，每三位房贷申请人中就有一位以上年龄在35岁以下。而进入2026年第一季度后，这一比例又跃升了超过6个百分点，达到41.9%，显示出年轻购房者的入市意愿正在加速释放。

意大利业主联合会主席乔治奥·斯帕扎费罗（Giorgio Spaziani Testa）在分析中指出，年轻购房者占比的持续攀升，反映了国家信贷支持政策正在产生切实效果。从具体年龄分布来看，增长最为显著的是25岁至34岁这一核心年龄段。根据Confedilizia的数据，该年龄段在2025年房贷申请人中的占比达到32.1%，明显高于2023年的30.9%和2024年的30.1%。与此同时，45岁及以上申请人的占比则从2024年的34.5%下降至2025年的33.2%，延续了该年龄段市场份额逐年收缩的趋势。35岁至44岁年龄段的申请占比则基本稳定在31%左右。

意大利信贷信息管理机构CRIF（Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria）发布的《晴雨表》（Barometro）数据显示，2025年全年新增房贷申请约16.5亿欧元，存量住宅抵押贷款总额约为4357亿欧元，同比增长3%。在这一总体扩张的市场环境中，年轻群体的活跃度尤为突出。据Facile.it和Mutui.it联合发布的观察报告，2025年36岁以下族群的贷款申请已占总申请量的39%，较2024年增加了7个百分点；在首次购房抵押贷款的申请中，每两笔就有一笔来自36岁以下的潜在借款人。这一组数据与Segugio.it的41.9%互为印证，共同勾勒出意大利房贷市场正加速向年轻化方向转型的清晰图景。

国家担保

支撑这一轮年轻购房热潮的核心制度安排，是由意大利经济财政部下属的Consap S.p.A.（Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici，公共保险服务特许经营公司）管理的“首套房担保基金”（Fondo di Garanzia per la Prima Casa）。该基金根据2021年第73号法令（Decreto Sostegni bis）设立，旨在为收入有限、积蓄不足的年轻人和特定家庭群体提供购房信贷支持。2025年底通过的2026年度预算法案将该政策的实施期限再次延长，确认该基金将持续运作至2027年12月31日，并为2025至2027年追加了总计6.7亿欧元的财政拨款。

根据Consap公布的现行规则，国家担保分为两种比例：面向一般申请人的标准担保为贷款本金的50%；面向“优先人群”的强化担保最高可达80%。获得80%强化担保需满足以下条件：在签署购房公证书（rogito）的当年未满36周岁、家庭年收入指标（ISEE，即Indicatore della Situazione Economica Equivalente）不超过4万欧元、申请的贷款金额超过房屋价值的80%（即所谓“高贷款价值比”贷款，Loan to Value，简称LTV高于80%）。贷款金额上限为25万欧元，所购房产必须位于意大利境内且作为主要居所使用，且不能属于A/1、A/8、A/9等豪宅类别。

Consap基金并不直接向购房者发放贷款，而是以政府信誉为银行提供部分违约担保。当借款人出现还款困难时，Consap将按担保比例向银行偿付相应金额，从而显著降低银行的放贷风险。在实际操作中，这一机制使得银行更愿意向年轻人发放贷款价值比极高的贷款，甚至可覆盖房屋总价的100%——即所谓的“零首付”贷款。例如，购买一套价值20万欧元的首套房，若无Consap担保，银行通常要求购房者支付20%（约4万欧元）的首付款；而在获得80%国家担保的情况下，购房者可将首付降至零，仅需支付评估费、公证费等少量附加费用。

意大利多家主要银行——包括联合圣保罗银行（Intesa Sanpaolo）、意大利联合信贷银行（UniCredit）、法国农业信贷银行（Crédit Agricole）、英格银行（ING）、BPER银行（BPER Banca）等——均已加入Consap担保计划的协议框架，向符合条件的年轻人提供专项贷款产品。据Coldwell Banker Italy在2026年1月发布的报告，截至2026年1月14日，BPER银行面向首次购房者的固定利率房贷产品名义年利率（TAN）为3.10%，月供约427欧元，实际年利率（TAEG）为3.35%，是市场上最具竞争力的青年房贷产品之一。此外，Consap担保计划还与房产能效等级挂钩——若所购房产的能效等级为A级或B级，部分银行将免除评估费（perizia）和贷款审批费（istruttoria），或提供额外的利率折扣。根据Facile.it的模拟数据，对于A级或B级房产的“绿色抵押贷款”（mutui green），浮动利率产品的年利率可低至2.19%，固定利率产品可低至2.85%。

支持年轻购房者入市

利率环境的改善是推动年轻购房者入市的另一关键因素。2025年内，欧洲央行（BCE）实施了四次降息，将主要再融资利率从1月的3.15%逐步下调至6月的2.15%。进入2026年，欧洲央行在3月的利率决策会议上决定维持主要利率不变，存款利率保持在2%，主要再融资利率为2.15%。

在这一背景下，意大利的房贷利率在欧元区内处于相对较低水平。据欧洲抵押贷款联合会（European Mortgage Federation，简称EMF）的统计，2025年第三季度，意大利存量住宅抵押贷款总额约为4357亿欧元，同比增长3%。根据欧洲央行数据，2025年意大利新增房贷平均利率呈现逐季变化：第一季度为3.15%，第二季度为3.21%，第三季度为3.25%，第四季度为3.33%。全年平均水平约为3.23%至3.28%之间，明显低于同期欧元区平均利率（约3.55%）。这一利率水平较2023年的高点（全年平均约4.16%，第四季度达到4.42%）已有显著回落。意大利央行（Banca d'Italia）2026年1月的数据显示，新增购房贷款的实际年利率（APR）为3.87%，仍维持在相对温和的区间。

从意大利年轻购房者的实际贷款行为来看，利率下降带来了直接的成本减负。据Facile.it观察报告的数据，2025年贷款申请平均金额为138,538欧元，同比增长3%；贷款期限从24年延长至25年，贷款价值比（LTV）从71%上升至73%。对于平均126,000欧元的贷款、期限25年、LTV为70%的模拟情景，目前网上可获得的最佳固定利率贷款年利率为3.23%，月供为613欧元。在浮动利率方面，当前最具竞争力的线上报价年利率为2.29%，月供为552欧元，比最佳固定利率贷款少61欧元。

年轻购房者对于“高贷款价值比”贷款的需求显著高于其他年龄段。市场平均水平中，仅约20%的房贷申请贷款金额超过房屋价值的80%，但在36岁以下年轻群体中，这一比例在2025年已达到54%。这一现象反映出年轻人普遍面临的首付资金短缺问题——薪资增长滞后于房价上涨，许多年轻人无法在短时间内积累足够储蓄用于支付传统20%的首付。Consap担保机制的存在，正是为了弥补这一结构性缺口。据2025年上半年的数据，36岁以下年轻人的贷款申请平均金额为14.6万欧元，贷款年限约为28年，月供约为650欧元，所购房产的平均价值超过18万欧元。

年轻购房者的重要政策窗口期

随着Consap担保基金的有效期延续至2027年12月31日，2026年至2027年将成为意大利年轻购房者的重要政策窗口期。意大利政府已为该基金的2025至2027年运作追加了总计6.7亿欧元的财政拨款，这为进一步扩大担保覆盖面和稳定信贷供给提供了保障。同时，欧洲央行预计2026年整体通胀率约为1.9%，核心通胀率为2.2%，意大利经济预计实现约1.2%的温和增长，这为房贷市场的持续活跃提供了宏观经济支持。

从更宏观的视角来看，年轻购房者的活跃表现也是意大利整体住房自有率高位运行的体现。据Confedilizia的最新数据，81.6%的意大利人居住在自有住房中，这是自2012年以来的最高水平。意大利住宅自有率在欧盟成员国中持续位居前列，反映了意大利家庭对住房所有权的高度重视。在欧盟层面，欧盟委员会于2025年12月提出了首个“欧洲住房计划”（Piano Casa europeo），指出过去十年欧盟房价平均上涨超过60%，住房供应未能跟上需求增长，每年需要新增约65万套住房单元，公私投资需求每年可能超过1500亿欧元。意大利的“2026年住房计划”（Piano Casa 2026）正是在这一欧盟框架下的国家层面回应，其核心工具之一正是Consap担保基金的延续与扩展。

不过，分析人士也指出，随着利率环境的逐步正常化和部分税收优惠政策的到期（36岁以下首次购房者登记税、抵押税和土地登记税的全额豁免已于2024年底到期），未来的市场走向仍需持续观察。年轻购房者在固定利率与浮动利率之间面临审慎的选择：当前浮动利率产品在月供成本上仍具有一定优势，但随着市场预期Euribor在2026年下半年至2027年间可能逐步回升，浮动利率的优势可能逐渐收窄。对于有意进入住房市场的年轻人而言，在充分了解自身财务状况和银行产品条款的基础上，合理利用Consap国家担保机制，是实现住房梦想的现实路径。2026年第一季度的41.9%这一数据，既是对意大利政府住房政策有效性的有力佐证，也为未来两年政策窗口期的市场走向提供了重要参照。

来源：意欧视点 等